Đã từng rộng cửa cho vay BĐS
Từ ngày 1-1-2020, hệ số rủi ro đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, khiến DN BĐS thường xuyên than thở khó tiếp cận tín dụng NH, đã tập trung huy động vốn trên thị trường TPDN. Vậy nhưng, số liệu công bố gần đây lại cho thấy vốn vẫn chảy đều đều vào lĩnh vực này. Cụ thể, dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24% so với 2021, cao nhất trong 5 năm qua.
Trong đó, gần 69% cho vay nhu cầu tiêu dùng/tự sử dụng; vay kinh doanh BĐS chiếm hơn 31% (tăng 11,5% so với đầu năm). Riêng TPHCM, tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã tăng tới 16% trong năm 2022, và là năm thứ 3 liên tiếp tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này cao hơn tăng trưởng tín dụng chung trên địa bàn.
Đi vào cụ thể, dư nợ cho vay BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn ở nhiều NH. Tổng giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cho biết, năm 2022 tín dụng BĐS tăng 17%, dư nợ BĐS chiếm trên 20% tổng dư nợ của NH, bao gồm cả cho vay DN và cá nhân.
Tương tự, tại VietinBank, cho vay lĩnh vực BĐS nói chung (DN và cá nhân) chiếm 21% trong tổng dư nợ của NH; cho vay BĐS tại BIDV cuối năm ngoái 275.000 tỷ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ.
Tại VPBank, cho vay kinh doanh BĐS 67.600 tỷ đồng, tăng gần 59% so với đầu năm, chiếm gần 15,4% tổng dư nợ; dư nợ cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở 82.922 tỷ đồng, chiếm 18,9%. Tức dư nợ BĐS nói chung lên đến 150.515 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng đến 34,3% tổng dư nợ.
VietBank tuy quy mô nhỏ, nhưng cũng nằm trong nhóm có tỷ trọng cho vay BĐS ở mức cao, với khoảng 21% tổng dư nợ. Với MB, tuy cho vay BĐS chỉ chiếm 4,6% tổng dư nợ, nhưng dư nợ BĐS nói chung trong năm 2022 đã tăng 69%, lên khoảng 21.400 tỷ đồng.
Nay khó “ăn ngon ngủ yên”
Các năm qua, vốn của NH không chỉ đồng hành với lĩnh vực kinh doanh BĐS của DN, mà còn cho vay từ nguồn cá nhân vay mua nhà đất, từ nguồn cá nhân vay mục đích tiêu dùng nhưng sau đó đem đổ vào BĐS. Hơn nữa, thống kê tại thời điểm 30-6-2022, các NH nắm giữ danh mục TPDN quy mô 284.000 tỷ đồng.
Hiện tại, lượng TPDN tại các NH đã giảm sau khi thị trường này vấp phải các cú sốc lớn. Những phác thảo bức tranh như vậy sẽ thấy các NH cũng phải lo nguồn vốn đổ vào BĐS và TPDN dễ đưa vào nợ xấu.
Đặc thù của DN BĐS Việt Nam là thâm dụng vốn lớn, nên khi dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ. Vấn đề này đã được cảnh báo từ rất lâu, và hiện tại đang hiện ra trước mắt. NHNN siết tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, thị trường TPDN bị phanh gấp do nhà đầu tư mất niềm tin, khiến dòng tiền đứt gãy. Không chỉ vậy, gánh nặng đáo hạn TPDN lại đè lên các DN BĐS, quy mô đáo hạn trong vòng 2 năm tới được thống kê lên tới 230.860 tỷ đồng.
Nợ nần, thiếu vốn và ách tắc thủ tục, việc triển khai dự án cũng dừng lại. Tất cả khiến dòng tiền cho vay BĐS của NH đang đứng trước rủi ro. Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS cũng đã tăng nhẹ từ mức 1,67% vào cuối năm 2021 lên 1,81% vào cuối năm 2022 và nguy cơ sẽ tiếp tục tăng.
Các DN BĐS chưa tìm được “phao cứu sinh” từ NH, đang thực hiện nhiều giải pháp tự cứu lấy mình như thỏa thuận gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới, mua lại TP, trả nợ TP bằng BĐS. Nhưng đã có trái chủ không đồng ý với phương án xử lý của DN BĐS đưa ra cho lô TPDN quá hạn, mà yêu cầu tài sản đảm bảo sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.
Và khi điều khoản xử lý tài sản đảm bảo của TPDN được kích hoạt, sẽ dẫn đến nguy cơ các khoản vay NH cũng nhảy nhóm nợ. Bởi tài sản đó DN BĐS chắc chắn đã thế chấp để vay NH, hoặc có thể dựa trên tài sản đó huy động cả vốn của người dân thông qua việc nhận cọc, nhận tiền theo tiến độ dự án. Sự nhập nhằng đó các nhà băng rõ hơn ai hết.
Mới đây, ĐTTC đã có bài viết phản ánh việc nợ có khả năng mất vốn (nợ nhóm 5) tại các NH tăng vọt tại thời điểm cuối năm 2022, do ảnh hưởng từ việc cơ cấu nợ hỗ trợ DN phục hồi sau dịch. Đồng thời, NHNN cũng lưu ý về nguy cơ nợ xấu tăng trong năm 2023 do nền kinh tế, DN và người dân còn nhiều khó khăn. Nợ xấu tăng để lại nhiều hệ lụy, trước mắt là dòng tiền không trở lại NH, tác động đến thanh khoản khiến lãi suất huy động khó giảm mạnh.
Ở chiều ngược lại, NH phải giữ lãi suất cho vay không tăng mạnh, thậm chí một số lĩnh vực phải giảm lãi suất theo định hướng của NHNN. Biên lãi thuần của các NH năm 2023 được dự báo có khả năng bị thu hẹp.
Giờ đây, khó khăn của DN BĐS càng rõ nét hơn, khoản TPDN do NH nắm giữ liên tục được cảnh báo có khả năng trở thành nợ xấu. Nếu nợ nhảy nhóm, NH phải cắt lợi nhuận trích lập dự phòng rủi ro, lợi nhuận sẽ co lại. Giữa muôn trùng áp lực như vậy, DN BĐS mong ngành NH nới cánh cửa tín dụng xem ra khó có thể, bởi lúc này các NH sẽ phải thủ thế. Năm 2023, cho vay BĐS nếu có cũng sẽ chỉ diễn ra theo định hướng của NHNN, là tập trung vào phân khúc nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.
Khi BĐS khó khăn, NH còn lo hơn. Vì DN vay NH 1.000 tỷ đồng chỉ lo khoản nợ đó, trong khi với NH là cả khối tài sản lớn gấp nhiều lần.
