Liệu căn hộ phát triển ồ ạt có tiềm ẩn nguy cơ bội thực nguồn cung? Trên thực tế, các phân khúc nhà ở phù hợp người có nhu cầu thực tỷ lệ hấp thụ căn hộ vẫn được duy trì ở mức cao, nhưng kèm theo đó một lượng nhà đầu tư thứ cấp mua chỉ để đầu cơ cũng ở mức rất lớn.
Nguồn cung lớn
Theo báo cáo CBRE về thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM trong quý I-2018, phân khúc căn hộ chung cư vẫn rất sôi động với số lượng căn hộ mới mở bán tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý này, thị trường đón nhận thêm 9.503 căn hộ, tăng 11% theo quý và 79% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các chủ đầu tư (CĐT) bắt đầu mở bán sản phẩm sau một thời gian trì hoãn để nghiên cứu tình hình thị trường. Thống kê của CBRE cũng cho thấy, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 71% tổng nguồn cung trong quý. Điều này thể hiện sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua để ở, tạo nền tảng cho phát triển bền vững.
Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TPHCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam, tập trung tại quận 2, quận 9, quận 7 và quận 8. CBRE dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ phải giảm đi.
| Công tác đánh giá cung-cầu và cơ cấu hàng hóa BĐS vẫn chưa được điều chỉnh hợp lý, sản phẩm cao cấp thừa, trong khi thiếu nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Chính phủ đã ban hành nghị định về xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở, BĐS, dù vậy các địa phương chưa thực hiện tốt. Nếu như không làm được sẽ không có cơ sở để đánh giá, phân tích, phục vụ công tác quản lý nhà nước, cũng như công khai minh bạch thị trường để DN và người dân hiểu và tham gia. Ông PHẠM HỒNG HÀ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng |
Năm 2018, TPHCM sẽ có khoảng 43.000 căn nhà từ 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, trong đó có 37.502 căn hộ chung cư. Nguồn cung này tập trung nhiều ở khu vực phía Đông như quận 2, quận 9, Thủ Đức và phía Nam như quận 7, Nhà Bè, quận 8, Bình Tân. Phân khúc cao cấp có 10.987 căn, chiếm tỷ lệ 25,5% và tăng 22,9% so với năm 2017; phân khúc trung cấp có 19.509 căn, chiếm tỷ lệ 45,5% và tăng 16,4%; phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm tỷ lệ 29,1% và tăng 67,3%.
Như vậy, có thể thấy năm 2018 tỷ lệ căn hộ có giá trung cấp và bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất đến 74%.
hi nhận của ĐTTC, trong năm nay thị trường căn hộ TPHCM sẽ tiếp tục đón nhận nhiều dự án có quy mô cực lớn như: Dự án VinCity (quận 9) 365ha của Tập đoàn Vingroup với quy mô hàng chục ngàn căn hộ, dự án Q7 Saigon Riverside Complex (quận 7) của Tập đoàn Hưng Thịnh với quy mô trên 3.500 căn, dự án Gem (quận 2) của Tập đoàn Đất Xanh với 3.175 căn…
Ngoài ra, thị trường còn đón thêm lượng lớn căn hộ từ hàng chục dự án tầm cỡ của các ông lớn như Novaland, Keppel Land, Nam Long, Phú Long, Tài Nguyên, Kiến Á, Sơn Kim Land...
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), thị trường BĐS 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường.
Dự báo từ nay đến 2020, ước tính khoảng 81.000 hộ gia đình cần nhà ở, trong đó chiếm phần lớn là những khách hàng có mức thu nhập trung bình. Hiện cung-cầu của phân khúc này vẫn chưa cân bằng, đặc biệt là tại các khu vực thị trường mới nổi như khu Nam, dù đây là khu vực có thể phát triển nguồn cầu lớn cho mô hình nhà ở vừa túi tiền, có chất lượng cao.
Khập khiễng cung - cầu
Thực tế, ai cũng thấy khả năng hấp thụ của phân khúc căn hộ vừa túi tiền rất tốt. Thế nhưng, doanh nghiệp (DN) không mấy ai mặn mà do lợi nhuận thấp, thiếu quỹ đất phù hợp, thiếu sự hỗ trợ của Nhà nước về pháp lý, nguồn vốn.
Đó cũng là lý do doanh nghiệp địa ốc chạy đua làm căn hộ cao cấp, phục vụ chủ yếu cho đối tượng nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại nhằm đẩy giá lên cao kiếm lời. Rảo quanh các dự án hay theo dõi thông tin trên các trang mạng sẽ thấy rõ sự khập khiễng này.
| Từ năm 2014 đến nay, giá căn hộ không hề giảm mà trên đà tăng, nguồn cung chủ yếu dư thừa ở phân khúc cao cấp, trong khi loại căn hộ 1-2 tỷ đồng sức mua cao nhưng lại thiếu. Dự báo số lượng căn hộ trung cấp sẽ được phát triển nhiều trong thời gian tới, nhưng đáng lo ngại ở một số dự án cao cấp lượng khách đầu tư đang chiếm đến 40% lượng giao dịch. Ông ĐOÀN CHÍ THANH, Tổng Giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn |
Người có nhu cầu thực về nhà ở gần như đốt đuốc tìm căn hộ xoay quanh mức giá từ 1-1,5 tỷ đồng/căn. Các sự kiện mở bán căn hộ cao cấp thông thường cũng thu hút hàng ngàn người và được CĐT thông báo “cháy hàng”. Song số ít người mua trong đó là những gia đình thuộc tầng lớp trung lưu, kinh tế khá giả, còn lại đại đa số mua để đầu tư lướt sóng.
