Doanh nghiệp địa ốc nếm “trái đắng”

Từ lãi thành lỗ

Theo thống kê, đến thời điểm hiện tại, có 64/66 doanh nghiệp BĐS niêm yết công bố KQKD quý I-2019. Theo đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã tạo ra hơn 51.217 tỷ đồng doanh thu (giảm 2.894 tỷ đồng) và 6.726 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (giảm 961 tỷ đồng). Con số này tương ứng với mức giảm lần lượt 5% về doanh thu và 13% về lợi nhuận so với cùng kỳ 2018.

Thống kê cho thấy, chỉ 24 doanh nghiệp có lãi tăng trưởng, 29 doanh nghiệp giảm lãi, 6 doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ và 7 doanh nghiệp lỗ.

Theo báo cáo tài chính (BCTC) quý I vừa được CTCP Tasco (HUT) công bố, dù doanh thu tăng nhưng lợi nhuận lại bất ngờ sụt giảm mạnh. Cụ thể, doanh thu thuần trong kỳ đạt 319 tỷ đồng (tăng 4,7%), nhưng lợi nhuận sau thuế âm gần 13,7 tỷ đồng.

So với cùng kỳ năm 2018, mảng kinh doanh duy nhất có doanh thu tăng trong quý I là hợp đồng xây dựng (tăng từ 17 tỷ đồng lên 141 tỷ đồng). Các mảng kinh doanh còn lại như thu phí, bán hàng, cung cấp dịch vụ và BĐS đều giảm, trong đó kinh doanh BĐS giảm mạnh nhất với 68%.

Tương tự, CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng vừa công bố BCTC quý I với lợi nhuận sụt giảm mạnh dù doanh thu vẫn tăng. Theo đó, doanh thu trong kỳ đạt gần 378 tỷ đồng (tăng 8%), trong khi lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 5 tỷ đồng (giảm 83%). Nguyên nhân do nguồn thu từ BĐS không bù đắp nổi chi phí. Đơn cử, chi phí tài chính ghi nhận hơn 10 tỷ đồng (cao gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái) và toàn bộ đều là chi phí lãi vay. 

Cùng ghi nhận sự sụt giảm mạnh là CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà (ITC). Dù may mắn thoát lỗ nhờ khoản thu nhập khác (như mảng xây lắp đạt hơn 51 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ) nhưng trong cơ cấu doanh thu của ITC, mảng kinh doanh BĐS sụt giảm hơn 7 tỷ đồng, đã khiến lợi nhuận gộp quý I của ITC chỉ còn 2,5 tỷ đồng (cùng kỳ 2018 đạt 14,6 tỷ đồng). 

Dù vậy các doanh nghiệp kể trên vẫn còn may mắn hơn so với các doanh nghiệp bắt đầu nếm “trái đắng”, khi chuyển từ trạng thái lãi sang lỗ trong quý I, như CTCP Ngoại thương và Phát triển đầu tư TPHCM (FDC), CTCP Thương mại Hà Tây (HTT), CTCP Đệ Tam (DTA), CTCP Simco Sông Đà (SDA), CTCP ANI (SIC).

Thê thảm nhất là trường hợp CTCP Đầu tư hạ tầng và Đô thị dầu khí (PTL). Doanh nghiệp này vừa ghi nhận mức lỗ hơn 2 tỷ đồng trong quý I, kéo dài tình trạng thua lỗ lên 4 quý liên tiếp (tính từ quý I-2018), chưa kể những quý thua lỗ xen kẽ trước đó. Hiện tại, PTL sống nhờ vào vào nguồn thu từ mảng dịch vụ.

Nghẽn vốn

KQKD quý I phần nào cho thấy thực tế khó khăn doanh nghiệp BĐS phải đối mặt trong năm 2019. Thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho thấy lượng hàng tồn kho của 66 doanh nghiệp niêm yết tính đến cuối năm 2018 bất ngờ tăng mạnh đến 202.000 tỷ đồng.

Quy mô thị trường BĐS sụt giảm cả nguồn cung lẫn giao dịch trong quý I trên địa bàn TPHCM, như số dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm 67%, số căn hộ tung ra thị trường giảm 57%; thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Theo giới phân tích, nguyên nhân chính là dòng vốn tín dụng vào BĐS bị thắt chặt do Thông tư 36/2014/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 1-1) và quy định về khống chế chi phí lãi vay tại Nghị định 20/2017/NĐ-CP.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, doanh nghiệp BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, nhưng thị trường lại phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng.

Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Trong khi đó NHNN đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS nhưng lại chưa có nguồn vốn khác thay thế, trong khi TTCK chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS. 

Cần chiến lược dài hơi

Thực tế, khó khăn doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt không chỉ đến từ sự ảm đạm của thị trường, còn bắt nguồn từ tình hình tài chính của doanh nghiệp. Đơn cử, tại thời điểm ngày 31-3, tiền và các khoản tương đương tiền của QCG giảm mạnh 60% về 53 tỷ đồng.

Trong đó, tiền mặt hơn 7,8 tỷ đồng và tiền gửi ngân hàng gần 37 tỷ đồng. Bên cạnh đó, hàng tồn kho tính đến cuối kỳ ghi nhận gần 7.388 tỷ đồng. Trong đó, BĐS dở dang chiếm gần 94% (tương đương 6.932 tỷ đồng), chủ yếu là các khoản chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí khác liên quan trực tiếp đến các dự án.

Trong buổi gặp gỡ với lãnh đạo TPHCM mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG, thừa nhận công ty hiện có 12 dự án tổng diện tích trên 150ha đang ách tắc.
Việc siết tín dụng làm giảm nhịp phát triển của BĐS nhưng có thể lại là thời cơ thanh lọc.

Ở thời điểm hiện nay, các chủ đầu tư có tiềm năng, tiềm lực sẽ duy trì được hoạt động, còn những doanh nghiệp yếu sẽ khó duy trì để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Theo lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TPHCM, trong bối cảnh này doanh nghiệp phải dùng nội lực của mình để gia tăng giá trị ngay trong các phân kỳ đầu tư của dự án. Bên cạnh đó, các dự án phải hoàn thiện nhiều hạng mục như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng tiện ích (như cảnh quan, trường học, bệnh viện, công viên…).

Bản thân doanh nghiệp phải tự tạo nên nội lực, gia tăng giá trị cho sản phẩm của mình, thay vì phụ thuộc vào yếu tố bên ngoài. Đây phải là chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.