Tuy nhiên, việc nhà đầu tư (NĐT) bắt đáy cổ phiếu bất động sản (CP BĐS) là quyết định mạo hiểm, thậm chí quá rủi ro, bởi thực tế của ngành chưa thật sự sáng sủa như kỳ vọng.
CP BĐS ngược dòng
Thời gian gần đây, dù thị trường chung vẫn trong tình trạng “lình xình” chưa có dấu hiệu rõ nét, nhóm CP BĐS lại liên tục bứt phá. Nhiều mã BĐS đạt mức tăng 30-50% chỉ sau vài phiên giao dịch.
Điển hình là mã TDH (CTCP Phát triển nhà Thủ Đức) tăng liên tục từ ngày 24-5 đến nay trong sự ngỡ ngàng của NĐT, từ mức giá 3.000 đồng/CP lên hơn 4.500 đồng/CP (tương đương mức tăng 50%).
Giải trình về chuỗi 5 phiên tăng trần liên tục, lãnh đạo TDH cho rằng CP tăng do cung cầu của TTCK, việc quyết định giao dịch mua bán của NĐT nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp. TDH không có bất kỳ sự tác động nào ảnh hưởng đến giá giao dịch CP trên thị trường.
Cũng trong bản giải trình này, lãnh đạo TDH cho biết thêm, sau gần 2 năm bị hạn chế giao dịch, việc TDH được giao dịch trở lại bình thường cũng là nguyên nhân khiến CP hút dòng tiền.
Tuy nhiên, giải trình của TDH không hề nhắc đến tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Cụ thể, quý I TDH lỗ ròng 10,7 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái đạt lợi nhuận 59,4 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí tài chính và quản lý đã “bào mòn” lợi nhuận. Đặc biệt, tại thời điểm 31-3, lượng tiền mặt của TDH còn chưa đến 5 tỷ đồng.
Trong đợt sóng BĐS thời điểm cuối tháng 5, mã LDG (CTCP Đầu tư LDG) cũng ghi nhận nhiều phiên tăng giá ấn tượng. Đáng chú ý, phiên 29-5 mã LDG tăng gần 5% lên 4.700 đồng/CP. Nhưng ở phiên kế tiếp LDG bị bán tháo ồ ạt, sau thông tin Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố vụ án hình sự lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ để điều tra, làm rõ các sai phạm trong quá trình thực hiện dự án Tân Thịnh do LDG làm chủ đầu tư.
Việc LDG bị giảm sàn phiên giao dịch ngày 30-5 cho thấy rủi ro khi đầu tư vào CP BĐS rất lớn. Trước đó, những lùm xùm về dự án Tân Thịnh đã đẩy LDG rơi từ mức giá 25.000 đồng/CP xuống còn 4.000 đồng/CP. CP giảm sâu cũng là nguyên nhân khiến công ty chứng khoán bán giải chấp hàng triệu CP LDG của Chủ tịch HĐQT Lê Khánh Hưng.
Chỉ có thể kỳ vọng từ quý IV
Theo giới phân tích, việc nhóm CP BĐS liên tục tạo sóng trong thời gian qua bắt nguồn từ hàng loạt yếu tố. Yếu tố đầu tiên liên quan đến vấn đề lãi suất và đáo hạn trái phiếu, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có những động thái nhằm giảm bớt áp lực.
Theo đó, NHNN cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đối với khách hàng khó khăn (Thông tư 02); cho phép NHTM mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã bán trong thời hạn 12 tháng (Thông tư 03), hay sắp tới là dự thảo thông tư giảm hệ số rủi ro đối với một số khoản cho vay tài trợ dự án BĐS khu công nghiệp, cho vay mua/bán nhà ở xã hội (dự thảo sửa đổi Thông tư 41/2016).
Yếu tố thứ 2 là lãi suất tái cấp vốn được điều chỉnh xuống 5,5%, trần lãi suất tiền gửi VNĐ kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng giảm xuống 5,5%, trần lãi suất cho vay đối với các khoản vay ngắn hạn ở một số lĩnh vực đã giảm xuống còn 4,5%.
