Tuy nhiên, một số vấn đề được cho đã thống nhất vẫn cần nghiên cứu, xem xét thêm, điển hình là chính sách tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…
Dự án vui chơi, giải trí tiếp tục “lách”
Bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 gồm 30 khoản với nhiều lĩnh vực kinh doanh được hỗ trợ thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Điều 79 của dự thảo không có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (gồm cả các dự án tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn, tầm cỡ quốc tế). Trong khi đó, các dự án du lịch nghỉ dưỡng luôn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững của các địa phương.
Cụ thể, dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định, phù hợp với điều kiện của địa phương (Khoản 27 Điều 79). Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng đất ở (mặc dù không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) Nhà nước mới được thu hồi đất.
Để du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, Luật Đất đai cần cho phép thu hồi đất với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không cần có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.
Chẳng hạn tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch (các khu vực ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư), cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.
Ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.
Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, sẽ không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (thí dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng hàng ngàn ha, vốn đầu tư hàng tỷ USD) để thu hút nhà đầu tư chiến lược, tiềm năng, giàu năng lực.
Điều này làm mất đi nhiều cơ hội khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, cũng như cơ hội phát triển “mũi nhọn” du lịch nhiều địa phương có thế mạnh và đang hướng tới. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiên cứu thêm trong quá trình xem xét Luật Đất đai (sửa đổi).
Bởi nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay, việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Và để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí, địa phương buộc phải bổ sung một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.
Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy: quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa... hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của dự án du lịch nghỉ dưỡng (thí dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong Điều 79 có thể bổ sung tiêu chí tối thiểu về quy mô diện tích, quy mô vốn đầu tư… của dự án du lịch để được thu hồi đất, hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết thi hành.
Miễn, giảm tiền thuê đất cho dự án du lịch
Tại Điều 158 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bao gồm “sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư, hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ”.
Như vậy, không chỉ “ngăn chặn” việc thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch, dự thảo Luật Đất đai còn loại bỏ việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ ra khỏi đối tượng miễn, giảm tiền thuê đất. Điều đó dẫn đến các dự án tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng (có hình thức sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ) sẽ không được miễn hoặc giảm tiền thuê đất cho dù triển khai tại bất kỳ địa bàn nào, với bất kỳ quy mô nào.
Quy định này chưa hợp lý, bởi tại các khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn, thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư; hoặc trường hợp nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, xây dựng dự án tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp thu hồi vốn chậm...
Do vậy, Nhà nước cần khuyến khích bằng cách miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí đầu tư vào đất để tạo lập công trình trên đất, góp phần tạo ra dự án du lịch cao cấp, sang trọng, thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước. Miễn, giảm tiền thuê đất cho dự án du lịch, nghỉ dưỡng thay vì thu tiền thuê đất, Nhà nước có thể thu từ thuế, phí và các nguồn thu khác khi dự án đi vào khai thác, vận hành.
Vì thế, việc bổ sung việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ để thực hiện dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khó khăn, thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư, hoặc trường hợp dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm... được miễn, giảm tiền thuê đất (Điều 158 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).
