Song hiện nay, thuế đất thấp và giá trị đất công bị thất thoát dưới nhiều hình thức khác nhau, mà chủ yếu gắn với rủi ro tham nhũng.
Thất thu từ các luật
Việc Nhà nước giao đất công, cho thuê đất công trực tiếp cho nhà đầu tư tư nhân đã được chỉ định, với các quyết định hành chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được đánh giá chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng. Phương thức nhà nước giao đất, cho thuê đất này được áp dụng phổ biến từ khi có các luật đất đai cho đến nay.
| Quản lý giá đất, tạo nguồn lực tài chính từ thu thuế và phí về đất đai. Có chế tài xử lý nghiêm các trường hợp không thực thi pháp luật, vi phạm pháp luật để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, chống thất thu, lãng phí và tham nhũng trong vận hành đất đai theo cơ chế thị trường. |
Luật Đất đai 2013 có quy định về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Dù vậy, việc đấu giá đất chưa được áp dụng phổ biến ở các địa phương, nhất là tại đô thị đất đai có giá trị rất cao. Mặt khác, việc đấu giá đất chỉ có quy định chung, chưa có các quy định cụ thể gắn quy trình cụ thể về đấu giá đất, trong đó có nội dung lựa chọn nhà đầu tư cũng như dự án đầu tư.
Bên cạnh đó, Luật Đấu thầu 2013 còn quy định hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, được Chính phủ hướng dẫn áp dụng cho cả các dự án đầu tư tư. Về nguyên tắc, phương thức đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án đầu tư công, và phương thức đấu giá đất áp dụng cho các dự án đầu tư tư. Đây là các quy định làm phát sinh xung đột pháp luật giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013.
Việc CPH Hãng phim truyện Việt Nam là một điển hình gây tranh cãi vì bán giá rẻ đất vàng và giá trị thương hiệu.
Do vậy, đề xuất ở đây là cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng có quy định đầy đủ cả trường hợp đấu giá đất áp dụng cho các dự án đầu tư, và đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng cho các dự án đầu công, kể cả trường hợp đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP). Chính phủ sẽ ban hành một nghị định riêng quy định về quy trình đấu giá đất gắn với việc lựa chọn chủ đầu tư và đấu thầu dự án có sử dụng đất gắn với yêu cầu về sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
Lợi dụng CPH và các dự án BT
Cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN) gắn với tài sản của doanh nghiệp (DN) là quyền sử dụng đất chưa đạt được chuẩn mực giá trị thực của đất đai. Trên thực tế, hàng loạt trường hợp DN tư nhân tìm kiếm cổ phần chi phối chỉ với mục đích làm chủ diện tích đất do DN CPH đang sử dụng, kể cả trường hợp cấu thành tài sản DN và cả trường hợp chỉ là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Trên thực tế, nhiều DNNN được Nhà nước giao đất từ thời bao cấp, nhưng đến nay chưa thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào về đất đai. Kể từ năm 1996 tới nay, Chính phủ đã ban hành tới 8 Nghị định về CPH DNNN, nhưng vấn đề xác định giá trị đất đai trong CPH vẫn chưa có lời giải thỏa đáng. Luật Đất đai cũng mới chỉ có quy định việc xác định giá trị đất đai trong CPH phải thông qua định giá đất cho từng trường hợp cụ thể. Khá nhiều DN CPH đã biến mất trước khi đưa lên sàn chứng khoán, chỉ có đất đai được sử dụng vào mục đích phát triển nhà ở để bán.
Hiện nay, phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án xây dựng - chuyển giao (BT) đang gây bức xúc lớn cho xã hội. Tất cả dự án BT được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai phạm. Sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng thể hiện ở chỗ, hạ tầng đã hoàn thành nhưng không được định giá và đất đai đem đổi cũng không được định giá.
Giá trị đem đổi chỉ dựa hoàn toàn vào dự toán của dự án BT, được sử dụng làm căn cứ để ký kết hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân. Sự thiếu minh bạch này gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao. Luật Đất đai 2013 chỉ có một điều quy định về đất đai giao cho các dự án công tư đối tác (PPP), trong đó có BT, nhưng chỉ đề cập tới việc giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần bổ sung quy định riêng về phạm vi được áp dụng phương thức BT, trong đó quy định về điều kiện áp dụng; phạm vi áp dụng; nội dung hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, yêu cầu về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng (áp dụng cho trường hợp đấu thầu dự án BT không thành công).