Yếu tố cuối cùng liên quan đến vấn đề pháp lý khi Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) có Văn bản 3054/BTNMT-QHPTTND gửi UBND các tỉnh hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Tuy nhiên, theo giới phân tích những yếu tố kể trên chưa thể giúp thị trường BĐS sớm “tan băng”, bởi chính sách tiền tệ có độ trễ, và tiến độ giải ngân cho các dự án BĐS phụ thuộc nhiều vào việc giải quyết các vấn đề pháp lý tồn đọng.
Mặc dù đánh giá cao nỗ lực của NHNN và Bộ TN-MT trong việc giải quyết các vấn đề trọng yếu, đặc biệt là các vấn đề pháp lý để hỗ trợ thị trường BĐS, nhưng theo CTCK Rồng Việt (VDSC) chưa thể kỳ vọng nhiều.
Thị trường chỉ hồi phục rõ rệt khi các dự án có đủ điều kiện mở bán, cùng với quy định của pháp luật và quy trình xét duyệt rõ ràng, người mua có đủ năng lực tài chính để mua các sản phẩm từ chủ đầu tư.
Do vậy, VDSC kỳ vọng sự phục hồi (nếu có) chỉ diễn ra từ cuối quý IV, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực và các nghị định liên quan được hoàn thiện. Kế đến là các yếu tố kinh tế được cải thiện và NHNN có nhiều dư địa để giảm lãi suất điều hành.
Doanh nghiệp lớn cũng thận trọng
Trên thực tế, không chỉ giới phân tích mà bản thân doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp lớn, cũng tỏ ra thận trọng khi nhận định về thị trường. Sự thận trọng này phần nào được thể hiện qua kế hoạch bán hàng trong năm 2023.
Lấy dẫn chứng từ CTCP Nam Long (NLG). Doanh nghiệp này dự kiến giá trị bán hàng năm 2023 là 9.430 tỷ đồng (giảm 7%), chủ yếu đến từ các dự án như 2.645 tỷ đồng từ sản phẩm Flora tại dự án Akari, 3.496 tỷ đồng từ dự án Southgate (Long An) và 809 tỷ đồng từ sản phẩm Ehome, 835 tỷ đồng từ dự án nhà ở xã hội EhomeS (Cần Thơ), 1.275 tỷ đồng từ dự án Mizuki Park.
Tương tự, CTCP Nhà Khang Điền (KDH) dự kiến tổ chức mở bán dự án Privia và Emeria & Clarita từ nửa cuối năm 2023, sau khi đủ điều kiện mở bán. Trong khi đó, các dự án như Privia, khu công nghiệp Lê Minh Xuân vẫn chưa có kế hoạch mở bán, đã ảnh hưởng tiêu cực đến KDH.
Theo bộ phận nghiên cứu của CBRE, trước khó khăn của thị trường, nhiều chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ khách hàng để thúc đẩy hoạt động bán hàng với phương thức thanh toán linh hoạt.
Chẳng hạn, khách hàng chỉ cần thanh toán 40% giá trị hợp đồng đến khi nhận nhà, cung cấp gói vay với lãi suất hấp dẫn hơn. Chiến lược này khiến hiệu quả kinh doanh, đặc biệt là lợi nhuận của doanh nghiệp bị ảnh hưởng.
Tuy nhiên, NĐT không chỉ nhìn vào lợi nhuận ngắn hạn, mà phải nhìn vào lợi nhuận của năm trước, năm hiện tại và triển vọng năm sau. Bởi lẽ, BĐS cần yếu tố bền vững, có khi lợi nhuận ở quý này tốt chưa chắc CP đã tăng vì quý sau có thể giảm, thậm chí năm sau cũng giảm.
Cùng với đó, bán hàng là yếu tố then chốt, nhưng rất khó có trường hợp hoàn hảo ở một doanh nghiệp, khi vừa lợi nhuận tốt lại vừa bán hàng tốt.
Muốn đầu tư vào BĐS, NĐT nên tập trung nhiều hơn vào từng doanh nghiệp, thay vì phụ thuộc vào sóng ngành. Điểm mấu chốt là các chu kỳ tăng vốn, ghi nhận lợi nhuận và bán hàng.
