Khơi thông 'điểm nghẽn' đất du lịch nghỉ dưỡng

Trong Luật Đất đai và cả dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua kỳ họp này), cũng chưa đề cập đến BĐS du lịch nghỉ dưỡng. ĐTTC đã có cuộc trao đổi với GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, về giải pháp gỡ vướng về đất đai để phát triển hạ tầng du lịch.

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, được biết một trong những vướng mắc lớn của các dự án du lịch quy mô lớn là nhà đầu tư phải thỏa thuận với dân, trong khi phía nhà đầu tư chỉ mong “Nhà nước thu hồi đất”. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG: - Tôi thấy một số chuyên gia và doanh nghiệp phát biểu xoay quanh vấn đề dự án du lịch có được Nhà nước thu hồi đất hay phải đi thỏa thuận? Tôi cho rằng tất cả những dự án đầu tư, trong đó có cả những dự án đầu tư du lịch, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận đầu tư, và nằm trong quy hoạch của Nhà nước đã phê duyệt, thì đều thuộc diện “phải thu hồi”, chứ nhà đầu tư không được “tự thỏa thuận”.

Tại sao tôi nói vậy, vì nếu thực hiện đúng các nguyên tắc đặt ra trong Nghị quyết của Đảng cũng như dự thảo Luật Đất đai, thì thu hồi đất sẽ mang lại lợi ích tốt hơn cho người dân có đất bị thu hồi lẫn nhà đầu tư và Nhà nước. Nói thu hồi đất không phải là thu không, mà thu hồi gắn với bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trong đó bồi thường là bù đắp lại tất cả những gì người dân bị thiệt hại như nhà ở, điều kiện sinh sống, tư liệu sản xuất… Như vậy, bồi thường là bù đắp toàn bộ giá trị của những thiệt hại mà người dân mất đi do có đất bị thu hồi. Điều đó có nghĩa không để cho người dân bị thiệt hại về các giá trị vật chất và lợi ích kinh tế.

Ngoài ra, bồi thường không chỉ là trả cho người dân một “cục tiền” như thế là xong, mà phải hỗ trợ tái định cư để người dân có cuộc sống ổn định tốt hơn nơi ở cũ (ít nhất phải bằng nơi ở cũ), phải tạo lập các điều kiện để người có đất bị thu hồi tái lập cuộc sống, có thu nhập phải bằng hoặc tốt hơn.

Đất được thu hồi để triển khai các dự án phục vụ cho sự phát triển chung, thì người dân có đất bị thu hồi đã đóng góp cho xã hội phát triển, nên phải có được cuộc sống tốt hơn chứ không thể kém hơn. Việc sửa Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng đặt ra các yêu cầu và nguyên tắc hướng tới điều đó.

Đất sau khi thu hồi để giao cho nhà đầu tư phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Như vậy, giá trị địa tô tăng lên khi chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi, đó là từ đất nông nghiệp thành đất đô thị hoặc thương mại dịch vụ sẽ được thu về cho Nhà nước. Đây là nguồn ngân sách để đầu tư tạo lập cơ sở hạ tầng và các điều kiện sống chung cho người dân.

Còn với phương thức “thỏa thuận”, tưởng như người dân có quyền rất cao, được chủ động, được quyền đàm phán ngang hàng với chủ dự án, được đặt ra giá đất, mức tiền bồi thường… Nhưng có phải tất cả mọi người dân đều có đủ năng lực để đàm phán sòng phẳng với chủ đầu tư được không, hay lại bị dẫn dắt bởi một nhóm người nào đó. Chắc gì được thỏa thuận mà người dân nhận được đủ lợi ích của mình.

Đừng nghĩ rằng phương thức thỏa thuận là bảo vệ quyền lợi cho người dân. Chúng ta đã thấy rất nhiều trường hợp sau khi giao đất, nhận tiền là xong, người dân tái lập cuộc sống như thế nào không ai quan tâm. Nhiều trường hợp sau khi tiền tiêu hết, cuộc sống bị khủng hoảng đảo lộn, hậu quả xã hội nảy sinh, khi đó ai chịu? Đương nhiên xã hội chịu, chính quyền phải lo…

Trong khi đó, nhà đầu tư thỏa thuận trả tiền cho người dân để nhận đất nông nghiệp, sau khi chuyển về tay nhà đầu tư lại được làm nhà ở hoặc kinh doanh, nếu giá trị đất đai tăng lên thì chỉ nhà đầu tư hưởng lợi. Do vậy, để đảm bảo điều tiết lợi ích từ địa tô do chuyển mục đích sử dụng đất, thì đất đó cần phải thu hồi mang ra đấu giá, chứ không nên để nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Như vậy, nếu chúng ta làm tốt chính sách thu hồi đất gắn với bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thì người dân được hưởng lợi hơn, xã hội được lợi hơn, như thế người dân không còn tâm lý e ngại “bị thu hồi đất”, thậm chí nếu điều kiện sinh sống chưa ổn định thì còn mong “được thu hồi đất”.

Làm được như vậy Nhà nước thu hồi đất tốt hơn cho người dân, hay để người dân tự thỏa thuận và tự xoay sở cuộc sống sau thu hồi? Đương nhiên chúng ta phải chọn phương án người dân được hưởng lợi tốt nhất, Nhà nước và xã hội phát triển, doanh nghiệp được đối xử bình đẳng và công bằng.

