Tạo cung nhà ở dồi dào
Một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TPHCM là phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính.
Trong đó, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… sẽ dần hình thành những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị. Năm 2018, thị trường BĐS bắt đầu giảm cung, năm 2019 tình trạng này diễn biến nặng hơn và tới 2020 đại dịch càng làm trầm trọng thêm các nút thắt về pháp lý của thị trường.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt với người có nhu cầu ở thực, đặc biệt với phân khúc giá thấp. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển ly tâm đã bắt đầu từ khá lâu nay càng mạnh hơn do hạ tầng giao thông kết nối tốt hơn. TP Dĩ An (tỉnh Bình Dương), TP Biên Hòa (Đồng Nai) chỉ trong vòng 5 năm đã có hàng chục dự án BĐS lớn hình thành.
Tuy nhiên, nhìn vào tổng quan thực tế và nhu cầu thị trường, có thể thấy TPHCM vẫn hấp dẫn nhà đầu tư và khách hàng. Song thị trường này đang thiếu quỹ đất ở để phát triển BĐS, nhà đầu tư lớn rất khó tìm được quỹ đất sạch cỡ vài chục ha trở lên.
Chính vì vậy, giải pháp các doanh nghiệp địa ốc thực hiện để có dự án và tồn tại là phát triển các dự án, đô thị lớn nằm ở các tỉnh vùng ven là các đô thị vệ tinh và việc phát triển này đã có những thành công bước đầu.
Cụ thể, trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở thành cực đối trọng của TPHCM, không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TPHCM nữa.
Ngoài yếu tố đất đai, con người, các địa phương này còn có yếu tố hạ tầng kỹ thuật phù hợp. Chẳng hạn, Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người dân và nhà đầu tư về đây.
Do vậy, giải pháp của các doanh nghiệp hiện nay là hướng về vùng ven song vẫn đảm bảo thị trường TPHCM là mối quan tâm đặc biệt. Nhu cầu nhà ở tại TPHCM luôn rất lớn và tăng hàng năm. Chính vì vậy vẫn cần có giải pháp để tăng nguồn cung nhà tại TPHCM, hoặc hình thành các đô thị lân cận TP.
Để làm được việc này, giải pháp đến từ quy hoạch xây dựng 4 đô thị vệ tinh hướng về 4 hướng Đông - Tây - Nam - Bắc (lấy chợ Bến Thành là tâm), mỗi vệ tinh chỉ cần quy hoạch khoảng 1.000ha đất để làm nhà ở cho người dân, đặc biệt quan tâm đến nhà ở vừa túi tiền.
Điều khó nhất là làm sao tạo ra quỹ đất này, vì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch phát triển đô thị lớn luôn là vấn đề nan giải. Nhưng khó khăn nào cũng có giải pháp, về tiền đền bù, giải phóng mặt bằng có thể phát hành giấy tờ có giá (thí dụ nghiên cứu hình thức trái phiếu của TP) hoặc cần thiết nâng cao vai trò của Quỹ phát triển nhà ở.
Quỹ này có thể huy động nhiều nguồn lực của xã hội đầu tư hoặc doanh nghiệp mua trái phiếu. Sau khi đền bù giải phóng mặt bằng sạch, TP tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS để họ triển khai dự án. Nghiên cứu ý tưởng này, nếu khả thi làm được TP sẽ không lo thiếu hụt nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở dồi dào cho người dân, giúp cân bằng cán cân cung cầu, ổn định thị trường BĐS.
Tiềm năng khu vực Tây Bắc
Thực tế, từ năm 2010 Đồ án Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, hiện đang được TPHCM thực hiện, đã xác định 2 hướng phát triển đô thị chính của TP là Đông và Nam, 2 hướng phụ là Bắc - Tây Bắc và Tây - Tây Nam.
Tuy nhiên, để thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, nhiều chuyên gia góp ý điều chỉnh đồ án quy hoạch trên, đề xuất TPHCM nên xác định lại hướng phát triển không gian đô thị chính là Đông và Bắc - Tây Bắc.
Hướng Nam do nằm trong khu vực thấp trũng, gần biển là hướng thoát nước chính của TP, nền địa chất yếu nên chỉ phát triển đô thị một cách có chọn lọc. Cùng với hướng Tây - Tây Nam, hướng Nam nên là hướng phát triển phụ. Nhiều chuyên gia cho rằng, nên xác định hướng Tây - Tây Bắc là phát triển đô thị chính của TPHCM trong thời gian tới. Hướng phát triển này cùng với hướng Đông - TP Thủ Đức sẽ trở thành 2 khu vực phát triển đô thị mạnh mẽ của TPHCM.
Trong khi đó, Tây Bắc hiện là một trong những khu vực có quy mô rộng lớn bậc nhất TP. Khu vực này kết nối với trung tâm hiện hữu qua hệ thống giao thông, như đô thị đường ven sông Sài Gòn (từ cầu Sài Gòn đến Bến Súc, huyện Củ Chi), kết nối vào Quốc lộ (QL) 22, cao tốc TPHCM - Mộc Bài, QL 13, Tỉnh lộ 8. Qua cao tốc TPHCM - Mộc Bài và một số đường liên tỉnh khác, TP Tây Bắc sẽ kết nối với huyện Trảng Bàng (Tây Ninh), huyện Bến Cát (Bình Dương), huyện Đức Hòa (Long An).
Như vậy, khu vực Tây Bắc có nhiều tiềm năng sẽ là trung tâm nối kết của vùng phía Tây, không đơn thuần quanh quẩn địa giới hành chính của TPHCM. Thật ra việc phát triển đô thị ở khu vực Tây Bắc đã được xác định trong Đồ án quy hoạch chung xây dựng TPHCM hiện TP đang thực hiện dưới tên gọi đô thị vệ tinh Tây Bắc.
Đô thị này có diện tích quy hoạch 6.000ha bao trùm 2 huyện Hóc Môn, Củ Chi. Lãnh đạo TPHCM đã nhiều lần tổ chức kêu gọi đầu tư xây dựng khu đô thị này.
Là một doanh nghiệp phát triển BĐS, theo tôi khi phát triển các đô thị xung quanh TPHCM, các doanh nghiệp cần chú trọng việc làm sao để gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp với chi phí phù hợp nhất. Nhà nước có thể khuyến khích doanh nghiệp bán nhà ở có giá rẻ được ưu đãi thuế và tiền sử dụng đất.
Điều quan trọng nữa, khi tạo ra các khu đô thị vệ tinh, tạo ra lượng cung tốt cho quỹ nhà dành cho người ở thực với thu nhập trung bình và thấp, chúng ta phải mời họ, lôi kéo được đối tượng này về ở.
