Hình thức BT ĐSĐT nhằm phát huy tối đa hiệu quả tài sản đất đai, khi nợ công tiệm cận trần, ngân sách đang rất khó khăn. Vấn đề đặt ra là phải minh bạch thông tin để hài hòa lợi ích giữa các bên.
Thu xếp quỹ đất hoàn vốn dự án
| Xét về bản chất nhà đầu tư BT chính là nhà thầu xây dựng, Nhà nước chỉ thuê xây dựng sau đó trả bằng đất. Tuy nhiên, khi làm theo hình thức BT, chủ đầu tư không phải tham gia đấu thầu dự án. Do vậy, để hạn chế sự thất thoát và tính đúng giá trị thực của các dự án BT phải đấu thầu để chọn nhà đầu tư, sau đó Nhà nước phát hành trái phiếu công trình. Sau khi công trình làm xong, giá trị đất xung quanh dự án tăng lên, Nhà nước đấu giá khu đất đó để lấy tiền trả trái phiếu công trình. PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam |
Văn phòng Chính phủ đang lấy ý kiến các bộ, ngành về việc TP Hà Nội đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép bổ sung vào quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 thêm 6.000ha đất để làm quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư tư nhân thực hiện dự án ĐSĐT, và đề xuất cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tái vốn thực hiện công trình giao thông theo BT.
Tổng giá trị quỹ đất bổ sung mới theo tính toán của Hà Nội lên tới 300.000 tỷ đồng (15 tỷ USD). Đồng thời, TP Hà Nội cũng đề xuất Chính phủ cho phép rà soát, thống kê quỹ đất chuyên dùng, nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, trụ sở các cơ quan đơn vị thuộc TP dôi dư khi sắp xếp lại để bán, cho thuê với dự kiến thu về khoảng 15.000 tỷ đồng.
Đất đai là nguồn lực lớn nhất Hà Nội dùng để thay đổi bộ mặt giao thông đô thị thông qua phát triển mạng lưới ĐSĐT. Bởi lẽ, nguồn lực từ đất đai TP Hà Nội đề xuất có giá trị lên tới 315.000 tỷ đồng, trong khi nguồn lực thu từ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước dự kiến trong giai đoạn 2016-2020 chỉ khoảng 22.500 tỷ đồng. Nguồn vay ODA để phát triển ĐSĐT ước 2,24 tỷ USD (35.000 tỷ đồng)…
Đất đai là nguồn lực lớn nhất Hà Nội dùng để thay đổi bộ mặt giao thông đô thị thông qua phát triển mạng lưới ĐSĐT. Bởi lẽ, nguồn lực từ đất đai TP Hà Nội đề xuất có giá trị lên tới 315.000 tỷ đồng, trong khi nguồn lực thu từ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước dự kiến trong giai đoạn 2016-2020 chỉ khoảng 22.500 tỷ đồng. Nguồn vay ODA để phát triển ĐSĐT ước 2,24 tỷ USD (35.000 tỷ đồng)…
Theo quy hoạch được duyệt, từ nay đến 2030 Hà Nội sẽ phát triển 10 tuyến ĐSĐT với tổng chiều dài khoảng 417,8km, trong đó có 342,2km cầu cạn và cầu cạn kết hợp đi bằng mặt đất, 75,6km metro đi ngầm dưới lòng đất. Tổng mức đầu tư 10 tuyến ĐSĐT khoảng 40 tỷ USD, tương đương hơn 800.000 tỷ đồng. Hiện TP đang đầu tư 2 tuyến ĐSĐT số 2A kết nối Cát Linh - Hà Đông, và tuyến số 3 kết nối Nhổn - ga Hà Nội.
Trong khi đó, từ nay đến 2030 TPHCM cũng thực hiện đầu tư 11 dự án metro để hoàn thiện mạng lưới ĐSĐT. Trong đó, có 3 tuyến đang thực hiện đầu tư, tuyến metro số 1 có chiều dài 19,7km, nối Bến Thành - Suối Tiên; tuyến metro số 2 có chiều dài 49km, kết nối Bến Thành - Tham Lương và tuyến metro số 5 dài 23,39km, nối cầu Sài Gòn - bến xe Cần Giuộc. Còn lại 8 tuyến metro vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, gồm các tuyến metro 3A, 3B, 3, 4, 4B, 6; tuyến Tramway số 1, tuyến Monorail số 2, 3 và nhà ga trung tâm Bến Thành. Ước tính, tổng mức đầu tư dự kiến của mạng lưới ĐSĐT tại TPHCM trên 20 tỷ USD.