Tôi cho rằng, các dự án du lịch không phải là “được thu hồi” như nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đề nghị, mà là “phải thu hồi” để đưa ra đấu thầu, đấu giá chọn nhà đầu tư. Tức Nhà nước phải đứng ra thu hồi đất, rồi giao đất để thực hiện dự án qua đấu thầu, đấu giá đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nên bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch. Nhưng thu hồi phải có điều kiện.

- Vậy theo GS. điều kiện dự án được thu hồi đất là gì?

- Tôi xin nhấn mạnh lại rằng, Nhà nước chỉ đứng ra thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, mang lại lợi ích chung cho mọi người và tạo được lợi ích lan tỏa. Như vậy điều kiện đầu tiên là dự án đó có mang lại lợi ích quốc gia, công cộng hay không? Có tạo sức lan tỏa hay không và phục vụ cho ai?

Thí dụ xây khách sạn, làm dự án du lịch, nơi đó sẽ thu hút khách du lịch hơn, tạo thêm nhiều việc làm, kéo theo sự phát triển thương mại dịch vụ nơi đó, như có thêm quán phở, cửa hàng dịch vụ, dịch vụ chở khách… Như vậy dự án đã mang lợi ích kinh tế cho kinh tế-xã hội và có sức lan tỏa lớn.

Thứ hai, dự án đó phải phù hợp với quy hoạch. Mảnh đất đó có trong quy hoạch làm khách sạn, du lịch, thương mại dịch vụ hay không. Khi nơi đó được quy hoạch là khu vực thương mại dịch vụ, nhà đầu tư đến đó đầu tư dự án du lịch, tức là làm theo quy hoạch, thực hiện quyết định của Nhà nước, mang lại lợi ích chung.

Như vậy dự án đó sẽ được chính quyền chấp nhận dựa trên quy hoạch, đưa vào diện được thu hồi đất. Ngược lại, nếu thực hiện phương thức thỏa thuận, chỉ cần một hai người không đồng tình thì dự án thất bại không được triển khai, cũng có nghĩa không thực hiện được quy hoạch và không mang lại cơ hội phát triển, công việc làm mới cho những người khác.

Thứ ba, phải được sự đồng thuận của đa số người dân. Muốn vậy trước khi ra quyết định thu hồi, phải đưa ra được phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư được đa số người dân đồng thuận. Thông thường, đa số thường được lấy theo tỷ lệ 3/4 được coi là đa số. Do vậy, theo tôi tỷ lệ đa số trong thu hồi đất đồng thuận cần phải đạt được cả hai chỉ tiêu: trên 80% số người và trên 80% diện tích đất thu hồi.

- Có ý kiến cho rằng, sau khi việc thu hồi đất hoàn tất, chủ đầu tư làm dự án trả tiền thuê đất hàng năm thay vì trả một lần. Quan điểm của GS. thế nào?

- Trả tiền một lần hay hàng năm cũng là bài toán, mỗi một phương án đều có ưu nhược điểm. Nghị quyết 18 rất khuyến khích trả tiền hàng năm, và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng tăng rất nhiều đối tượng trả tiền hàng năm.

Trả tiền thuê đất hàng năm có lợi cho cả Nhà nước và doanh nghiệp. Thí dụ, dự án du lịch đó triển khai ở vùng “khỉ ho cò gáy”, giá đất lúc đó rất thấp, nếu trả tiền một lần ngay tại thời điểm đó, giá thuê đất không đáng kể. Nhưng sau một thời gian phát triển, Nhà nước đầu tư rất nhiều công trình, đường giao thông… nhiều doanh nghiệp khác cũng đầu tư vào đấy. Nơi đó trở nên sầm uất. Mọi người ồ ạt tới, dịch vụ tăng lên, giá trị thu nhập của mảnh đất đó tăng lên. Thu nhập tăng lên, thì dự án đó cũng phải đóng góp tăng lên qua tiền thuê đất trả theo năm tăng lên.

Trả tiền hàng năm là phân chia lại mức sinh lợi. Đồng thời, khi trả tiền hàng năm ngay thời điểm bắt đầu triển khai dự án, nhà đầu tư không phải bỏ ra ngay một khoản tiền lớn để trả tiền thuê đất một lần, mà dành phần tiền đó để xây dựng các công trình, đầu tư phát triển.

Nhưng cũng có những ý kiến cho rằng, nếu trả tiền thuê đất hàng năm doanh nghiệp sẽ không chủ động được dòng chi phí kinh doanh, vì tiền thuê đất tăng lên hàng năm không dự báo trước được. Và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã nêu rất rõ, trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm thì giá thuê được ổn định trong 5 năm mới điều chỉnh một lần.

Mỗi lần điều chỉnh nếu tăng mức tăng không quá 15%. Và với mức tăng 15% trong 5 năm, tức nếu có tăng mỗi năm tiền thuê đất tăng 3%/năm, chỉ tương đương mức lạm phát. Như vậy chủ đầu tư và doanh nghiệp đã biết rất rõ trong 5 năm tới chi phí thuê đất là bao nhiêu.

Tôi cũng lưu ý rằng, tiền thuê đất chỉ là công cụ để hạn chế đầu cơ đất đai. Chúng ta cũng đừng nghĩ mục tiêu thu hút nhà đầu tư là để thu tiền đất. Mục tiêu của chúng ta thu hút nhà đầu tư, tạo điều kiện để họ kinh doanh có lợi nhuận, tạo công ăn việc làm, tạo thêm các giá trị mới từ đất đai và nộp thuế cho Nhà nước.

- Xin cảm ơn GS. về cuộc trao đổi này.