Hãy hóa giải cho condotel

Để các cơ quan quản lý có thêm thông tin tham khảo làm cơ sở hóa giải cho loại hình codotel, tạo thêm niềm tin cho nhà đầu tư thứ cấp cũng như chủ đầu tư, ĐTTC trích đăng ý kiến của của Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Căn hộ du lịch (condotel)/biệt thự du lịch (resort) là loại hình BĐS nghỉ dưỡng mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây và trở thành xu hướng đầu tư mới. Năm 2017, chỉ riêng tại một số tỉnh có lợi thế địa hình ven biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… đã có tới hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán.

Luật Du lịch 2017 cũng đã quy định căn hộ du lịch và biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch (Điều 48). Tuy nhiên, do đây là loại hình BĐS mới nên chưa nêu rõ chi tiết, cũng như chưa được điều chỉnh tại các pháp luật có liên quan, vì vậy gây nhiều khó khăn trong quản lý nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như doanh nghiệp là chủ đầu tư. Do vậy Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị: 

Cấp Giấy chứng nhận 

Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS).

Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết người mua condotel đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án, cũng như làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình BĐS này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án), dù dự án condotel đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Thời hạn sở hữu

Thực tế, đa số khách hàng khi mua BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài. Về mặt chính sách, pháp luật, một số địa phương có dự án BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua BĐS nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài. Do vậy đề nghị sửa đổi bổ sung Luật Đất đai theo 2 hướng:

Thứ nhất, đối với các loại BĐS du lịch được đầu tư xây dựng trên đất ở, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lâu dài.

Thứ hai, đối với các loại BĐS du lịch được đầu tư xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án. 

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai.

Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu.

Hợp đồng mẫu và chế tài

Đối với các BĐS du lịch, thường người dân sau khi mua sẽ ký hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hình thức time-share với chủ đầu tư. Việc này dẫn đến nhu cầu cần phải có “Hợp đồng mẫu” cho các bên tham khảo, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, đặc biệt là người dân.

Ngoài ra cũng cần phải quy định các chế tài cụ thể trong việc thực hiện các quy định của hợp đồng này, thí dụ như hiện nay rất nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư là 10-15%/năm, sẽ đặt ra vấn đề nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết này thì chế tài xử lý là thế nào?

Quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng

Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31-12-2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch, đã quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Tuy nhiên đây mới là những quy định tối thiểu về tiện nghi.

Vì vậy, đối với các BĐS du lịch nằm trong tòa nhà hỗn hợp, trong dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, thì phải đáp ứng quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đối với nhà ở. Đối với các BĐS du lịch nằm trong các dự án khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng, không được sử dụng và mục đích ở lâu dài và áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung như đối với công trình khách sạn.

Quyền sở hữu condotel của cá nhân nước ngoài

Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Trong khi đó, Luật Nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua căn hộ nhà ở và đất nền trong dự án có thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn. Như vậy, trường hợp đối với loại hình BĐS condotel vừa là căn hộ, vừa là khách sạn, việc áp dụng các quy định của pháp luật về BĐS cho loại hình này đối với cá nhân là người nước ngoài không rõ.

Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel để đầu tư kinh doanh; và vì mục đích quản lý có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotel tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước…