Bài học từ Trung Quốc
Mới đây, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã phải cắt giảm lãi suất cho khoản vay thế chấp đối với những khách hàng mua nhà lần đầu. Trước đó vào tháng 4, PBoC và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc, đã triệu tập đại diện 18 ngân hàng thương mại và 5 công ty quản lý tài sản (AMC) lớn, nhằm thảo luận việc hỗ trợ tài chính cho các tập đoàn BĐS nước này.
Những động thái này nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở sau khi quyết định siết tín dụng BĐS đã kéo tụt tăng trưởng kinh tế, buộc chính phủ phải nới lỏng để tránh những hậu quả đáng tiếc hơn.
Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố mới đây, cho thấy trong tháng 4 cả nước không có doanh nghiệp (DN) BĐS nào phát hành trái phiếu. Trong khi đó, từ trước tới nay BĐS cùng với chứng khoán luôn nằm trong 2 nhóm ngành có giá trị trái phiếu phát hành cao nhất.
Điều này có thể giải thích được, một phần do sau vụ việc lùm xùm liên quan đến trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã khiến các DN BĐS dè chừng. Cùng lúc, dòng tín dụng chảy vào thị trường BĐS cũng giảm mạnh khi nhiều ngân hàng dè dặt hơn trong việc cho vay. Theo VARS, tính đến hết quý I dư nợ tín dụng BĐS chỉ tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% của cả nền kinh tế.
Vốn trái phiếu cũng như tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh BĐS giảm cả về tốc độ và tỷ trọng, được xem là hệ quả trực tiếp của việc thắt chặt nguồn tiền đổ vào lĩnh vực này. Hậu quả, nguồn cung nhà giảm mạnh, tình trạng khan hiếm sản phẩm trên thị trường xuất hiện, giá cả lại leo lên một nấc thang mới (thay vì giảm xuống như mục tiêu kỳ vọng).
Như vậy, cú “sa chân” của thị trường BĐS Trung Quốc là bài học rất đáng lưu tâm, khi chính sách siết tín dụng BĐS tại Việt Nam cũng đang cho thấy dẫn đến những hệ quả không mong muốn.
Những tác động dây chuyền
Những tác động dây chuyền
Trong bối cảnh nguồn vốn vào lĩnh vực BĐS đang bị siết chặt suốt thời gian dài, nhiều ý kiến đã bày tỏ lo lắng nếu tình hình không được cải thiện sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ xấu cho thị trường này, nền kinh tế và người dân, DN đều bị ảnh hưởng.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường BĐS với hệ số lan tỏa 0,5-1,7 lần.
Tính riêng năm 2021, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP). Cùng năm, kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% tổng GDP.
Thị trường BĐS hiện đang xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Số liệu cho thấy, lũy kế đến hết tháng 4 vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 65 tỷ USD (chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký).
Thị trường BĐS là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Thực tế, thị trường vốn Việt Nam hiện đang có sự tồn tại liên thông của 4 nhóm ngành là bảo hiểm, ngân hàng, chứng khoán và BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Xét về cơ cấu, nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay bao gồm: (1) vốn tự có, vốn góp của DN; (2) vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; (3) vốn từ các đối tác của DN; (4) vốn từ ngân sách nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); (5) nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); (6) vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)... Do đó, nếu siết mạnh tay hoặc quá đột ngột, có thể gây những tác động dây chuyền không mong muốn đối với nền kinh tế.
Một hệ lụy dễ nhận thấy là giá nhà đất không hề giảm xuống mà có xu hướng tăng lên sau khi “hãm phanh” tín dụng đối với BĐS. Theo số liệu thống kê thị trường của “Batdongsan.com.vn”, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TPHCM trong 4 tháng đầu năm đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021. Quý I, trước thời điểm các ngân hàng siết cho vay BĐS, mức tăng cũng ở mức cao gần 5%.
Trong quá khứ, việc thắt chặt tiền tệ, tín dụng những năm 2008 và 2011 đã khiến thị trường BĐS 2 lần rơi vào trạng thái “đóng băng”, là những bài học thực tế liên quan đến việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này.
Vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng, mà cần phân tích cả ở việc thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh BĐS khiến cầu hàng hóa bị khan thật - ảo đan xen. Bởi nếu tiếp tục siết tín dụng vào BĐS, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn “sốt” đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.
Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc CTCP FiinGroup: “Báo cáo nghiên cứu khảo sát từ thị trường BĐS của Trung Quốc cho thấy, khi BĐS giảm tăng trưởng khoảng 7-8% tốc độ tăng trưởng GDP cho cả nền kinh tế sẽ giảm xuống 1%. Ở Việt Nam, dù chưa có những nghiên cứu và báo cáo đầy đủ về mối quan hệ này, song tôi cho rằng sự phụ thuộc vào BĐS của nền kinh tế Việt Nam hiện nay không hề nhỏ”.
| Vấn đề không nằm ở siết chặt tín dụng đối với BĐS, mà là khơi thông và nắn dòng như thế nào để dòng vốn đổ vào đúng và trúng mục đích. Trọng tâm là phân biệt rõ hơn BĐS phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường. |