Trong khi đó, từ nay đến 2030 TPHCM cũng thực hiện đầu tư 11 dự án metro để hoàn thiện mạng lưới ĐSĐT. Trong đó, có 3 tuyến đang thực hiện đầu tư, tuyến metro số 1 có chiều dài 19,7km, nối Bến Thành - Suối Tiên; tuyến metro số 2 có chiều dài 49km, kết nối Bến Thành - Tham Lương và tuyến metro số 5 dài 23,39km, nối cầu Sài Gòn - bến xe Cần Giuộc. Còn lại 8 tuyến metro vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, gồm các tuyến metro 3A, 3B, 3, 4, 4B, 6; tuyến Tramway số 1, tuyến Monorail số 2, 3 và nhà ga trung tâm Bến Thành. Ước tính, tổng mức đầu tư dự kiến của mạng lưới ĐSĐT tại TPHCM trên 20 tỷ USD.
Bên cạnh việc sử dụng nguồn vay ODA, TPHCM đang lên kế hoạch huy động vốn đầu tư tư nhân để phát triển các tuyến metro số 4, metro 4B, metro số 6, giai đoạn II, giai đoạn III tuyến số 2, giai đoạn II của tuyến số 5, tuyến Tramway số 1, tuyến Monorail số 2 và tuyến Monorail số 3.
Để thu hút nhà đầu tư tư nhân tham gia đầu tư các tuyến metro trên địa bàn, TPHCM đã kiến nghị Thủ tướng cho chủ động đấu giá các địa chỉ nhà đất trong quá trình sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn. Nguồn thu này dùng để thanh toán cho các dự án đầu tư công trình hạ tầng theo hình thức BT, đồng thời đẩy nhanh tiến độ đàm phán, triển khai các dự án hạ tầng theo BT. Như vậy, TPHCM cũng coi tài sản đất đai là một nguồn lực quan trọng để phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.
Nhà đầu tư ưa thích BT
Để thu hút nhà đầu tư tư nhân tham gia đầu tư các tuyến metro trên địa bàn, TPHCM đã kiến nghị Thủ tướng cho chủ động đấu giá các địa chỉ nhà đất trong quá trình sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn. Nguồn thu này dùng để thanh toán cho các dự án đầu tư công trình hạ tầng theo hình thức BT, đồng thời đẩy nhanh tiến độ đàm phán, triển khai các dự án hạ tầng theo BT. Như vậy, TPHCM cũng coi tài sản đất đai là một nguồn lực quan trọng để phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.
Nhà đầu tư ưa thích BT
| Hình thức đầu tư BT hấp dẫn do ít rủi ro vì nhà đầu tư xây xong bàn giao ngay cho Nhà nước và được thanh toán bằng đất. Thông thường, nhà đầu tư muốn có được đất công cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là việc đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá mà được 2 bên thỏa thuận, nhiều khi không tính theo giá thị trường. TS. Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright |
Tại hội nghị xúc tiến đầu tư vào Hà Nội hồi tháng 6, Tập đoàn Vingroup và TP Hà Nội đã ký biên bản ghi nhớ về đầu tư phát triển mạng lưới ĐSĐT. Theo đó, Vingroup sẽ đầu tư khoảng 100.000 tỷ đồng để phát triển mạng lưới ĐSĐT thủ đô trong những năm tới. Đây là nhà đầu tư tư nhân đầu tiên đưa ra cam kết phát triển ĐSĐT.
Hiện Vingroup đang đề xuất TP Hà Nội để tham gia đầu tư các đoạn tuyến Nội Bài - Nam Thăng Long (tuyến số 2), ga Hà Nội - Hoàng Mai (tuyến số 3), tuyến số 5 Văn Cao - Vành Đai 4 - Láng Hòa Lạc, tuyến số 6 Nội Bài - Phú Diễn - Hà Đông - Ngọc Hồi, và tuyến số 8 đoạn Sơn Đồng - Mai Dịch - Vành đai 3 - Dương Xá.
