Kinh doanh bất động sản thời Covid-19

Tồn kho ùn ứ

Theo báo cáo tài chính quý 2-2020 của các DN kinh doanh BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, tỷ lệ tồn kho cực lớn, lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Có những DN quy mô tồn kho ngày càng phình to như VHM là 61.500 tỷ đồng; các DN tồn kho vài ngàn tỷ đồng thì rất nhiều, như QCG 7.200 tỷ đồng, KBC là 7.600 tỷ đồng, NLG 4.900 tỷ đồng… Tổng cộng 19 DN có tồn kho từ 500 tỷ đồng trở lên, là gần 200.000 tỷ đồng. Đây là con số cực lớn nếu so sánh với 8 năm trước, khi thị trường BĐS rơi vào đáy khó khăn. Lúc đó, thống kê từ 26 DN BĐS niêm yết trên hai sàn HSX và HNX, hàng tồn kho chỉ có 36.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, ở giai đoạn trước đây, việc tồn kho chủ yếu đến từ biến động thị trường, còn tồn kho hiện nay có thêm lý do từ sự chậm trễ chính sách. Mới đây, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về đầu tư công, đồng chí Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TPHCM đã kiến nghị Chính phủ sớm ban hành văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 126 dự án đang bị ngưng trệ do vướng quy định về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý nằm xen cài trong các dự án.

“Con số này được thống kê từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ tháng 7-2015 đến nay. Trên thực tế số dự án bị vướng nhiều hơn, bởi khi xảy ra ách tắc, các chủ đầu tư không tiếp tục nộp hồ sơ nữa, vì biết có nộp cũng không được giải quyết”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM phân tích. Hầu hết dự án hình thành từ tài sản vay, nếu tính lãi suất cho vay BĐS trung bình 12%/năm thì 5 năm ngưng trệ lãi đã ngốn 60% kinh phí đầu tư dự án.

Tương ứng với con số tồn kho là nợ phải trả lên tới 325.275 tỷ đồng. Trong đó, những DN tồn kho rất ít so với quy mô dự án đầu tư, như FLC là 3.488 tỷ đồng, nhưng nợ phải trả tăng gấp 7 lần là 23.907 tỷ đồng! Đối với FLC, khó khăn bộc lộ từ khi xảy ra dịch Covid-19. Lúc đó chủ DN đã thông báo đến khách hàng không trả tiền theo cam kết đầu tư vào condotel; rồi khách hàng tìm đến trụ sở công ty đòi tiền, đòi nhà…

“Phải nói rằng, dịch Covid-19 đã làm đảo lộn rất nhiều dự định và kế hoạch mà chúng tôi đã chuẩn bị cho năm 2020. Nhiều dự án phải lùi thời gian hoàn thành, dự án chuẩn bị triển khai phải dời thời gian ra mắt, lượng giao dịch cũng giảm so với trước, làm ảnh hưởng đến nguồn doanh thu của công ty”, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, chia sẻ.

Chật vật tìm lối thoát

Phải khẳng định, nguồn thu căn bản của kinh doanh BĐS đến từ sản phẩm bán cho khách hàng. Thế nhưng, từ đầu năm đến nay, tại TPHCM cực hiếm dự án mới ra mắt. Gần đây nhất, Công ty CP Địa ốc Hưng Thịnh mở bán 2.000 căn hộ gần Làng đại học Thủ Đức, nhưng địa giới hành chính lại thuộc về TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Rồi trước đó, Công ty CP Địa ốc Phú Đông mở bán dự án nhưng cũng thuộc về tỉnh Bình Dương, vùng đất giáp ranh với Thủ Đức! Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS Savills Việt Nam, lượng căn hộ giao dịch trong nửa năm qua giảm 55% so với cùng kỳ năm 2019, biệt thự - nhà phố cũng sụt giảm 34%, đất nền sụt giảm tới 67%  vì vắng bóng hẳn các nhà đầu cơ.

Nhằm tháo gỡ khó khăn, các DN BĐS đã tìm nhiều giải pháp phòng trường hợp rơi vào cảnh khó đỡ. Một số báo cáo tài chính quý 2 vừa qua cho thấy nhiều lợi nhuận của DN đến từ “doanh thu tài chính”: Công ty CP BĐS An Gia doanh thu tài chính tăng 191 tỷ đồng, trong khi doanh thu từ môi giới tiếp thị - bán căn hộ sụt giảm mạnh. Công ty CP Đầu tư Nam Long, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ giảm 43% nhưng nhờ doanh thu tài chính tăng lên 12,7%... Tất nhiên, “doanh thu tài chính” tăng lên chỉ là giải pháp tình thế, điều đó thể hiện lĩnh vực kinh doanh cốt lõi đang bị trục trặc.

Một giải pháp phổ biến trong nửa năm qua là huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu. Thống kê từ Công ty Chứng khoán SII cho thấy, từ đầu năm đến nay có những DN phát hành trái phiếu huy động số lượng tiền lớn, như VHM phát hành 12.000 tỷ đồng, TNR Holdings phát hành 8.321 tỷ đồng, Công ty TNHH Mặt trời Hạ Long phát hành 3.500 tỷ đồng; Công ty TNHH Saigon Glory phát hành 3.000 tỷ đồng, Công ty CP Kita Invest phát hành 2.100 tỷ đồng...

Tính riêng quy mô phát hành từ 1.100 tỷ đồng trở lên có 19 DN, thu về 56.727 tỷ đồng. Với quy mô nhỏ hơn, hàng loạt DN khác phát hành, thu về trên dưới ngàn tỷ đồng. Lãi suất trái phiếu cao hơn tiền gửi ngân hàng 2%-4%/năm, là một trong những nguyên nhân dẫn tới lượng tiền đổ dồn vào trái phiếu cho DN BĐS, nhảy lên đầu bảng với hơn 71.000 tỷ đồng, chiếm trên 41% so với các lĩnh vực khác.

Trong cơn bĩ cực, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, ngoài các kênh huy động vốn thì việc cơ cấu lại sản phẩm, bán bớt dự án cũng là việc các chủ đầu tư cần phải tính tới. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, kiến nghị rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc chính sách là giải pháp tích cực giúp DN và thị trường BĐS vượt qua Covid-19.