Hành trình trở thành một đế chế
Evergrande, trước đây là Hengda Group, được thành lập năm 1996 ở thành phố Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông Trung Quốc, ngành nghề kinh doanh chính là phát triển các dự án BĐS, chủ yếu là căn hộ chung cư với nguồn tài chính chủ yếu từ đi vay. Mô hình kinh doanh của Evergrande là mua đất từ chính quyền các thành phố, sau đó xây chung cư và bán trả góp theo tiến độ.
Việc phân cấp về nguồn thu và ngân sách giữa chính quyền trung ương và địa phương ở Trung Quốc là cơ hội rất lớn cho những tập đoàn như Evergrande. Bởi chính quyền địa phương rất cần nguồn thu, và những mối quan hệ tư bản thân hữu với quan chức các cấp chắc hẳn mang lại nhiều thuận lợi cho những doanh nghiệp dạng này.
Cụ thể đó là giá đất mua từ chính quyền địa phương sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, hay các điều khoản thanh toán có lợi cho doanh nghiệp như thanh toán chậm, thanh toán nhiều đợt.
Để thanh toán cho các nhà cung cấp, nhà thầu, Evergrande thường sử dụng nhiều các công cụ nợ ngắn hạn, đặc biệt phát hành trái phiếu, ban đầu là thị trường nội địa, khi lớn mạnh vươn ra thị trường quốc tế.
Từ năm 2000 kinh tế Trung Quốc tăng trưởng choáng ngợp. Giai đoạn 2000-2007 tăng từ 8,49%/năm lên 14,23%/năm, năm sau lại cao hơn năm trước. Kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng nhưng lại không theo kịp tốc độ tăng của giá nhà ở các thành phố. Đây là cơ hội của các công ty tập đoàn BĐS như Evergrande hốt bạc.
Evergrande sở hữu hơn 1.300 dự án ở hơn 280 thành phố tại Trung Quốc. Tính đến cuối tháng 6-2021, tập đoàn này còn 1,4 triệu căn hộ đang xây dựng dở dang ở 778 dự án, trải dài khắp 223 thành phố. Hiện nay quỹ đất của tập đoàn này 214 triệu m2, với giá gốc khoảng 70,8 tỷ USD và 2/3 trong số này đang ở các thành phố loại 1 và 2. Tài sản ước tính của Evergrande vào cuối tháng 6-2021 lên đến 368 tỷ USD. Evergrande có khoảng 200.000 nhân viên với các dự án tạo ra khoảng 3,8 triệu việc làm mỗi năm.
Evergrande còn lấn sân qua mảng truyền thông (HengTeng Networks), công viên giải trí (Evergrande Fairlyland), công ty thực phẩm (Evergrande Spring), gần đây là xe điện (Evergrande New Energy Auto), câu lạc bộ bóng đá Guangzhou F.C. Tập đoàn này còn có hơn 200 công ty thành viên ở nước ngoài và gần 2.000 chi nhánh ở khắp nơi ở Trung Quốc.
Vì sao bị ngã ngựa?
Cổ phiếu của Evergrande (3333.HK) niêm yết từ năm 2005 và bùng nổ từ cuối 2009 khi tăng giá gần 3 lần. Vào năm 2017 khi chỉ trong vòng 1 năm, cổ phiếu này tăng giá gấp 5 lần, đạt đỉnh với giá 31,35 HKD.
Ông chủ tập đoàn Hui Ka Yan đã có lúc trở thành người giàu nhất Trung Quốc. Nhưng vận may không kéo dài với tỷ phú Hui và Evergrande. Sự bùng nổ của thị trường BĐS Trung Quốc khiến giá căn hộ ở các thành phố tăng chóng mặt, rất nhiều người lao động ngày càng không còn cơ hội để mua và thị trường có nhiều yếu tố đầu cơ.
Nhận thấy đây có thể tạo ra sự không hài lòng ở một bộ phận lớn người dân, chính phủ Trung Quốc đã thực hiện chính sách “thịnh vượng chung” nhằm rút ngắn khoảng cách giàu nghèo.