Bên cạnh Vingroup, đến nay đã có 4 nhà đầu tư trong nước và 2 nhà đầu tư nước ngoài đăng ký đầu tư các dự án ĐSĐT của Hà Nội. Đó là Tập đoàn Xuân Thành, CTCP Lũng Lô 5, Công ty Mosmetrotroy (Nga), Công ty TNHH Tân Hoàng Minh, Liên danh Tổng công ty LICOGI và Công ty TNHH Tập đoàn MIK Group Việt Nam, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc). Điều này cho thấy sức hấp dẫn của mô hình hợp tác đầu tư đổi đất lấy hạ tầng Hà Nội đang đề xuất triển khai.
Bên cạnh Vingroup, đến nay đã có 4 nhà đầu tư trong nước và 2 nhà đầu tư nước ngoài đăng ký đầu tư các dự án ĐSĐT của Hà Nội. Đó là Tập đoàn Xuân Thành, CTCP Lũng Lô 5, Công ty Mosmetrotroy (Nga), Công ty TNHH Tân Hoàng Minh, Liên danh Tổng công ty LICOGI và Công ty TNHH Tập đoàn MIK Group Việt Nam, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc). Điều này cho thấy sức hấp dẫn của mô hình hợp tác đầu tư đổi đất lấy hạ tầng Hà Nội đang đề xuất triển khai.
Mới đây HĐND TP Hà Nội đã thông qua khoản vốn đối ứng lên tới 87.000 tỷ đồng để thực hiện các dự án ĐSĐT giai đoạn 2017-2020. Nếu được Chính phủ thông qua phương án huy động vốn tư nhân cho đầu tư phát triển hệ thống ĐSĐT, Hà Nội dự kiến hợp tác với nhà đầu tư theo các dự án thành phần cho từng tuyến ĐSĐT.
Cụ thể, các nhà đầu tư tư nhân được lựa chọn hợp tác sẽ tự bỏ vốn lập nghiên cứu tiền khả thi, lập dự án, thuê tư vấn lập hồ sơ dự án, thực hiện giải phóng mặt bằng (GPMB), xây dựng đường hầm, nhà ga, các tuyến đường trên cao, đề pô, đường ray. UBND TP Hà Nội sẽ chịu trách nhiệm thực hiện dự án thành phần còn lại gồm các hạng mục đầu máy, toa xe, thiết bị vận hành, an toàn, an ninh, hệ thống điều khiển và chịu trách nhiệm khai thác, vận hành.
Trong danh mục dự án hợp tác đầu tư PPP các địa phương trình Bộ Kế hoạch - Đầu tư thẩm định hồi đầu năm nay cho thấy sự đổi ngôi giữa BT và BOT. Nhiều nhà đầu tư BOT đã chuyển hướng sang đầu tư BT để tận dụng tối đa lợi thế quỹ đất đối ứng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu sôi động trở lại. Nhiều nhà đầu tư BOT giao thông như: CTCP Tasco, CTCP Đầu tư Tuấn Lộc, Cienco 4… đã quay sang đề xuất hàng loạt các dự án BT ở nhiều địa phương trên cả nước.
Không chỉ doanh nghiệp tư nhân, nhiều tập đoàn nước ngoài cũng đang rất quan tâm đến các dự án metro của Hà Nội và TPHCM. Góp ý cho việc thu hút vốn đầu tư vào metro tại một hội thảo mới đây, TS. Moon Dae Seop, chuyên gia Viện Nghiên cứu đường sắt Hàn Quốc (KRRI), cho rằng Việt Nam cần có chính sách đầu tư dự án và vận hành ĐSĐT nhất quán, trong đó Chính phủ giữ vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, thời gian thực hiện các quy trình thủ tục, từ xin chủ trương đầu tư đến báo cáo khả thi cần được rút ngắn thời gian, bởi sự chậm chạp về thủ tục vẫn là điều khiến nhiều nhà đầu tư e ngại nhất.
