Trên địa bàn nội đô Hà Nội có hơn 1.500 chung cư cũ được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 đến 1990 của thế kỷ trước. Đến nay, hầu hết các khu nhà “cao tuổi” này đã xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ đổ sập rất cao, nhưng việc cải tạo vẫn đang gặp rất nhiều bế tắc.
Sinh sống trong những khu nhà có tuổi đời trên dưới 50 năm như vậy, nhưng khảo sát cho thấy trong khi đa phần người dân đồng tình với việc cải tạo, xây mới thì vẫn còn một bộ phận người dân phản đối vì chưa thống nhất được “hệ số đền bù.” Thực tế này đang cần một “trọng tài” đứng ra điều hành để đảm bảo quyền lợi giữa các bên có liên quan.
Loay hoay tìm "lối" cải tạo
Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết toàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, phần lớn diện tích căn hộ từ 30-50m2; cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương, khoảng 70% căn hộ nhỏ hơn 30m2.
Sau khi Chính phủ có quy định phân phối nhà ở, các căn hộ được cơi nới để đảm bảo diện tích sử dụng thì nhiều hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa thành những "mảnh ghép" xấu xí, ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Đến nay, hầu hết chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng. Trong số 401 chung cư cũ được kiểm định có 80 chung cư nguy hiểm mức độ D (cấp độ nguy hiểm nhất).
Nhằm chỉnh trang đô thị, cách đây 20 năm, thành phố Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng hiện mới có 18 dự án cải tạo lại và đã đưa vào sử dụng, số còn vẫn bế tắc và gặp rất nhiều khó khăn.
Một trong những nguyên nhân dẫn tới sự “bế tắc” trên là do Nhà nước thiếu nguồn lực để đầu tư và chỉ trông chờ vào doanh nghiệp. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp không kham nổi đã phải bỏ cuộc. Hệ quả là hàng vạn người dân vẫn phải sống thấp thỏm trong những khu chung cư cũ nát.
Một trong những ví dụ điển hình minh chứng cho thực tế trên là khu chung cư cũ 60 Thổ Quan (quận Đống Đa) được xây dựng từ năm 1976. Qua 45 năm tồn tại, đến nay nhiều dãy nhà đã xuống cấp nghiêm trọng. Dù vậy, nhiều thế hệ, gia đình vẫn đang phải bám trụ định cư tại đây.
Theo tìm hiểu của người viết, khu chung cư cũ 60 Thổ Quan thuộc danh mục kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu lập quy hoạch tại Hội nghị hợp tác đầu tư và phát triển diễn ra trong năm 2016. Quá trình triển khai đã có một số nhà đầu tư lớn đăng ký nghiên cứu ý tưởng quay hoạch nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, tất cả đều quyết định dừng vì gặp phải quá nhiều khó khăn, vướng mắc.
Đến cuối năm 2018, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà cùng Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại và dịch vụ Mùa Xuân tiếp tục xin tham gia lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ 60 Thổ Quan. Lợi thế mà liên doanh nhà đầu tư này đã có trong tay là một khu đất nằm giữa khu chung cư cũ rộng 0,48 hécta đang thuê của nhà nước.
Với lợi thế trên, liên danh nhà đầu tư này đã đề xuất với thành phố Hà Nội phương án cải tảo hoán đổi vị trí khu đất đang quản lý sử dụng để xây dựng chung cư cũ 60 Thổ Quan và trường học theo hình thức “cuốn chiếu.” Phương án này vừa đảm bảo việc giải phóng mặt bằng, cũng không phải di dời các hộ dân đi ở tạm nơi khác trong quá trình xây dựng hay chờ hoàn thiện.
Tuy nhiên, cho đến nay, nhà đầu tư này cũng mới chỉ thực hiện ở bước nghiên cứu điều tra khảo sát, lập điều tra xã hội học, lấy ý kiến dân cư khu vực về các phương án ý tưởng quay hoạch và báo cáo Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội thông qua.
Điều đáng nói là, thông qua việc lấy ý kiến đóng góp của cư dân về tiện ích xã hội, kiến trúc, cảnh quan theo phương án quy hoạch cải tạo lại khu tập thể 60 Thổ Quan, do Ủy ban Nhân dân phường Thổ Quan thực hiện cho thấy có tới 99,97% phiếu người dân đã lựa chọn và đồng ý với phương án quy hoạch nêu trên. Thế nhưng, thực tế việc thực hiện vẫn gặp rất nhiều vướng mắc.
Mới đây nhất, tại báo cáo số 493/BC-BCSĐ ngày 5/7/2021, Ban cán sự Đảng Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cũng đã khẳng định hiện nay quy hoạch đã được phê duyệt, cơ bản đủ điều kiện triển khai lập quy hoạch dự án đầu tư. Trong đó có thể xem xét khả năng hoán đổi các chức năng sử dụng đất, bố trí xây dựng nhà chung cư mới theo hình thức “cuốn chiếu.”
