Thế nhưng, cho đến thời điểm này Bộ Xây dựng, chính quyền 2 TP và các chủ đầu tư đều nhận thấy Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc phải dành quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để dành cho phát triển NoXH là không phù hợp, phải được điều chỉnh; đồng thời các TP đang tìm hướng phát triển NoXH cho phù hợp với điều kiện quỹ đất và cơ sở hạ tầng kỹ thuật của mình.
Hà Nội còn dễ, TPHCM rất khó quỹ đất
Hà Nội còn dễ, TPHCM rất khó quỹ đất
Trước đó, tại Hội nghị thúc đẩy phát triển NoXH cho công nhân, người thu nhập thấp diễn ra hồi tháng 8, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Văn Tuấn, cho biết Hà Nội không phát triển NoXH ở các huyện ngoại thành như Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức vì quá xa, cơ sở hạ tầng không đáp ứng được, khó thu hút người lao động đến ở. Hà Nội cũng cho rằng không nên xây dựng NoXH ở nơi có quy mô từ 2ha đất trở xuống, vì không không phù hợp bố trí NoXH cao tầng.
Trên cơ sở xác định nhu cầu và tổng nhu cầu sàn NoXH đến 2030 trên địa bàn toàn TP Hà Nội khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương 113.000 căn hộ và vốn xây dựng khoảng 12.500 tỷ đồng, TP Hà Nội chủ trương xây dựng các khu NoXH độc lập, tập trung theo hướng hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật xã hội.
Với chủ trương lớn này, Hà Nội sẽ hình thành 5 khu NoXH tập trung với quy mô đất khoảng 280ha, trong đó bố trí ở các huyện Thường Tín 4ha, Gia Lâm 55ha và ở Đông Anh gần 100ha, với tổng diện tích 2,3 triệu m2 sàn. Việc phát triển NoXH tập trung ở Hà Nội có thể thực hiện được, vì Hà Nội sau khi mở rộng từ 950km2 lên đến 3.340km2 còn nhiều quỹ đất hàng chục ha dành cho NoXH.
Trong khi đó TPHCM quỹ đất không còn nhiều, nên sẽ phát triển NoXH trên 20 khu đất với tổng diện tích hơn 38ha. Như vậy, tính ra mỗi khu NoXH trung bình trên dưới 1ha, tập trung nhiều ở quận 7, 12, Bình Tân, Gò Vấp, Bình Chánh và TP Thủ Đức. Có một số dự án NoXH nằm trong quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại và dịch vụ, nhưng cũng chỉ khoảng trên dưới 1ha.
Trong tháng 8 Sở Xây dựng cho khởi công dự án NoXH ở Tân Thuận Tây, quận 7 với 0,7ha dành cho 712 căn hộ, và dự án DragonE-Home tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức có diện tích 1,9ha với 764 căn hộ.
Cần tính trước khả năng xảy ra…
Cần tính trước khả năng xảy ra…
Như vậy hiện có 2 xu hướng phát triển NoXH là tập trung và phân tán. Mỗi sự lựa chọn đều có những thuận lợi và khó khăn. NoXH tập trung thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, vì người cư trú có thu nhập và việc làm tương đồng nhau, phần lớn là lao động phổ thông nên việc xây dựng các khu chức năng không khác biệt, các hạng mục kỹ thuật đồng dạng.
Hơn nữa, xây dựng trên khu đất lớn, nhiều đơn nguyên chung cư tập trung giá thành sẽ giảm, nhưng vốn đầu tư ban đầu rất lớn, nếu huy động vốn không được, dự án có thể bị kéo dài. Còn NoXH phân tán có thuận lợi là nó hình thành trong các khu dân cư đã có sẵn nên có thể tận dụng được cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sẵn, không phải xây dựng thêm. Do quy mô nhỏ, số căn hộ ít, thường 1-2 tòa nhà chung cư nên thời gian xây dựng nhanh hơn.