Trong danh mục dự án hợp tác đầu tư PPP các địa phương trình Bộ Kế hoạch - Đầu tư thẩm định hồi đầu năm nay cho thấy sự đổi ngôi giữa BT và BOT. Nhiều nhà đầu tư BOT đã chuyển hướng sang đầu tư BT để tận dụng tối đa lợi thế quỹ đất đối ứng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu sôi động trở lại. Nhiều nhà đầu tư BOT giao thông như: CTCP Tasco, CTCP Đầu tư Tuấn Lộc, Cienco 4… đã quay sang đề xuất hàng loạt các dự án BT ở nhiều địa phương trên cả nước.
Không chỉ doanh nghiệp tư nhân, nhiều tập đoàn nước ngoài cũng đang rất quan tâm đến các dự án metro của Hà Nội và TPHCM. Góp ý cho việc thu hút vốn đầu tư vào metro tại một hội thảo mới đây, TS. Moon Dae Seop, chuyên gia Viện Nghiên cứu đường sắt Hàn Quốc (KRRI), cho rằng Việt Nam cần có chính sách đầu tư dự án và vận hành ĐSĐT nhất quán, trong đó Chính phủ giữ vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, thời gian thực hiện các quy trình thủ tục, từ xin chủ trương đầu tư đến báo cáo khả thi cần được rút ngắn thời gian, bởi sự chậm chạp về thủ tục vẫn là điều khiến nhiều nhà đầu tư e ngại nhất.
Ga La Khê của tuyến ĐSĐT Cát Linh - Hà Đông (Hà Nội).
Phát sinh nhiều lo ngại
Nhận định về xu hướng nhà đầu tư tư nhân quay trở lại với mô hình đầu tư BT, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng trước đây đã từng rộ lên trào lưu đầu tư đổi đất lấy hạ tầng tại các địa phương.
Tuy nhiên, do công tác giám sát bị buông lỏng, nhiều nhà đầu tư cố tình tính toán sai tổng mức đầu tư dự án, thường là cao hơn nhiều lần chi phí đầu tư thực và định giá đất đối ứng rẻ hơn gấp nhiều lần giá thị trường. BT không đơn thuần chỉ là đổi đất lấy hạ tầng, bản chất là tư nhân đầu tư công trình rồi chuyển giao cho Nhà nước khai thác. Sự chuyển giao này không nhất thiết phải là đổi đất để nhà đầu tư hoàn vốn, Nhà nước có thể tự đấu giá đất, lấy tiền đó trả cho nhà đầu tư.
Cách tốt nhất là những mảnh đất Nhà nước chủ trương đổi lấy công trình nên được đấu giá công khai để nhiều nhà đầu tư cùng tham gia, sau đó lấy nguồn tiền đó để thanh toán cho các nhà đầu tư BT.
Theo nhiều chuyên gia, dự án BT hấp dẫn do mức lợi nhuận dự án đem lại, không phải cứ đổi đất lấy hạ tầng mới hấp dẫn. Việc đổi đất lấy hạ tầng nhiều khi không rõ ràng dẫn đến những sự bất hợp lý trong thu hút đầu tư.
Theo nhiều chuyên gia, dự án BT hấp dẫn do mức lợi nhuận dự án đem lại, không phải cứ đổi đất lấy hạ tầng mới hấp dẫn. Việc đổi đất lấy hạ tầng nhiều khi không rõ ràng dẫn đến những sự bất hợp lý trong thu hút đầu tư.
Đây là quá trình chuyển tài sản công thành tài sản tư, thông thường quá trình đổi đất lấy hạ tầng, giá đất phát sinh rất nhiều vấn đề. Đó không phải là quá trình đấu giá đất nên thường được định giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Nhà nước cần thu hút đầu tư tư nhân qua hình thức BT nhưng vấn đề làm sao để Nhà nước, nhà đầu tư và người dân được hưởng lợi.
Muốn làm được điều này nguyên tắc định giá đất để đổi lấy hạ tầng phải có sự thay đổi căn bản, không thể như hiện nay. Vấn đề là cơ quan nhà nước, cấp quyết định đầu tư phải thỏa thuận, phải thương lượng hợp đồng BT căn cứ vào các chuẩn mực thị trường mới rõ ràng, đảm bảo cuộc chơi công bằng lợi ích giữa các bên.