Dù vậy, cơ quan này cũng chỉ ra hạn chế là quá trình triển khai tiếp theo đối với các nhà chung cư cũ vẫn còn nhiều nội dung vướng mắc liên quan đến tính đồng bộ khớp nối về hạ tầng kỹ thuật. Hiện các tuyến đường vào khu chung cư cũ 60 Thổ Quan đều có mặt cắt nhỏ, việc kết nối giao thông còn hạn chế, chưa đảm bảo yêu cầu an toàn về phòng cháy chữa cháy. Do đó việc cải tạo khu chung cư cũ này vẫn phải chờ các cơ quan chức năng tiếp tục rà soát, nghiên cứu,...
Vừa muốn cải tạo vừa muốn đền bù cao
Theo thống kê, Khu chung cư cũ 60 Thổ Quan có 3 khu vực với 5 dãy nhà tập thể, chung cư cũ với tổng cộng 180 hộ dân (tương đương khoảng 900 người) đang sinh sống. Diện tích căn hộ trung bình từ 15-30m2. Thậm chí, có những căn bộ “siêu tí hon” chỉ rộng từ 6,7 đến 10m2. Hầu hết các căn hộ tại đây đã xuống cấp nghiêm trọng; nhiều vị trí bê tông đã lộ rõ cốt thép bị hoen gỉ.
Ông Vũ Bá Bình (75 tuổi) - chủ nhân của căn hộ 10m2 hiện đang là nơi ở của 9 thành viên, ở khu chung cư cũ 60 Thổ Quan, thở dài nói: “Sống trong ngôi nhà chật hẹp, cũ nát, nguy hiểm thế này, tất nhiên tâm trạng của tôi và mọi người trong gia đình đều rất lo sợ, thấp thỏm. Dù vậy, cả nhà tôi cũng chỉ biết bám trụ ở đây mà sống thôi.”
Nằm ở tầng 2 cùng dãy nhà cũ nát không đảm bảo an toàn này, căn hộ của ông Cấn Tất Kịch còn nhỏ hẹp hơn với tổng diện tích gỏn gọn có 6,7m2. Ông Kịch bảo rằng sống ở đây đã gần nửa đời người nên ông thấy rất rõ sự xuống cấp và mức độ nguy hiểm của khu tập thể này. Thế nên, điều ông mong muốn nhất hiện nay là lãnh đạo các cấp, các ngành cần sớm cải tạo, xây dựng lại khu nhà để người dân nơi đây được ổn định nơi ăn, chốn ở và có cuộc sống đảm bảo an toàn hơn.
Mong muốn là vậy, nhưng theo tìm hiểu, trong khi đa phần người dân đồng tình với việc cải tạo, xây mới theo hình thức “cuốn chiếu” trên thì vẫn còn một bộ phận người dân phản đối vì chưa thống nhất được “hệ số đền bù" với nhà đầu tư.
Trong khi việc cải tạo khu chung cư cũ 60 Thổ Quan đăng gặp vướng mắc vì hạ tầng giao thông, thì cả nhà đầu tư và người dân lại phải đối mặt thêm một khó khăn không kém phần phức tạp. Đó là việc đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Và, do chưa tìm được “tiếng nói chung” nên đến nay vẫn chưa thể thống nhất về mức giá.
Cụ thể, theo phương án đền bù do nhà đầu tư đưa ra, với diện tích nhà ở đã được cấp sổ đỏ thì tầng 1 có hệ số đền bù K là 1,5; tầng 2-3 là 1,3; tầng 4-5 là 1,2. Đối với phần diện tích cơi nới, mức hỗ trợ cao nhất là 3 triệu đồng/m2; mức hỗ trợ thấp nhất là 500.000 đồng/m2. Với những căn hộ định cư dưới 30m2, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ thêm diện tích cho đủ với diện tích căn hộ bé nhất…
Khu chung cư mới (dự kiến) có diện tích từ 29-98m2 để cư dân lựa chọn theo nhu cầu. Đối với trường hợp không nhận căn hộ sẽ nhận tiền với giá 40 triệu đồng/m2. Với diện tích cơi nới chỉ dựng khung sắt thì nhà đầu tư hỗ trợ từ 500.000 đồng đên 1 triệu đồng/m2, tùy trường hợp.
Nói về mức đền bù trên, đại diện liên danh Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà, Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại và dịch vụ Mùa Xuân cho rằng hệ số đền bù mà nhà đầu tư đưa ra đã rất có lợi cho dân. Nếu tiếp tục tăng giá đền bù, hỗ trợ lên theo kiến nghị của người dân thì doanh nghiệp sẽ lỗ và cũng không có doanh nghiệp nào làm được.
"Với 18 căn hộ có diện tích khoảng 7m2 tại khu nhà khách, chúng tôi sẽ đền bù căn hộ 29m2. Như vậy, trừ diện tích để xây trường học, cảnh quan đô thị thì diện tích nhà ở thực xây chỉ khoảng 1.780m2 (tương ứng với 20% diện tích dự án). Tính thu bù chi, chúng tôi phải mất 25 tầng mới hòa vốn bỏ ra. Chúng tôi chỉ có lãi từ tầng 26 trở lên và hệ số đền bù trung bình cho toàn khu lên tới 2,1%," đại diện nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ 60 Thổ Quan chia sẻ.
