Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị lên Thủ tướng, chỉ ra nguyên nhân sốt đất khắp nơi từ đầu năm 2021, đồng thời kiến nghị đánh một loạt thuế, siết tín dụng bất động sản, với kỳ vọng sẽ trị được sốt đất.
Thủ phạm chính gây sốt đất là cò đất, doanh nghiệp bất lương
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra trên diện rộng hiện nay. Sốt đất gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
HoREA khẳng định thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá, lợi dụng “tâm lý đám đông hám lợi”, giao dịch mua bán giả tạo, trục lợi bất chính.
Đáng chú ý, sốt đất đã đẩy giá đất ở một số địa phương lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn.
Song song với sốt đất, giá nhà tại TP HCM từ năm 2020 đến nay cũng tăng vọt. Nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền. Giá nhà vừa túi tiền hiệp hội này đưa ra là tầm trên dưới 35 triệu đồng/m2, hoặc căn hộ 2 phòng ngủ trên dưới 2 tỷ đồng.
Đặc biệt, nhà ở thương mại giá thấp tầm 20-25 triệu đồng/m2 gần như không còn.
“Thiếu hụt nguồn cung do dự án nhà ở mới bị ách tắc thủ tục, vô hình chung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao - thậm chí là ‘siêu lợi nhuận”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Đánh thuế cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ bất động sản
Để “trị” sốt đất và “bình ổn giá nhà”, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất Thủ tướng nhiều giải pháp. Nổi bật là đề xuất ban hành một loạt thuế liên quan đến bất động sản.
Lý giải tình trạng sốt đất khắp từ Bắc đến Nam, HoREA cho rằng do đầu cơ thổi giá, và cần đánh thuế cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ. Ảnh TCTG Theo đó, HoREA đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất bằng việc đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao cho hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập. Hiệp hội này lý giải việc đánh thuế cao sẽ triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng”. Bởi lợi nhuận sẽ không còn có thể đạt như kỳ vọng.
Đề xuất tiếp theo là xem xét, quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên, tiếp tục giữ mức thuế suất cao nếu bán trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Sắc thuế này sẽ HoREA cho rằng không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở thực.
Đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất cũng được Hiệp hội bất động sản TP HCM đề xuất, theo nguyên tắc là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không để ở, không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Điều này cũng được lý giải để triệt tiêu ý chí đầu cơ trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ.
“Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản, hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu mua nhà để ở của người dân, vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp mà vẫn giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân”, Chủ tịch HoREA nói.
Những bất động sản chậm đưa vào sử dụng cũng bị đề xuất đánh thuế cao. Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất, và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn. Nhưng, chế tài này chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung.
Do vậy, cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao. Quy định này được cho là triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.
Ngoài đánh thuế cao, siết tín dụng vào bất động sản cũng là giải pháp được Hiệp hội bất động sản TP HCM đề xuất để trị sốt đất. Ảnh minh họa “Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc xem xét ban hành ‘thuế bất động sản’, đánh trên giá trị nhà và đất. Nhưng đề nghị cân nhắc kỹ để phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở nước ta”, đề xuất của HoREA lưu ý.
Đưa ra một loạt kiến nghị đánh thuế, HoREA cũng lưu ý cần có phương án thu hợp lý để tránh tình trạng “thuế chồng thuế”. Theo đó, phải thay thế phương thức thu “tiền sử dụng đất” hiện nay tại các dự án nhà ở (hiện dự án chung cư, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 15% giá thành căn hộ).
Hiệp hội đề xuất thay thế thu “tiền sử dụng đất” bằng “Thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở”. Điều này sẽ góp phần làm giảm giá thành, dẫn đến giảm giá bán nhà.
Quản cả tín dụng tiêu dùng để cắt cơn sốt bong bóng
Ngoài thuế, HoREA còn cho rằng cần sử dụng hiệu quả công cụ tiền tệ - tín dụng để cắt cơn sốt “bong bóng” bất động sản. Hiệp hội này đề xuất sử dụng biện pháp giảm tỷ lệ cho vay tín dụng mua bất động sản, để kiểm soát đầu tư “lướt sóng”.
"Hiện nay ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Nhưng khi xảy ra đầu cơ, sốt nóng 'bong bóng', đề xuất Ngân hàng Nhà nước tham khảo cách làm của một số nước, có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng", HoREA kiến nghị.
Tín dụng tiêu dùng cũng bị đề xuất kiểm soát chặt, với lý giải sẽ ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà… để “lướt sóng” bất động sản.
Hiệp hội còn đặt nghi vấn có nguồn “tiền bẩn” mua bất động sản để “rửa tiền”, và để nghị kiểm soát.
