Người mua “nắm đằng chuôi”
Cách đây hơn 15 năm, khu tái định cư 36ha phường Tân Thới Nhất (quận 12), được xây dựng để tái định cư tại chỗ cho các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án và các hộ bị giải tỏa để mở rộng đường Trường Chinh. Nhiều người có tiêu chuẩn nhận nền đất để xây nhà nhưng không xây, tìm người bán lại.
Lý do họ “chuyển nhượng” suất tái định cư vì một số người bán lấy tiền đi ra xa hơn để mua căn nhà nhỏ, số tiền còn lại để làm ăn, dưỡng già. Số người khác không đủ khả năng xây nhà, vì theo quy hoạch 1/500 nhà phố trong dự án nhà phải xây 1 trệt 3 lầu mới được hoàn công.
Chị L., người đang sở hữu 3 bất động sản nhà và đất tại khu vực này từ việc mua lại suất tái định cư, cho biết hồi đó từ các quận trung tâm lên đây đường sá khá bất tiện, cảm giác xa xôi nên ai cũng ngán và đa phần đều bán lại.
Theo chị L., giá mỗi suất tái định cư bằng nền đất có diện tích trên dưới 80m2 thời điểm đó tầm 500-700 triệu đồng, trong khi nền đất diện tích tương tự ở Hóc Môn chỉ 300-400 triệu đồng, diện tích 50m2 chỉ 200 triệu đồng, nên nhiều người bán suất tái định cư để đi mua lại 1 nền đất hay căn nhà ít tiền hơn, chấp nhận đã xa thì xa hơn cũng không sao.
 |
Dự án tái định cư 38ha quận 12, nơi có nhiều người nhận chuyển nhượng suất tái định cư. |
Tuy nhiên, việc mua - bán suất tái định cư chỉ là giấy tay giữa 2 bên, hay giấy ủy quyền của bên bán, nên mỗi khi cần ký những giấy tờ liên quan, bên nhận chuyển nhượng phải nhờ bên chuyển nhượng đi ký. “Ở đây nhiều người mua suất tái định cư như tôi, gặp chủ đất đàng hoàng hợp tác cần ký gì họ đi ngay. Song nhiều người mua khi nhờ đi ký bị người bán gây khó dễ, đòi phải trả thêm tiền, thậm chí nhiều người bán đã chuyển nơi ở khác, không thể tìm được” - chị L. nói.
Với tình hình này, người mua suất tái định cư như luôn “nắm đằng lưỡi”, khi mọi sự đều trông chờ vào sự hợp tác, lòng tử tế của bên bán. Đây cũng là nguyên nhân khiến việc cấp GCN cho những trường hợp mua lại suất tái định cư gặp rất nhiều khó khăn.
Người mua chính đáng khó được bảo vệ
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), tình trạng bán suất tái định cư trên địa bàn TPHCM khá phổ biến từ nhiều năm trước, đặc biệt khi TP triển khai hàng loạt dự án tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Và việc mua bán, chuyển nhượng để lại những hệ lụy cho đến tận ngày hôm nay.
Theo ông Hồ Phương, Phó Chủ tịch quận Bình Thạnh, trên địa bàn quận hiện có nhiều chung cư tái định cư được đưa vào sử dụng hàng chục năm nay. Trong đó có nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng (bằng giấy tay) của người có suất tái định cư trong quá trình Nhà nước đền bù, giải phóng mặt bằng.
Từ thời điểm nhận chuyển nhượng suất tái định cư đến khi nhận nhà và đến thời điểm các cơ quan chức năng tiến hành cấp GCN có khoảng cách khá xa, nên nhiều trường hợp người có suất tái định cư và người nhận chuyển nhượng mất liên lạc, thậm chí người bán gây khó khăn khi cần ký, xác nhận giấy tờ liên quan… nên không thể cấp GCN cho bên nhận chuyển nhượng được.
“Nhiều trường hợp đã nhận chuyển nhượng suất tái định cư, nhận nhà và cư trú tại căn hộ đó hàng chục năm. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị các sở ngành, UBND TP xem xét cấp GCN cho những trường hợp này” - ông Phương cho biết.
Tuy nhiên phản hồi lại kiến nghị của Bình Thạnh, các sở ngành chuyên môn như Sở Xây dựng, Sở TN-MT… đều khẳng định quy định pháp luật về nhà ở không có quy định cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng suất tái định cư, nên đề nghị UBND TP tiếp tục xin ý kiến của bộ, ngành trung ương.
Phân tích về những rủi ro khi chuyển nhượng suất tái định cư, LS. Phan Tấn Hải, Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết dù việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất tái định cư và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất tái định cư, kèm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và hợp đồng ủy quyền (HĐUQ), còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận.
Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn, hình thức giao dịch này tồn tại nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận chuyển nhượng suất tái định cư.
Thứ nhất, HĐUQ vô hiệu. Nếu vì bất kỳ lý do nào đó, thí dụ bên chuyển nhượng đổi ý không chuyển nhượng, giá bất động sản tăng…, bất kể thời gian nào kể từ ngày giao dịch được xác lập, bên chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án tuyên HĐUQ là vô hiệu. Bởi hợp đồng này được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch khác là chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở - đây mới là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên.
Thứ 2, HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, hoặc theo quy định của pháp luật.
Thứ 3, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp GCN. Do pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có GCN, nên khi cấp GCN QSDĐ của suất tái định cư là đất ở, cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp GCN QSDĐ cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).
Trong khi đó, suất tái định cư thường không chỉ chuyển nhượng cho 1 người mà đã chuyển nhượng qua nhiều người trung gian. Do đó, rủi ro rất lớn cho người nhận chuyển nhượng cuối cùng, là khi có GCN QSDĐ lại không thể tìm được người chủ gốc để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định pháp luật.
Còn trường hợp tìm được người chủ gốc thường bị họ gây khó khăn để đòi thêm chi phí mới chịu ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ công chứng, chứng thực…
Việc chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có GCN QSDĐ diễn ra khá phổ biến và chứa đựng nhiều rủi ro cho cả bên mua và bên bán và cả Nhà nước.