Tuy nhiên, phương án nhà đầu tư đưa ra đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiều từ người dân. Cụ thể, theo nguyện vọng của một số hộ dân thì hệ số đền bù tối thiểu phải được như diện tích hiện tại bao gồm cả phần cơi nới thêm với hệ số K từ 1,5 trở lên. Các hộ dân tầng 1 yêu cầu mức đền bù cao hơn cả hệ số K từ 2,5-3,0. Trái lại, ý kiến của các hộ dân tầng trên lại cho rằng các hộ tầng 1 hiện không có lợi thế thương mại nên việc đền bù phải công bằng như các hộ tầng trên.
Là hộ có nhiều thành viên cùng sinh sống trong căn hộ 10m2 ở khu chung cư, ông Vũ Bá Bình cho rằng việc đi hay ở vẫn đang là điều mà gia đình ông rất trăn trở. Ông Bình thừa nhận hầu hết các căn hộ ở đây đều đã xập xệ và quá mức chật hẹp so với cuộc sống của một hộ gia đình. Nhưng bởi nhiều lý do, 9 thành viên trong đại gia đình ông Bình vẫn cố gắng bám trụ...
Ông Bình sợ rằng nếu gia đình chuyển sang khu ở mới tương lai sẽ làm gì để kiếm tiền nuôi gia đình, khi thu nhập của ông chỉ có 9 triệu đồng là lương thương binh, chất độc da cam. Chưa kể, qua chỗ ở mới lấy đâu tiền để bù vào diện tích cao hơn. Vì thế, đi hay ở vẫn là nỗi lo!
Cần “trọng tài”
Theo tìm hiểu, việc người dân mong muốn được cải tạo và có không gian sống rộng rãi và tiện nghi hơn nhưng lại không đồng tình với hệ số đền bù hiện đang là "nút thắt" không chỉ ở dự án 60 Thổ Quan mà ở hầu hết các chung cư cũ khác trên địa bàn Hà Nội. Thực tế này không chỉ làm khó các nhà đầu tư, mà còn khiến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ dường như vẫn phải "dậm chân tại chỗ" trong suốt hơn 20 năm qua.
Trước thực tế nêu trên, đại diện Công ty Bắc Hà cho rằng với các dự án dân sinh khẩn cấp như việc sửa chữa và xây mới các tòa chung cư cũ 60 Thổ Quan, việc quan trọng bây giờ là cần sự vào cuộc của Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần phải đứng ra làm “trọng tài” và quy định hệ số K “cứng” đối với từng khu vực cụ thể, thay vì để doanh nghiệp “tự bơi” - tự đi thỏa thuận mức giá đền bù với từng hộ dân như hiện nay.
Thông tin thêm về phương án cải tạo cho dự án 60 Thổ Quan đã trình thành phố Hà Nội, đại diện Công ty Bắc Hà khẳng định sẽ chỉ xây chung cư mới trên khu đất mà họ đang thuê của nhà nước theo hình thức "cuốn chiếu." Tức là xây xong mới mời dân qua ở, còn phần đất của dân sau đó sẽ chuyển sang xây trường học.
“Với phương án trên, rõ ràng người dân sẽ không phải đi ở tạm tái định cư. Đây là một lợi thế mà rất hiếm có dự án cải tạo chung cư cũ nào trên địa bàn Hà Nội có được,” đại diện nhà đầu tư nhấn mạnh.
Với lợi thế trên, đại diện nhà đầu tư cũng bày tỏ mong muốn được Thành ủy, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội chấp thuận, đồng ý cho “làm điểm” cải tạo chung cư cũ 60 Thổ Quan, trước tiên là cho mở đường theo quy hoạch 1/2000 để đảm bảo dự án triển khai không ảnh hưởng đến việc đi lại và đảm bảo việc kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông. Theo đó, nhà đầu tư này cam kết sẽ kết hợp với nhà nước mở đường; xây dựng khu chung cư kiểu mẫu đẹp hơn và an toàn hơn.
Với kinh nghiệm đã triển khai cải tạo một số chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, kiến trúc sư Ngô Đức Đạt, Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng AC nhấn mạnh hầu hết các khu chung cư cũ tại Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng. Vì thế, để việc cải tạo chung cư được triển khai thuận lợi, đảm bảo an toàn cho người dân cũng như hài hòa lợi ích các bên, giải pháp cấp thiết nhất hiện nay là Nhà nước cần đứng ra làm “trọng tài” và trích ngân sách ra để giải quyết.
"Còn nếu vẫn để nhà đầu tư và người dân tự thỏa thuận về hệ số đền bù thì vẫn sẽ còn bế tắc," ông Đạt nhấn mạnh.