Và một trong các giải pháp là làm hạ nhiệt thị trường BĐS. Cụ thể, ở một số thành phố đã có chính sách quy định mức trần tỷ lệ tăng giá cho thuê, khiến nhu cầu đầu cơ giảm xuống. Bên cạnh đó là chính sách kiểm soát việc sử dụng đòn bẩy nợ của các doanh nghiệp BĐS.
Nhu cầu mua nhà giảm, kèm với Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020, đã khiến dòng tiền của Evergande bị mất cân đối nghiêm trọng. Doanh thu giảm, bị vướng vào việc kiểm soát tỷ lệ nợ vay, không thể vay mới, nên các khoản lợi tức trái phiếu định kỳ trở thành gánh nặng, Evergrande phải thừa nhận không còn khả năng thanh toán đúng hạn.
Mọi chú ý dồn về Evergrande với lo ngại Evergrande là công ty đại chúng, có nhiều ảnh hưởng ở Trung Quốc, nếu phá sản hệ lụy như thế nào đối với kinh tế Trung Quốc và thế giới? Nhưng nhiều nhà phân tích và chuyên gia cho rằng, khả năng phá sản không thể xảy ra, vì Trung Quốc không muốn sự xáo trộn lớn trước thềm Đại hội Đảng vào năm tới.
Hơn nữa, Evergrande là doanh nghiệp tư nhân và quy mô so với nền kinh tế Trung Quốc không đáng là bao. Việc tái cấu trúc lại Evergrande cũng phù hợp với định hướng của lãnh đạo Trung Quốc.
Có nhận định cho rằng vấn đề thanh khoản của Evergrande sẽ được thu xếp, ưu tiên cho các chủ nợ là ngân hàng, rồi đến khách hàng, nhà đầu tư và các bên cung cấp của Evergrande. Nhiều khả năng các dự án dang dở của Evergrande sẽ được chuyển nhượng cho các công ty BĐS của chính phủ, sẽ phân chia theo khu vực như phân cấp ở địa phương ở nhiều vấn đề khác.
Kinh nghiệm nào cho Việt Nam?
Kinh nghiệm nào cho Việt Nam?
Thị trường BĐS Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc. Dù giá căn hộ ở Việt Nam chưa đến mức nóng như nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, nhưng xu hướng sẽ theo con đường cũ nếu không có những chính sách phù hợp. Thời gian qua nhiều doanh nghiệp BĐS đã huy động khá nhiều qua trái phiếu để phát triển các dự án. Đây là vấn đề về mặt chính sách vĩ mô cần hết sức để ý.
Để giảm sức nóng của thị trường BĐS, hiệu quả nhất vẫn là chính sách thuế để hạn chế việc đầu cơ. Cụ thể, thuế tài sản trên căn nhà, căn hộ thứ 2 trở lên, thuế chuyển nhượng BĐS (chênh lệch giá mua bán).
Chẳng hạn, nếu mua bán dưới 1 năm thuế suất rất cao, dưới 5 năm thấp hơn và trên 10 năm thuế suất như bình thường. Đối với các tập đoàn BĐS lớn, kiểm soát việc dùng đòn bẩy tài chính cũng như yêu cầu cần được chặt chẽ hơn, theo quy mô và mức độ rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp. Việc kiểm soát này có thể tham khảo từ mô hình quản lý giám sát lĩnh vực tài chính ngân hàng.
Người đi sau luôn có lợi thế là quan sát được và có thể học hỏi kinh nghiệm, cả tốt cả xấu từ người đi trước. Trường hợp Evergrande thực sự là bài học tình huống không chỉ cho các cấp hoạch định chính sách, còn cho các tập đoàn kinh doanh BĐS.
Với chính phủ đó là cách quản lý giám sát thị trường và xử lý khi không may có tình huống xấu xảy ra. Còn đối với doanh nghiệp BĐS đó là việc quản lý dòng tiền, kiểm soát tính thanh khoản của doanh nghiệp và có sự đề phòng khi có những bất trắc xảy ra.
| Thị trường BĐS luôn phát triển cùng sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập của người dân. Để bền vững cần sự chia sẻ lợi ích hài hòa, sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém. |
