Câu hỏi đặt ra là cho đến thời điểm này ai chuộng NoTM? Còn nhà ở xã hội (NoXH), nhà thu nhập thấp và nhà vừa túi tiền hiện nay có còn không?
Thực tế cách nay 15 năm, 3 loại nhà gồm NoXH, nhà vừa túi tiền và nhà dành cho người thu nhập thấp đã hình thành. Tiên phong cho các loại nhà này là căn hộ chung cư có diện tích 40m2 của Công ty Đất Lành với giá 300 triệu đồng, căn hộ chung cư của Công ty Lê Thành khoảng 400 triệu đồng và căn hộ E-home của Công ty Nam Long 450 triệu đồng. Vào thời gian đó giá mỗi mét vuông chừng 12-15 triệu đồng.
Nhưng từ 2015 trở đi các loại nhà này hiếm dần và hiện nay tuyệt nhiên không còn nữa. Từ 2018 chỉ còn loại NoTM tầm trung, tầm cao và cực kỳ cao, và đến năm 2022 giá thấp nhất 52 triệu đồng/m2, tầm trung 80 triệu đồng/m2, còn cao nhất có thể lên đến 150-200 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, loại căn hộ chung cư có giá dưới 35 triệu đồng/m2 chỉ có 2 loại là chung cư đã qua sử dụng 15-20 năm và chung cư ở rất xa như Bình Dương, Đồng Nai. Còn sản phẩm của NoXH không còn nữa, nếu có thì đang trên kế hoạch của Sở Xây dựng và Bộ Lao động -Thương binh - Xã hội (nếu đúng cam kết sản phẩm đầu tiên sẽ ra đời vào năm 2030).
Hiện căn hộ chung cư 2 phòng ngủ trên đường Phạm Văn Đồng (TPHCM) đang xây dựng có giá 3,2 tỷ đồng. Như vậy giảng viên đại học có mức lương 7 triệu đồng, sau 10 năm ra trường sẽ phải tích cóp trong 40 năm với điều kiện không chi tiêu đồng nào mới mua được.
Vậy ai chuộng NoTM khi loại hình này ngày càng phát triển? Thứ nhất phải nói là những ông chủ đầu tư bất động sản (BĐS), vì trên cùng diện tích và vị trí đó, nếu xây NoTM mang lại lợi nhuận cao hơn, bán dễ hơn.
NoTM đầu tư ban đầu rất cao, bởi diện tích căn hộ phải từ 80m2 đến 130-200m2, vật liệu xây dựng, thiết bị điện, nước, thang máy đều là hàng xịn, kèm theo là các dịch vụ tiện ích như nhà trẻ, trung tâm y tế, hồ bơi, công viên, siêu thị, phòng tập gym, hầm để xe, các dịch vụ chuyên biệt khác. Loại này được coi “đắt xắt ra miếng”, nhưng đảm bảo hàng ra bao nhiêu hết bấy nhiêu, chưa kể nếu nó ở vị trí đắc địa như nằm ngay trung tâm thành phố, sát sông, biển, công viên lớn, hoặc danh thắng nổi tiếng giá càng lên mức khủng.
Không phải ngẫu nhiên nhiều nhà đầu tư BĐS lớn nhất nhì quốc gia nhiều lần thốt lên “dân mình giàu thế, hàng ra bao nhiêu hết bấy nhiêu”.
Trong khi đó loại nhà ở cho người thu nhập thấp, NoXH, nhà tái định cư, các chủ đầu tư BĐS rất ngại dính vào vì thủ tục phức tạp, không có lời mà hệ lụy kéo dài không biết đến bao giờ mới xong, nhất là khâu hoàn thành các thủ tục với các cơ quan chức năng nhà nước rất nhiêu khê. Ngay cả quy định các khu chung cư phải dành 20% căn hộ cho người có thu nhập thấp, các chủ đầu tư vẫn có cách lách để hạn chế các thủ tục. Và cuối cùng là người có thu nhập thấp bị bật ra khỏi các chung cư NoTM.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành - một trong những người đi tiên phong trong nhà giá rẻ, phải thốt lên: “Nhà nước đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhưng thực tế khó áp dụng. Doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay ưu đãi nên phải vay thương mại, dẫn đến rất khó giảm giá thành đầu ra”.
Thứ hai, bản thân chính quyền địa phương cũng rất chuộng với NoTM, bởi trên địa bàn có NoTM mới thu được các khoản tiền thuế, phí, tiền chủ đầu tư đóng góp vào các quỹ phát triển của địa phương từ cấp thành phố, quận đến phường. Còn nếu xây NoXH, ngân sách hụt thu vì đất để xây dựng NoXH được miễn tiền sử dụng đất, chưa kể có nhiều ưu đãi và ưu tiên khác.
Tuy nhiên, có một thực tế NoTM mọc lên, những người có ảnh hưởng trực tiếp được nhiều ưu đãi, như được tặng hoặc mua các suất dành cho đối ngoại với giá bán bằng giá thành xây dựng (thậm chí thấp hơn), được lựa chọn các căn có vị trí đẹp, được làm nội thất miễn phí…
Và những căn nhà này để ở hay bán đều có lợi khủng. Vì thế, những dự án nằm ở vị trí đắc địa thường có những “nhập nhèm” trong quá trình xây dựng.
Một thí dụ gần đây nhất, Kết luận thanh tra số 39 của Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra một loạt sai phạm diễn ra trên trục đường Lê Văn Lương, Hà Nội. Theo đó, các dự án được điều chỉnh 4-6 lần theo hướng tăng mật độ, hệ số sử dụng đất, số tầng và chức năng công trình.
Đơn cử, dự án dịch vụ thương mại, công cộng nhà ở và nhà trẻ tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, kết luận thanh tra cho biết UBND TP Hà Nội điều chỉnh 1 lần, Sở QH-KT điều chỉnh quy hoạch 4 lần sai quy định pháp luật, tăng tầng cao từ trung bình 18,5 tầng thành 35 tầng, mật độ từ 53% lên 56%, tăng dân số lên 3.072 người. Điều đáng nói, những dự án sau vài ba lần “điều chỉnh” là thêm cơ hội “hái” rất nhiều tiền, mặc cho ước mơ nơi ở nho nhỏ của người nghèo ngày một xa vời.
Thứ ba, tầng lớp người chuộng NoTM là giới thượng lưu, giới kinh doanh nhiều tiền. Với họ kênh đầu tư NoTM được coi là sinh lời và an toàn nhất. Thừa tiền đầu tư vào vàng chờ thời không còn hấp dẫn, chứng khoán 10 người chơi có đến 7 người lỗ và ai cũng trong tâm trạng bất an.
Trong khi đó, NoTM nếu đặt tiền mua sớm theo kiểu góp vốn theo tiến độ từ khi dự án mới triển khai cầm chắc có lời. Còn nếu không lời cho thuê thu tiền tháng, sau này có nhà cho con cháu chẳng mất đi đâu. Do vậy NoTM lúc nào cũng hấp dẫn, chỉ có điều đại đa số người dân chỉ đi qua nhìn cho đã thèm chứ chả có cơ hội rớ tới.
Sau đại dịch, Nhà nước đã nhìn ra vấn đề nên đốc thúc việc triển khai các kế hoạch xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, TPHCM đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ, trong đó có 100.000 NoXH, nhà ở cho công nhân.
Nhưng kế hoạch thành công ở mức nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, ý chí và quyết tâm chính trị chưa đủ. Nhưng dù sao người lao động, người thu nhập thấp, người nghèo vẫn có cơ sở để hy vọng.