Dù giá được đẩy lên cao, song sức tiêu thụ căn hộ trong 3 tháng đầu năm 2018 rất lạc quan, tỷ lệ hấp thụ vẫn được duy trì ở mức cao, đặc biệt là ở các dự án mới. Trong quý I, CBRE ghi nhận 9.260 căn hộ được tiêu thụ, tăng 4% so với quý trước và tăng 26% so với năm trước.
Tỷ lệ tiêu thụ cao 90-100% tại một số dự án của CĐT CĐT uy tín. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp 1.515USD/m2.
Trong khi đó giá tăng 5-10% được ghi nhận tại một số quận như quận 2, 10 và huyện Nhà Bè. Sau vụ cháy ở chung cư Carina Plaza (quận 8), thị trường căn hộ tại TPHCM ít nhiều bị “rung lắc” do tâm lý lo ngại về các vấn đề an toàn cháy nổ.
Trong 10 ngày qua giao dịch ở các dự án đang phân phối giảm 10-20%. Nhưng sau khi cơ quan chức năng và các CĐT tổ chức rà soát, thuyết minh giải pháp an toàn, quy chuẩn, tiêu chuẩn an toàn cháy nổ ở chung cư, khách hàng đã bớt lo lắng và giao dịch đang sôi động trở lại.
Đa phần khách tham quan dự án căn hộ để tìm hiểu đầu cơ. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết có 6 lý do DN địa ốc đầu tư mạnh vào phân khúc căn hộ. Một là người dân đã thích nghi dần với môi trường sống căn hộ. Với số tiền tích lũy 1-2 tỷ đồng hoặc nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng, họ có nhiều cơ hội tìm kiếm cho mình chỗ an cư hợp lý.
Hai là đối với DN, đầu tư vào căn hộ tỷ suất lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với đất nền hay các loại hình nhà ở khác. Một khu đất 4.000m2 có thể xây được 220 căn hộ, diện tích 60-70m2.
Ba là quỹ đất của TP hiện nay không còn nhiều, nên nếu hạ tầng giao thông có thể đáp ứng, phương án đầu tư căn hộ tối ưu.
Bốn là khả năng huy động vốn của các dự án căn hộ rất nhanh. Các dự án căn hộ chỉ cần hoàn thiện giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng, CĐT có thể huy động vốn theo tiến độ xây dựng.
Năm là yếu tố tiện nghi (nhà hàng, khu vui chơi, giải trí...) hình thành sẵn trong dự án, đáp ứng mọi nhu cầu tại chỗ nên khách hàng rất chuộng môi trường sống căn hộ.
Sáu là căn hộ dễ cho thuê hơn. Tuy nhiên, theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings, dù thị trường đang có sự vận động rõ rệt trong việc tái cơ cấu dự án, định vị sản phẩm để tiệm cận với nhu cầu thực. Tuy nhiên, khi nguồn cung tung ra quá lớn cũng có nghĩa áp lực cạnh tranh sẽ tăng.
Liệu có xảy ra bong bóng?
Tại báo cáo về tình hình thị trường BĐS và dự báo năm 2018, HoREA khẳng định giai đoạn 2018-2020 thị trường BĐS tiếp tục có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn; xu thế hợp tác giữa các DN sẽ phát triển mạnh hơn; dòng vốn đầu tư nước ngoài và kiều hối tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường BĐS; xu hướng phát triển dự án BĐS xanh nở rộ.
Ngoài ra, các yếu tố về nền kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định trong năm 2017; thu nhập của các tầng lớp nhân dân có sự cải thiện hơn trước; các DN BĐS, ngân hàng, nhà đầu tư đã đạt được kết quả kinh doanh khả quan, TP đang tập trung phát triển hạ tầng đô thị mới... sẽ tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường ngay từ đầu năm 2018.
Do vậy theo HoREA, năm 2018 khó có thể xảy ra bong bóng BĐS do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; các DN cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn. Hiệp hội đề xuất lãnh đạo TP đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong năm 2018.
Bởi DN BĐS vẫn mất rất nhiều thời gian, công sức để làm thủ tục chuẩn bị đầu tư cũng như triển khai thực hiện dự án và còn phải chịu các khoản chi phí không chính thức. Đồng thời, HoREA kiến nghị xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia (Database), trong đó có dữ liệu về quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng, quyền sử dụng đất, thị trường BĐS… để công tác quản lý nhà nước, DN được vận hành minh bạch và bền vững.
Đến nay Bộ Xây dựng đã cơ bản hoàn thành đề án “Đánh giá tình hình, dự báo xu hướng, đề xuất các giải pháp thị trường, cơ chế chính sách quản lý để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh”.
Đề án tập trung đánh giá thị trường BĐS trong những năm qua, những vấn đề còn tồn tại, bất cập của thị trường, các yếu tố tác động đến thị trường. Bên cạnh đó, dựa trên những đánh giá này để đưa ra dự báo trung hạn cho thị trường BĐS, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường BĐS nghỉ dưỡng và một số thị trường khác như BĐS khu công nghiệp, văn phòng cho thuê.
Đề án cũng đưa ra một số kịch bản phát triển thị trường BĐS và các giải pháp để bình ổn thị trường khi phát triển quá nóng, hoặc rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, trong Đề án cũng đã đưa ra những nhiệm vụ cụ thể đối với từng cơ quan chuyên ngành liên quan đến thị trường BĐS để phối hợp thực hiện giúp bình ổn thị trường BĐS trong từng thời kỳ.
