Trước thực trạng đầu cơ, thổi giá đất diễn ra rầm rộ trong thời gian qua, nhiều chuyên gia, nhà quản lý cho rằng việc áp dụng các chính sách thu thuế bất động sản là điều cấp thiết giúp ổn định thị trường, song đây cũng chỉ là giải pháp tạm thời.
Do vậy, cùng với việc “đánh thuế,” cần đặc biệt lưu ý tới biện pháp mang tính dài hạn là gia tăng nguồn cung, bởi khi cung ổn định thì giá bất động sản sẽ được kiểm soát.
Kỳ vọng chống đầu cơ, thổi giá
Đầu tháng 3/2022, Bộ Tài chính lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế nhà và tài sản nhằm xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi theo chỉ đạo của Chính phủ. Chính sách này được kỳ vọng sẽ chống đầu cơ nhà đất, giảm giá bất động sản trên thị trường.
Do đó, nhiều ý kiến ủng hộ việc đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu mong muốn đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng,” đặc biệt là với các dự án, khu đất không đưa vào khai thác...
Thực tế cho thấy tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để. Trong năm 2021, vì không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản nên đã xuất hiện rất nhiều đợt “sốt” đất dai dẳng trên khắp cả nước; từ đó dẫn đến giá đất ở nhiều nơi vượt xa giá trị thật, mất kiểm soát.
Từ góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã đánh thuế nhà và tài sản. Vì vậy, Việt Nam cần có phương án thực hiện nhanh và cần công cụ hiệu quả để ngăn chặn hành vi đầu cơ thổi giá bất động sản, góp phần ổn định thị trường.
Theo phân tích của ông Đính, giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì cả, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đẩy giá, dẫn đến gây lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, Việt Nam cần công cụ như đánh thuế bất động sản để ngăn chặn hành vi kinh doanh trên.
Trên phương diện là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng đưa ra đề nghị đánh thuế cao với hành vi đầu cơ, găm đất hay lướt sóng để hạ giá bất động sản.
Theo ông Hà, những hành vi “nay mua đi mai bán lại” hay lướt sóng giá đất để kiếm lời trên thực tế không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội. Hiện nay, có những trường hợp đã quyết định để giao đất nhưng tiền thu thì vẫn nợ. “Như vậy là chưa thực hiện một phần trách nhiệm tài chính với Nhà nước,” ông Hà nhấn mạnh.
Đặc biệt, theo ông Hà, có tình trạng đất giao cho cá nhân/tổ chức làm dự án là khu công nghiệp nhưng lại không làm, trong khi đất vẫn lên giá. Trong quá trình khi giao đất đã thu tiền sử dụng song việc chậm triển khai dự án, không đóng góp vào phát triển hạ tầng kinh tế-xã hội như vậy là “một dạng trốn thuế.”
Do đó, ông Hà cho rằng phải sử dụng công cụ tài chính là chính sách thuế. Khi dự án đấu thầu, đấu giá phải xác định thời điểm, kể cả nhà ở thương mại, khu công nghiệp sau thời gian bao lâu được hưởng chính sách ưu đãi và phải làm xong. Nếu không làm xong, đất đó phải tăng thuế lũy tiến đánh vào để bổ sung nguồn thuế.
Cùng với đánh thuế, một số ý kiến cũng đề xuất cần có chế tài mạnh để siết tín dụng. Bởi hiện nay, một người có 30% giá trị bất động sản thường được ngân hàng cho vay 70% còn lại để mua nhà đất. Với chính sách này, người có 1 tỷ đồng có thể đầu tư lướt sóng 3 bất động sản giá khoảng 1 tỷ đồng/lô cùng lúc.
Đánh thuế cần gắn với tăng nguồn cung
Bên cạnh sự ủng hộ, nhiều ý kiến cũng cho rằng cần xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi lo ngại nếu “miễn cưỡng” đánh thuế sẽ khiến giá nhà đất tăng thêm, từ đó người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở. Hơn thế, nếu chỉ giải quyết vấn đề thuế thì đây vẫn chưa phải là “bài thuốc” trị được tận gốc “cơn sốt” bất động sản hiện nay.
Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại và trong những năm tiếp theo là sự lệch pha cung-cầu. Khi khan hiếm nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ sẽ đẩy giá nhà đất tăng cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Vì thế, để hạ giá nhà, quan trọng nhất là tăng nguồn cung.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng quan hệ cung - cầu mang tính quyết định về mặt giá cả trên thị trường, trong đó thuế chỉ là một biện pháp giúp ổn định trong tạm thời. Công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm. Do vậy, điều quan trọng nhất trên thị trường bất động sản ngoài tác động từ Chính phủ là vấn đề nguồn cung.
“Khi nguồn cung mà không đáp ứng được cầu thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng dù có áp thuế,” ông Quốc Anh nói và dẫn ví dụ tại Singapore đang áp dụng biện pháp đánh thuế nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tăng.
Cũng theo ông Quốc Anh, thuế là biện pháp tốt sẽ tác động và góp phần điều chỉnh thị trường nhưng chỉ là giải pháp trong ngắn hạn 6-12 tháng hoặc 1-2 năm chứ không mang ý nghĩa tác động vĩnh viễn. Do đó, biện pháp mang tính chất dài hạn phải là gia tăng nguồn cung, bởi nếu nguồn cung dồi dào thì thị trường bất động sản sẽ tự khắc giảm. Ổn định cung cầu thì thị trường sẽ tự động ổn định theo.
Góp thêm ý kiến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng đối với các nhà đầu tư, thuế chỉ là một trong rất nhiều chi phí. Nếu chi phí đầu vào càng tăng thì giá bán ra càng lớn. Thực tế tại các nước cho thấy thuế chỉ là công cụ “hạ nhiệt” tạm thời, tăng thuế tiền sử dụng đất sẽ tính vào giá thành bán ra của dự án; còn tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư.
“Do vậy, tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua bất động sản của các nhà đầu tư. Người mua càng về sau càng bị độn thêm vào giá mua. Đáng chú ý, ở các quốc gia đã sử dụng công cụ thuế để kiểm soát và hạ nhiệt thị trường thì sau đó gần như mức giá lại tăng trưởng rất nhanh nếu nguồn cung tiếp tục không đủ,” ông Tuấn chia sẻ.
Còn theo ông Lê Xuân Mão, Phó Tổng Giám đốc, dịch vụ thuế doanh nghiệp RSM Việt Nam, với đặc thù của Việt Nam, việc đưa chính sách thuế bất động sản vào thực tiễn phải cần rất nhiều thời gian. Ví dụ, năm 2011, Trung Quốc đã áp dụng thuế trong quá trình nắm giữ tài sản tại một số khu vực. Tuy nhiên, sau 10 năm, Chính phủ Trung Quốc mới xem xét lại việc triển khai sắc thuế này.
“Từ đó để thấy lộ trình để đưa biện pháp này vào thực tiễn cần có thời gian rất dài. Việt Nam cũng có những điểm tương đồng với Trung Quốc, do đó, Chính phủ sẽ cần phải có thời gian để thông qua luật đánh thuế nhà đất,” ông Mão nói.
