Đây là nhận định được các chuyên gia kinh tế đưa ra hội thảo “Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản” do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Trường ĐH Kinh tế Quốc dân tổ chức sáng 21-4 tại Hà Nội.
Nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản
2022 là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, thách thức. Số lượng doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 cũng tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm 2021.
Quy mô doanh thu bình quân của doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng giảm mạnh, trong khi tổng tài sản bình quân tăng mạnh, chủ yếu do tăng nợ. Cùng với sự suy giảm mạnh của doanh thu trong khi nợ gia tăng, khả năng sinh lời của doanh nghiệp BĐS đã sụt giảm mạnh trong 5 năm qua.
Kết quả nghiên cứu một số doanh nghiệp phát triển BĐS điển hình trên thị trường cho thấy chỉ số ROE (tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) đạt 11% năm 2022, giảm mạnh so với mức 14,95% năm 2021. Hiệu quả sinh lời trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp BĐS chỉ cao hơn mức 10,14% năm 2017 và thấp nhất kể từ năm 2018.
Các chuyên gia kinh tế đánh giá, năm 2022 là một năm nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản trong nước |
Tương tự, với hiệu quả sinh lời trên tổng tài sản (ROA) của doanh nghiệp BĐS trong mẫu phân tích đạt 4,03% năm 2022, thấp hơn nhiều so với mức 6,45% năm 2021. Đây cũng là mức hiệu quả sinh lời thấp nhất kể từ năm 2018 với ROA chỉ đạt 5,15%.
Nhóm tác giả ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán đảm bảo khả năng thanh toán trong ngắn hạn (1,65 lần, lớn hơn mức cảnh báo là 1 lần), thanh toán nhanh (0,76 lần, lớn hơn mức cảnh báo là 0,5 lần).
Về khả năng trả nợ lãi vay của các doanh nghiệp phát triển BĐS, chỉ số ICR (hệ số thanh toán lãi nợ vay) vẫn duy trì ở mức 7,21 lần, thấp hơn nhiều so với mức 9,13 lần năm 2021. Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết có 8% doanh nghiệp mất khả năng trả nợ lãi vay và 18% doanh nghiệp có dấu hiệu khó khăn trong việc trả nợ lãi vay.
5 "nút thắt" của ngành BĐS
Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, thực trạng thị trường BĐS hiện nay đang phải đối mặt với nhiều rủi ro về chính sách, trong đó có 5 vướng mắc chính. Thứ nhất, đó là pháp luật về đất đai quy định về phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, thiếu cơ sở dẫn đến rất khó xác định đầu là giá thị trường nên các cơ quan chức năng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện.
Vướng mắc thứ 2 là bất cập về quy hoạch. Đối với trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên, hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực. Tình trạng phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Yếu tố thứ 3, đó là vướng mắc về đầu tư và vướng mắc trong cho phép điều chỉnh tiến độ dự án đối với trường hợp khách quan. Cụ thể, trình tự thủ tục còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dài. Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội còn phức tạp.
Thứ 4 là vướng mắc về giao dịch. Hiện quy định giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn đã tạo khoảng trống pháp lý - đây là cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng.
"Nút thắt" cuối cùng là vướng mắc về thông tin. Cập nhật thông tin về thị trường BĐS còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn, gây ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường BĐS, làm thất thu ngân sách Nhà nước.
