Có quyết định thi hành án vẫn “khó xơi”
Công ty M. triển khai dự án nhà ở, khách hàng mua nhà dự án này bằng hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư. Sau khi ký hợp đồng, khách hàng tự bỏ tiền xây nhà theo quy hoạch được duyệt, trong khi nền đất tại dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư và đang được cầm cố tại ngân hàng. Đến hạn trả nợ, chủ đầu tư không thực hiện. Sau nhiều năm dùng dằng, ngân hàng khởi kiện ra tòa án. Sau khi bản án có hiệu lực, phía ngân hàng có văn bản yêu cầu thi hành bằng cách phát mại tài sản thế chấp nhằm thu hồi số nợ từ chủ đầu tư.
Tuy nhiên hơn 5 năm qua, bản án vẫn không thể thi hành, vì hầu hết thửa đất công ty thế chấp để vay tiền, khách hàng đã xây nhà xong và dọn đến ở từ nhiều năm nay. Cách đây chưa lâu, hàng trăm khách hàng tại chung cư Harmona (Tân Bình) cũng một phen nháo nhào khi nhận thông báo từ Ngân hàng đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) sẽ thu nhà để trừ nợ chủ đầu tư.
Với trường hợp chung cư Khang Gia Tân Hương, trước đó Ngân hàng TMCP Nam Á (NamABank) thông báo sẽ thu giữ và xử lý tài sản thế chấp tại số 377 đường Tân Hương. Đây là chung cư do CTCP Đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư.
Theo thông báo, NamABank sẽ thu giữ và xử lý tài sản của Công ty Khang Gia thế chấp tại ngân hàng để thu hồi nợ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của thửa đất tọa lạc tại địa chỉ 377 đường Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú và 2 thửa đất gần đó, nhằm thanh toán các khoản nợ của Công ty Khang Gia vay ngân hàng này từ năm 2011.
Việc thu giữ chung cư sẽ diễn ra vào ngày 15-4 tới, sau đó ngân hàng sẽ đưa tài sản ra bán đấu giá. Nếu Công ty Khang Gia không bàn giao tài sản, ngân hàng sẽ phối hợp với cơ quan có thẩm quyền tiến hành thu giữ.
Cao ốc Khang Gia Tân Hương. Ảnh: CAO THĂNG Nỗi khổ ngân hàng và người mua nhà
Dự án của công ty M. nói trên cơ quan thi hành án đã không thể thi hành được theo bản án đã có hiệu lực của tòa án. Nguyên nhân do lúc chủ đầu tư thế chấp vay vốn chỉ có “đất”, sau một thời gian trên đất đã có nhà do người dân mua đất đó (đã trả đủ tiền đất cho chủ đầu tư) xây dựng và đang sinh sống trong căn nhà này.
Một cán bộ thi hành án cho biết, những trường hợp nói trên rất phức tạp, liên quan đến 3 bên nên rất khó thi hành án. Vì thế, phía thi hành án phải tạm ngưng việc cưỡng chế thu hồi đất của dự án để ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư ngồi lại thương lượng với nhau, giải chấp từng trường hợp theo thỏa thuận của các bên.
Chiều ngày 7-3, trong thông cáo gửi các cơ quan báo chí, NamABank cho rằng việc thu giữ và xử lý các tài sản nhằm thanh toán các khoản nợ của Công ty Khang Gia vay ngân hàng từ năm 2011 và phát sinh nợ xấu từ năm 2015. Tuy nhiên, theo NamABank, hiện dư nợ của khoản vay không quá cao, khoảng vài chục tỷ đồng. Vì vậy, việc xử lý sẽ không ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân tại chung cư Khang Gia Tân Hương, ngân hàng cam kết sẽ đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho người mua nhà.
Theo LS. Nguyễn Văn Hải (Đoàn luật sư TPHCM), việc chủ đầu tư thế chấp dự án của mình để vay tiền ngân hàng được pháp luật cho phép. Trong vụ việc trên, chủ đầu tư dự án đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (giấy chủ quyền) để vay vốn của ngân hàng, sau đó các khoản vay này trở thành nợ xấu.
Theo quy định, chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng khoản nợ này, lấy lại số đỏ của dự án đã thế chấp để làm sổ hồng cho người dân. Nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện nên ngân hàng phải tiến hành thu giữ tài sản để thu hồi nợ. Ở đây, việc xử lý, thu hồi nợ của ngân hàng hoàn toàn đúng quy định pháp luật. Vì đây là khoản nợ có bảo đảm nên sẽ được ưu tiên giải quyết.
Nghị quyết 42/2017 liên quan đến xử lý nợ xấu của Quốc hội, quy định bên nhận chuyển nhượng dự án phải kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng. Như vậy, kể cả khi dự án Khang Gia Tân Hương bị thu giữ để xử lý nợ, quyền lợi của khách hàng mua dự án vẫn được luật pháp bảo vệ.
| Chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật khi tài sản đã thế chấp vẫn bán cho người dân. Đáng lẽ chủ đầu tư phải giải chấp mới được bán. Thực trạng 1 tài sản nhưng chủ đầu tư vừa dùng để thế chấp ngân hàng, vừa chuyển nhượng cho người khác (thông qua các hình thức lách luật như hợp tác đầu tư, góp vốn…), nên khi sự cố xảy ra việc xử lý trở nên phức tạp. |
