HSBC cảnh báo rủi ro nợ bất động sản

18/06/2021 00:09 Theo dõi Đầu Tư Tài Chính trên

(ĐTTCO) - Ngân hàng này cho rằng cần thận trọng, cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với bất động sản. Thực tế, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Một loạt giải pháp kiểm soát rủi ro đã được cơ quan quản lý áp dụng từ đầu năm với lĩnh vực bất động sản, trong đó có quản dòng vốn tín dụng. Ảnh: TP

Tiền đổ vào phân khúc cao cấp

Trong báo cáo Vietnam At A Glance với tiêu đề "Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản", của Ngân hàng HSBC vừa công bố, nhà băng này nhân định lĩnh vực bất động sản có tác động không nhỏ đến nền kinh tế Việt Nam, đi cùng với đóng góp lớn cho tăng trưởng chung là những rủi ro. Đồng thời cho rằng tín dụng cần cẩn trọng nhưng cân bằng trong việc hạn chế dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

Theo HSBC, bất động sản đóng góp 5-15% cho GDP của ASEAN. Riêng Việt Nam, tỷ lệ đóng góp của bất động sản là khoảng 8%. Chính vì vậy, đây là ngành "không thể lơ là". Trong những năm gần đây, các nhà làm chính sách Việt Nam đã theo dõi rất sát sao ngành bất động sản.

Ngân hàng này nhận định mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch, thị trường bất động sản vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Dẫn chứng là đóng góp của ngành bất động sản vào GDP giảm trong giai đoạn quý II và quý III-2020 so với cùng kỳ năm trước và đã tăng mạnh từ quý IV-2020.

Đi cùng với sự phục hồi của thị trường, giá nhà đất tăng mạnh từ cuối năm 2020 đến nay. Tại TPHCM, thống kê cho thấy giá bất động sản bình quân tăng 11% trong quý III-2020 so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, giá căn hộ phân khúc xa xỉ tăng mạnh, mức tăng 9% so với mức tăng 4-5% ở phân khúc trung cấp bình dân và vừa túi tiền. Giá căn hộ xa xỉ tăng kéo kéo thị trường chung tăng lên.

Dù vậy, nhu cầu bất động sản phân khúc xa xỉ và hạng sang vẫn đang tăng, với thị phần tăng từ dưới 30% trong tổng số bán ra trong năm 2019 lên hơn 70% trong năm 2020. HSBC cho rằng, cũng như nhiều quốc gia khác, đây là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng, tạo điều kiện giảm lãi suất và thanh khoản dồi dào.

Đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng lên nhanh chóng. Các số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 15% trong tháng 1 và tháng 2 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của NHNN. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Quản tín dụng bất động sản ra sao?

Vốn đổ mạnh vào bất động sản dẫn đến trung tuần tháng 4, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát, đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản.

HSBC nhấn mạnh đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn, nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản. Tuy nhiên, việc kiểm soát nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà.

HSBC cảnh báo rủi ro nợ bất động sản ảnh 1

Giá nhà phân khúc xa xỉ tăng mạnh từ cuối năm ngoái đến nay kéo mặt bằng giá nhà đất đi lên. Ảnh minh họa: Zing

Số liệu của IMF cho thấy tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á. Tỷ lệ cầm cố thế chấp chiếm 40%-90% tổng nợ của hộ gia đình trong khu vực, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25%.

Một trong những công cụ của NNHN quản dòng vốn vào bất động sản là kiểm soát chặt tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn ngân hàng có thể dùng để cấp tín dụng cho các dự án trung và dài hạn. NHNN sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10-2021, và xuống 34% từ tháng 10-2022. Giảm tiếp xuống 30% từ tháng 10-2023.

Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái. Ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn, hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản.

Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung. Tháng 8-2020, NHNN đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm.

HSBC cho rằng NHNN phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản, với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này. Thực tế, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Việc giám sát chặt thị trường bất động sát trong nước là một tín hiệu đáng khích lệ. Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng, nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

"Trong nhiều năm qua, NHNN đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng, trong khi các chính sách để đảm bảo an toàn vĩ mô là để kiểm soát rủi ro trong ngành bất động sản. Dù vậy, chúng tôi nghĩ giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất", báo cáo HSBC nhận định.

Điểm mấu chốt là vaccine

Báo cáo của HSBC cũng nhận định Việt Nam đang phải ứng phó với đợt bùng phát nặng nhất kể từ khi đại dịch Covid-19 xuất hiện tới giờ. Tính tới tháng 4-2021, Việt Nam mới chỉ có 3.000 ca nhiễm được ghi nhận. Tuy nhiên, tổng số ca đã tăng gấp ba chỉ trong một tháng, và đã vượt qua mốc 12.000 ca.

Dù vậy, số liệu của tháng 5 vẫn ổn định, xuất khẩu tăng 35,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sản xuất sản phẩm điện tử duy trì tốt ngoài mong đợi, với mảng máy tính và linh kiện điện thoại tăng tương ứng 9% và 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng khích lệ hơn, xuất khẩu da giày và dệt may tiếp tục đà phục hồi, tăng 41% so với cùng kỳ.

Nhưng đợt bùng dịch này có thể gây khó khăn cho mục tiêu tăng trưởng 6,5% của năm 2021. Bởi đợt bùng phát lần này tạo ra nhiều thử thách khi chuỗi lay nhiễm xuất hiện ở các khu công nghiệp, gây ra mối quan ngại về khả năng duy trì hoạt động của chuỗi cung ứng. Trong khi tiến độ tiêm chủng đang khá thấp, chỉ hơn 1% dân số được tiêm.

Điểm mấu chốt là phải nhanh chóng khống chế được dịch bệnh và tăng tốc chương trình tiêm chủng tại Việt Nam. Khả năng đạt được miễn dịch cộng đồng càng nhanh, Việt Nam càng sớm có thể mở cửa biên giới cho du lịch và các nhà đầu nước ngoài.