Tăng tốc hạ tầng, liên kết vùng
Liên kết vùng TPHCM với các tỉnh Đông Nam bộ bằng các dự án hạ tầng là một trong những “dư địa” để BĐS phát triển trong thời gian tới. Thời gian qua, hàng loạt dự án kết nối TPHCM với các địa phương nói trên đã và đang được triển khai, nhiều dự án dự kiến sẽ đưa vào khai thác trong năm nay và những năm tới.
Mới đây, tại hội nghị về trao đổi và hợp tác giữa TPHCM với Long An và các tỉnh Đông Nam bộ, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, kết nối hạ tầng giữa các địa phương nói trên phải khẩn trương thực hiện. Các đường vành đai, cao tốc kết nối cần tập trung theo tiến độ, như Vành đai 3 cần kiên trì mục tiêu trong quý II-2026 phải hoàn thành, Vành đai 4 phấn đấu trình Quốc hội tại kỳ họp giữa năm 2025.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, khi hạ tầng được đầu tư cũng đồng nghĩa với BĐS sẽ phát triển theo. Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng giám đốc điều hành EximRS, nhận định thị trường BĐS phía Nam năm 2025 sẽ tiếp tục đón nhận nhiều cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào hạ tầng.
Động lực lớn nhất đến từ việc hoàn thiện loạt dự án hạ tầng trọng điểm như: Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và tuyến metro số 1. Các công trình này sẽ thúc đẩy kết nối liên vùng, gia tăng khả năng tiếp cận giữa TPHCM và các đô thị vệ tinh.
Long An, Đồng Nai, Bình Dương đang nổi lên nhờ lợi thế về quỹ đất dồi dào, chi phí hợp lý và tiềm năng tăng giá đáng kể trong trung hạn. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn rất lớn, tốc độ gia tăng dân số nhanh kèm theo sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và lực lượng lao động trẻ. Đặc biệt, làn sóng chuyên gia nước ngoài đổ về làm việc tại các khu công nghiệp tạo ra nhu cầu mạnh mẽ cho phân khúc căn hộ chất lượng cao.
Nguồn cung hạn chế
Tuy nhiên, theo ghi nhận của ĐTTC, hiện nay nguồn cung dự án mới tại TPHCM rất hạn chế, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào các địa phương lân cận. Đặc biệt, kế hoạch triển khai dự án mới trong thời gian tới của các doanh nghiệp BĐS lại ở các địa phương khác chứ không phải TPHCM.
Số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường One Housing, cho thấy năm nay TPHCM dự kiến chỉ có 3 dự án mới khởi công là Diamond Valley Vạn Phúc (TP Thủ Đức), Vinhomes Green Paradise (huyện Cần Giờ) và Vinhomes International University Town (huyện Hóc Môn). Tuy nhiên các dự án này cũng còn nhiều vấn đề pháp lý phải hoàn thiện trước khi chính thức đưa ra thị trường.
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng, tính đến cuối năm 2024, TPHCM có 17 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó, không có dự án nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng.
Năm 2025, nguồn cung BĐS trên địa bàn dự kiến có cải thiện nhưng không nhiều khi chưa có các dự án mới được cấp phép. Luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, ban ngành dẫn đến kéo dài.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường BĐS năm 2025 chưa thể đột phá lớn như kỳ vọng. Nguyên nhân là do thị trường vẫn thiếu nguồn cung. “Tác động từ những năm trước đây nên thị trường BĐS năm 2025 vẫn còn rất khó khăn bởi tình trạng thiếu hụt dự án dẫn tới thiếu hụt nguồn cung nhà ở, khiến giá nhà tăng liên tục theo quy luật cung cầu”- ông Châu phân tích.
Giải bài toán cung cầu
Theo các chuyên gia, giá nhà ở năm sau cao hơn năm trước và giới hạn về tài chính của người có nhu cầu thật là bài toán chưa có lời giải. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích hàng loạt vấn đề khiến giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, từ năm 2025 trở đi khi tiền sử dụng đất cũng như các loại phí, thuế liên quan tăng cao bắt buộc giá thành sẽ tăng lên đáng kể.
Trong khi đó, thu nhập và quá trình tích lũy của người dân trong những năm qua gặp nhiều khó khăn do tình hình chung của nền kinh tế. “Giá nhà tăng, thu nhập đứng một chỗ hoặc tụt giảm trong khi các gói hỗ trợ tài chính từ ngân hàng còn rất hạn chế dẫn đến tính thanh khoản giảm sút”- ông Quang chia sẻ.
Thực tế, Chính phủ cũng như TPHCM trong nhiều năm qua chú trọng phát triển nhà ở xã hội (NoXH) để đáp ứng nhu cầu người dân. Tuy nhiên kết quả vẫn chưa như mong đợi. Cụ thể NoXH không đạt kế hoạch kể từ năm 2016 cho đến năm 2024, cả nước và từng địa phương đều không thực hiện được kế hoạch phát triển NoXH, kể cả giai đoạn từ năm 2021 đến nay.
Từ năm 2021-2030, Chính phủ đặt ra mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhưng đến giờ này chỉ mới phát triển được khoảng 10%. Rào cản vẫn là các vấn đề liên quan đến pháp lý để doanh nghiệp tham gia.
Ngoài ra các dự án nhà ở thương mại bị bế tắc về pháp lý trong thời gian qua cũng là vấn đề làm giảm nguồn cung. Mới đây, Quốc hội ban hành Nghị quyết 171 để cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Hiện nay Chính phủ đang lấy ý kiến cho dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành về vấn đề này. Nhiều người kỳ vọng đây cũng là một trong những nội dung “tháo khoán” tăng nguồn cung khi nghị định đi vào cuộc sống.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những giải pháp trên chưa thể tạo sự đột biến cho thị trường BĐS trong năm 2025. Đó là tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án BĐS mới, thiếu nguồn cung nhà ở thương mại và NoXH dẫn đến giá nhà vẫn neo cao.
Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật cung cầu.
Năm 2025 thị trường BĐS sẽ tiếp tục đón nhận nhiều cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào hạ tầng. Động lực lớn nhất đến từ việc hoàn thiện loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và tuyến metro số 1.
