Ẩn số FDI BĐS công nghiệp

Hâm nóng nhờ FDI

Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và dịch Covid-19 là 2 cú hích giúp hâm nóng thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam sau 2 năm trầm lắng. Việt Nam được đánh giá có nhiều cơ hội trong việc đón làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang diễn ra, chủ yếu dịch chuyển từ Trung Quốc.

Do đó, nhu cầu về đất nền, nhà xưởng sẽ tăng cao trong thời gian tới khi các doanh nghiệp nước ngoài đổ bộ vào thị trường mới nổi như Việt Nam.

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, thương chiến Mỹ - Trung kéo dài đã có tác động lên thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam trong năm 2019, khi các nhà sản xuất tìm cách chuyển dây chuyền sản xuất sang các thị trường thay thế.

Theo đó, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tăng 5-10%, thậm chí một số khu công nghiệp (KCN) tăng đến 40% so với 2018. Bước sang năm 2020, sự gián đoạn chuỗi cung ứng nghiêm trọng do đại dịch Covid-19 gây ra, một lần nữa nhấn mạnh rủi ro khi quá phụ thuộc vào một địa điểm sản xuất.

Hầu hết ngành công nghiệp chính trên thế giới đều có chuỗi cung ứng liên quan đến Trung Quốc. Trong bối cảnh các doanh nghiệp nỗ lực giảm sự phụ thuộc vào một thị trường, Việt Nam được xem là quốc gia sẽ hưởng lợi. Cùng với đó, các hiệp định thương mại tự do (FTA) Việt Nam đã và sẽ ký kết cũng là yếu tố quan trọng góp phần vào việc thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp tại Việt Nam.

Một nghiên cứu mới đây của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL), cho thấy trong quý I-2020, khu vực miền Bắc thu hút phần lớn tập đoàn lớn muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất bên cạnh cơ sở tại Trung Quốc, do có nền tảng cơ sở hạ tầng phát triển khá tốt và vị trí gần kề với Trung Quốc. Giá đất trung bình đạt 99USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước.

Nhà xưởng xây sẵn vẫn là lựa chọn yêu thích của các DNNVV với mức giá thuê ổn định dao động 4-5 USD/m2/tháng, và đều được lấp đầy. Còn tại khu vực miền Nam, JLL ghi nhận số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao và chủ đầu tư đã trở nên tự tin hơn trong việc tăng giá thuê đất. Giá đất trung bình trong quý I đạt 101USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12,2% so với cùng kỳ.

Tương tự, Savills Việt Nam cũng đánh giá, xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào nhà, xưởng, đất công nghiệp đang hình thành, có thể bùng nổ trong thời gian tới. Theo Savills Việt Nam, có 3 lý do để giải thích cho xu thế này.

Thứ nhất, sự ổn định về kinh tế, với tốc độ tăng trưởng GDP 6,5-6,8%, tăng tương đối đều trong nhiều năm.

Thứ hai, tốc độ đô thị hóa tương đối lớn, hệ thống giao thông phát triển, đặc biệt lực lượng lao động dồi dào với giá nhân công tương đối rẻ so với các nước trong khu vực.

Thứ ba, Việt Nam là một trong những nước có thể chế chính trị ổn định nhất trên thế giới tại thời điểm hiện tại. Đây có thể coi là những yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư BĐS công nghiệp.

Vẫn chưa sẵn sàng đón sóng

Theo Bộ Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT), tính đến hết quý I-2020, cả nước có 335 KCN được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97.800ha, trong đó có 260 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất khoảng 68.700ha, và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích khoảng 29.200ha. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN đang hoạt động đạt khoảng 75,7%. Như vậy, từ khi Việt Nam chỉ có 335ha đất dành riêng cho các KCN thời kỳ mở cửa năm 1986, đến nay con số này tăng lên gần 100.000ha. 

Thị trường được hâm nóng là nhân tố quan trọng giúp cổ phiếu BĐS công nghiệp phục hồi và lấy lại đà tăng trưởng mạnh kể từ đầu năm đến nay. Trong bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS, phân khúc BĐS công nghiệp đang trở thành gam màu sáng thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư cả trong và ngoài nước. Dẫu vậy, trái ngược với sự háo hức của thị trường, giới chuyên gia và phân tích lại tỏ ra khá dè dặt khi nhận định về phân khúc thị trường BĐS công nghiệp hiện nay. 

Một trong những nguyên nhân chính là do sự dịch chuyển dòng vốn FDI còn chưa rõ ràng. Theo đó, dù thời gian qua Việt Nam đón nhận được lượng dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển sang, song vẫn chưa đáng kể. Bởi thời điểm hiện nay Việt Nam không phải là thị trường hấp dẫn duy nhất, mà đã xuất hiện một số đối thủ cạnh tranh về sự dịch chuyển này. Trong khi đó, các thị trường khác trong khu vực như Ấn Độ, Indonesia, đang nổi lên như những thị trường sáng nhất, được cho sẽ đón nhận làn sóng FDI với quy mô lớn. 

Bên cạnh đó, theo số liệu của Bộ KH-ĐT, tổng vốn FDI trong 4 tháng đầu năm nay đạt 12,33 tỷ USD (bằng 84,5% so với cùng kỳ năm trước), dự báo sẽ vẫn tăng so với cùng kỳ các năm 2016-2018. Tuy nhiên, nhìn vào quy mô vốn của các dự án đăng ký, đa số vẫn là dự án nhỏ lẻ, chưa có những dự án lớn của các tập đoàn kinh tế đa quốc gia tiềm năng.

Đáng chú ý, nhiều chuyên gia lo ngại, thị trường BĐS hiện nay đang có dấu hiệu “sốt ảo” bởi đầu cơ, chưa phản ánh đầy đủ thực chất nhu cầu thị trường. Trong khi đó, hiện mới chỉ những doanh nghiệp nhỏ lẻ, công nghệ thấp chuyển dịch khỏi Trung Quốc và vào Việt Nam, còn các tập đoàn lớn rất ít.

Điều đáng lo nữa, là thời gian qua các KCN bắt đầu phát triển, BĐS công nghiệp bắt đầu nóng lên, nhưng thị trường nói chung vẫn chưa có sự chuẩn bị đầy đủ để đón làn sóng FDI mới.