Về phạm vi áp dụng, chỉ được áp dụng đối với những công trình hạ tầng quan trọng, cần xây dựng sớm mới có thể mở hướng phát triển mà không thể thu xếp được nguồn vốn đầu tư công.
Về điều kiện áp dụng, phải có phân tích chi phí - lợi ích của phương án BT và phương án Nhà nước đấu giá đất lấy tiền xây dựng hạ tầng, bảo đảm hiệu lợi ích trừ chi phí của phương án BT cao hơn.
Đối với đấu thầu dự án BT, hồ sơ đấu thầu phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia thẩm định về phần giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng.
Thu từ giá trị đất đai tăng thêm
Thu từ giá trị đất đai tăng thêm
Kể từ Luật Đất đai 2003 đến nay, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai, nhưng vẫn dừng ở chủ trương, chưa có bất kỳ quy định nào về giải pháp thực hiện. Trên thực tế, Đà Nẵng đã làm rất tốt việc này để xây dựng lại TP bằng chính nguồn đất đai tại đây sau khi quy hoạch lại. Cách làm của Đà Nẵng cũng dựa trên việc thu hồi đất 2 bên đường mở rộng hoặc đường mới để thực hiện đấu giá đất đó, tạo kinh phí để làm đường và để phát triển đô thị.
TPHCM áp dụng phương pháp khác là thu hồi đất thuộc dải đất ven đường mới và tái định cư cho những người sinh sống ven đường cũ vào vị trí ven đường mới, từ đó chi phí của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giảm rất nhiều. Còn Hà Nội chưa thực hiện bất kỳ giải pháp nào, chi phí phát triển hạ tầng quá cao, đã tạo nên những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu mỏng, siêu méo giáp với mặt đường.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải tập trung vào phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng, nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng không đảm bảo cảnh quan đô thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Có thể áp dụng cơ chế: (a) Nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên gắn với giải quyết tái định cư tại chỗ. (b) Thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai để sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất tạo kinh phí cho phát triển. (c) Áp dụng cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.
Theo kinh nghiệm của nhiều nước công nghiệp phát triển, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra kịch bản phát triển làm cho giá trị đất đai tăng lên. Đây chính là tính hấp dẫn nhiều nhà đầu tư BĐS quan tâm. Các cơ quan quản lý có thể phát hành giấy chứng nhận quyền phát triển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch. Giấy chứng nhận này được coi là giấy tờ có giá và được giao dịch trên thị trường, quy hoạch càng hợp lý, giá trị của giấy chứng nhận quyền phát triển ngày càng cao trên thị trường chuyển nhượng.
Sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công
Sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công
Đây là chủ trương lớn đối với các đô thị khi chuyển một số đơn vị sự nghiệp đông người, các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra ngoài đô thị, bố trí lại trụ sở các cơ quan nhà nước, nhưng việc thực hiện chưa bảo đảm minh bạch về giá trị. Chẳng hạn đất công của cơ sở cũ được chuyển nhượng cho các dự án đầu tư đều không thông qua đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 cũng không có quy định liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công tại các đô thị.
Việc sử dụng đất của các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công được Nhà nước giao đất không thu tiền đang xảy ra hiện tượng vi phạm pháp luật tại nhiều cơ sở, dưới dạng chia ra từng phần để cho thuê, nhiều diện tích được sử dụng sai mục đích. Sự thiếu minh bạch này cũng gắn với nguy cơ tham nhũng khá cao.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần quan tâm tới cơ chế sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất để tạo quỹ đất dôi dư.
Thứ nhất, việc di dời các cơ sở gây ô nhiễm, các tổ chức sự nghiệp có đông nhân viên ra khỏi trung tâm đô thị cần có những quy định cụ thể về tiêu chí để thuận tiện trong thực thi.
Thứ hai, đất công do các cơ quan nhà nước được giao không thu tiền để sử dụng cần áp dụng 3 nguyên tắc quản trị tốt để quản lý, gồm: (1) Công khai danh sách đất công đã giao cho cơ quan nhà nước sử dụng kèm theo địa chỉ thửa đất, diện tích đất sử dụng, mục đích và hiện trạng sử dụng trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh. (2) Tổ chức hệ thống tiếp nhận ý kiến giám sát của tổ chức, công dân. (3) Cơ quan nhà nước đang sử dụng phải thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của dân.
