Chính sách NoXH đang đi vào cuộc sống

PHÓNG VIÊN: - Trong bối cảnh nguồn vốn ngân sách dành cho NoXH đang bị tắc nghẽn, ông nhìn nhận như thế nào về việc Chính phủ hỗ trợ gói 3.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi NoXH?

Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Tôi rất vui mừng vì thông qua gói tín dụng ưu đãi 3.000 tỷ đồng này, đại bộ phận người thu nhập thấp ở đô thị sẽ có điều kiện vay mua nhà với giá rẻ. Qua kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ đồng bố trí cho Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV thực hiện chính sách NoXH, với "1 đồng" từ nguồn tái cấp vốn của ngân sách nhà nước, NHTM huy động thêm được "33 đồng" từ nguồn vốn xã hội. Cho nên, với gói 3.000 tỷ đồng này, khi phân bổ 2.000 tỷ đồng cho 4 NHTM có thể huy động lên đến 66.000 tỷ đồng.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhu cầu NoXH toàn quốc giai đoạn 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó TPHCM 134.000 căn, Hà Nội 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn... Đến nay, các địa phương chỉ thực hiện được 30% kế hoạch đề ra. TPHCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NoXH với tổng số 44.701 căn hộ, trong năm nay có thể hoàn thành 20.000 căn. Nhưng do nguồn ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa vẫn chưa thể đáp ứng kịp nhu cầu.

Thực tế, nguồn vốn ngân sách cho NoXH đã bị tắc nghẽn nhiều năm nay. Năm 2017, trong số các bộ có văn bản gửi Chính phủ đề cập đến nguồn vốn ngân sách cho NoXH, chỉ Bộ Xây dựng đồng quan điểm với HoREA là phải có ngân sách hỗ trợ chính sách phát triển NoXH. Trong khi Bộ Tài chính, Bộ KH-ĐT... không đồng ý. Do đó, gói 3.000 tỷ đồng này là tín hiệu cho thấy Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã vào cuộc, bác quan điểm của Bộ Tài chính và Bộ KH-ĐT về việc không bố trí ngân sách để thực hiện NoXH.

- Theo ông vì sao chính sách phát triển NoXH lâu nay dường như chỉ dừng ở khẩu hiệu, chưa thật sự đi vào thực tiễn cuộc sống?

- Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100 đã đưa ra hệ thống chính sách để phát triển NoXH tương đối hoàn chỉnh, song các chính sách NoXH và quyết định của Thủ tướng Chính phủ kể từ năm 2016 đến nay vẫn chưa đi vào thực tế cuộc sống. Nguyên nhân chủ yếu do văn bản dưới luật thiếu nhất quán, thậm chí nhiều quy định đi ngược chính sách NoXH quy định trong Luật Nhà ở. Từ nhiều năm nay, các quyết định, chỉ đạo của Chính phủ về ưu đãi lãi suất, cấp bù lãi suất rất khó thực hiện bởi không có nguồn vốn mồi từ ngân sách. 

Giai đoạn 2011-2013, khi thị trường BĐS đóng băng, để giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ đã cho triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, trong đó 70% (tương đương 21.000 tỷ đồng) hỗ trợ người mua NoXH, nhà ở thương mại (NoTM) có giá bán không quá 1,5 tỷ đồng, được hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi 6%/năm trong 2013, 5%/năm từ 2014; 30% gói tín dụng (tương đương 9.000 tỷ đồng) hỗ trợ chủ đầu tư dự án NoXH. Sau 3 năm thực hiện, đến hết năm 2016 đã giải ngân được 32.000 tỷ đồng, tạo điều kiện cho 56.186 người mua được nhà ở, trong đó 1/3 là NoXH.

Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi trong khi nhiều người thu nhập thấp đô thị chưa tiếp cận được việc vay tín dụng ưu đãi NoXH. Đến 2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Văn bản 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng CSXH, trong đó dành khoảng 1.260 tỷ đồng để thực hiện chính sách NoXH. Tuy nhiên, trên thực tế, đa số đối tượng thu nhập thấp đô thị vẫn chưa tiếp cận được vốn vay do nhu cầu quá lớn. 

Trong khi đó, việc tiếp cận vốn vay mua NoXH tại Ngân hàng CSXH bị vướng mắc do căn hộ thường bị chủ đầu tư dự án thế chấp ở ngân hàng, trong lúc  Ngân hàng CSXH chưa được phép cho chủ đầu tư dự án NoXH vay. Theo Nghị định 100 và cam kết của Ngân hàng CSXH, 1 đồng vốn ngân sách sẽ huy động 1 đồng vốn xã hội. Trên lý thuyết là vậy, nhưng đến cuối năm 2019 mới được phân bổ 500 tỷ đồng, và chi nhánh Ngân hàng CSXH tại TPHCM nhận được vỏn vẹn 10 tỷ đồng. Số tiền này chỉ đủ cho 14 người vay, chẳng khác nào muối bỏ biển. 

- Thực tế NoTM tuy không nhận được các chính sách ưu đãi nhưng có giá tương đương, thậm chí còn cạnh tranh với NoXH. Vậy tại sao phải dồn nguồn lực hỗ trợ cho NoXH bán thu tiền ngay, thưa ông? 

- Với gói 30.000 tỷ đồng, các NHTM được phân bổ 21.000 tỷ đồng cho vay mua NoXH và NoTM diện tích 60m2, giá 13-15 triệu đồng/m2. Như vậy có thể thấy trên thị trường BĐS có NoTM có giá tương đương NoXH. NoTM không được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng vẫn tồn tại. Do đó, tôi nghĩ nên bỏ loại NoXH bán thu tiền ngay để dành nguồn lực hỗ trợ cho NoTM giá rẻ.

Luật Nhà ở 2014 quy định NoXH là sản phẩm xây xong rồi bán và thu tiền ngay. Về bản chất, sản phẩm này không phù hợp NoXH. Các nước trên thế giới đều thống nhất vai trò của Nhà nước trong phát triển NoXH. Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách, đặc biệt chính sách tạo quỹ đất, thuế, tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án và người thuê mua, thuê NoXH. Ở các nước trên thế giới phổ biến nhất là hình thức thuê NoXH, phần còn lại là NoXH thuê mua (mua trả góp từ 20-30 năm), không có loại NoXH để bán thu tiền ngay như nước ta. 

- Xin cảm ơn ông.

Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ đề nghị bỏ loại hình NoXH bán thu tiền ngay, tập trung chính sách cho NoXH thuê mua và cho thuê. Đối với NoXH bán thu tiền ngay nên phát triển xã hội hóa như NoTM giá thấp. Điều này sẽ góp phần giảm gánh nặng cho ngân sách.