Trong một động thái khác, kết quả rà soát văn bản thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Chính phủ để thực hiện Nghị quyết số 101/2023/QH15, kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV về rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cho thấy luật hiện hành có nhiều nội dung mâu thuẫn, chồng chéo hoặc bất cập, vướng mắc.
Cụ thể, đã phát hiện 3 văn bản với 9 nội dung có mâu thuẫn, chồng chéo hoặc bất cập, vướng mắc. Trong đó, 1 nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đầu tư năm 2020 về quy định xử lý thu hồi dự án bất động sản.
Theo đó, điểm a khoản 2, điều 79, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định xử lý thu hồi dự án bất động sản nhưng loại trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại mục 6 chương II của luật này. Theo quy định này thì trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động vẫn được chuyển nhượng và cơ quan nhà nước không thu hồi để giao nhà đầu tư khác thực hiện.
Tuy nhiên, điểm a khoản 1 điều 46 Luật Đầu tư năm 2020 lại quy định điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư là dự án đó không bị chấm dứt hoạt động. Như vậy, quy định giữa 2 luật còn chưa có sự thống nhất.
Có 6 nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bất cập, vướng mắc về hành vi bị nghiêm cấm là “huy động vốn trái phép”; điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; quy định chưa rõ một số khái niệm về dự án bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, sàn môi giới bất động sản, văn phòng môi giới bất động sản, các loại hình bất động sản (nhà ở, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch...); chưa quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Đơn cử, tại khoản 5 điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định về hành vi bị nghiêm cấm là “huy động vốn trái phép”. Tuy nhiên, Luật chưa quy định rõ việc “huy động vốn trái phép” gồm những hành vi nào, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới bất động sản thực hiện ký các “văn bản thỏa thuận”, “nhận tiền đặt cọc” khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho khách hàng và công tác quản lý.
Có 2 nội dung tại 2 nghị định của Chính phủ có bất cập, vướng mắc:
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển, quản lý nhà ở xã hội có bất cập khi quy định các đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Nhà ở, cư trú, thu nhập. Trong khi đó, đối tượng là công nhân trong các khu công nghiệp chỉ có nhu cầu thuê nhà ở thì việc đáp ứng điều kiện về cư trú, thực trạng nhà ở là không cần thiết (do công nhân thay đổi chỗ làm việc, mặc dù đã có nhà nhưng ở xa nơi làm việc nên vẫn có nhu cầu thuê nhà...).
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1-4-2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, trong đó có bổ sung quy định về bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng chưa có trường hợp doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được ký hợp đồng thuê nhà với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bố trí chỗ ở cho công nhân của doanh nghiệp mình, gây khó khăn trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các công nhân ổn định để sản xuất.