Tuy nhiên vấn đề khó khăn nhất cho cả 2 là bài toán quản lý NoXH. Việc quản lý chung cư cho người thu nhập thấp với vài trăm hộ dân không phải quá khó, nhưng quản lý khu đô thị hàng trăm ha với hàng chục ngàn hộ dân là thách thức rất lớn.
Chẳng hạn, Hà Nội dự tính xây NoXH ở Đông Anh với diện tích 100ha cho 38.000 căn hộ, tức khoảng 134.000 người cư trú và 10.000 người tham gia các dịch vụ từ nơi khác đến. Với quy mô này có thể gọi là “làng NoXH” hay là khu đô thị loại 3 (dân số đô thị loại 3 là 150.000 người). Để khu đô thị NoXH phát triển bình thường cần rất nhiều nhân lực để duy trì sự ổn định, như nhân viên bảo vệ, công nhân vệ sinh, chăm sóc cây xanh, nhân viên kỹ thuật duy tu bảo dưỡng điện, nước, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…
Có nghĩa, dân cư ở khu NoXH hàng tháng phải trả khoản phí quản lý ít nhất 300.000-500.000 đồng. Đó là khoản tiền không nhỏ đối với người thu nhập thấp 6-7 triệu đồng/tháng.
Ngay cả khi dân cư ở khu NoXH có tiền để đóng các loại phí dịch vụ, vấn đề ý thức và tinh thần hợp tác rất quan trọng. Đã có không ít người không đồng tình với việc đưa người nghèo ở nhà chung cư vì họ lo sợ như thế sẽ tạo ra các khu ổ chuột trên cao, tệ hơn cả khu ổ chuột dọc theo kênh rạch.
Đúng là các chung cư tái định cư, chung cư cho người thu nhập thấp có phần nhếch nhác hơn các chung cư thương mại được coi là chung cư cao cấp, hay trung cấp. Những chuyện thường thấy như đốt vàng mã ở hành lang; ném rác, đổ nước từ trên tầng cao xuống đất; lấy thang máy chạy lên xuống làm trò vui chơi; tổ chức nhậu nhẹt, hát karaoke thâu đêm; nhét rác có khổ lớn làm nghẹt ống rác; làm tắc ống thoát nước; bổ củi trên tầng cao; chiếm dụng sân chung làm nơi để dụng cụ lao động như xe ba gác, xe hủ tiếu, trẻ em chạy nhảy la hét gây ồn ào…
Những hoạt động này cộng hưởng lại làm chung cư mau xuống cấp, mất vệ sinh, chưa kể đến những nguy cơ cháy nổ, tai nạn xảy ra do những thói quen mang từ nông thôn, bờ kênh lên. Có một thực tế là thang máy ở các chung cư bình dân thường xuyên hỏng hóc.
Nhiều chung cư kiểu này thường xuyên có những cuộc cãi vã, thậm chí đánh lộn do những mâu thuẫn nảy sinh trong đời sống từ những khác biệt về thói quen, lối sống và văn hóa. Đơn giản như khói thuốc lá bay từ căn hộ bên cạnh sang không chịu được, nước ngấm xuống nhà dưới do nhà trên tưới cây xanh nói mãi không nghe…
Một khu chung cư xuống cấp, lộn xộn còn nhếch nhác hơn một xóm nghèo. Do vậy những nơi nào có ý định tập trung các NoXH vào một địa điểm cần phải tính trước những rắc rối nảy sinh để có các phương án xử lý phù hợp về pháp lý, kinh tế và tổ chức dân sự. Nếu cứ theo cung cách truyền thống “cứ làm đi, sai đâu sửa đấy”, hệ quả khó lường, bởi đó là khu dân cư hàng ngàn hộ dân, xây đã khó duy trì nó càng khó hơn.
| Nếu cứ theo cung cách truyền thống “cứ làm đi, sai đâu sửa đấy”, hệ quả khó lường, bởi đó là khu dân cư hàng ngàn hộ dân, xây đã khó duy trì nó càng khó hơn. |
