Rủi ro siết nợ chung cư

Cư dân bị vạ lây

Đầu tháng 11, VAMC gửi thông báo đến CTCP Tư vấn Đầu tư và Phát triển Trung Đông (TPHCM), yêu cầu giao TSĐB để xử lý thu hồi nợ. TSĐB này gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là chung cư Trung Đông Plaza có diện tích 2.053m2, tổng diện tích xây dựng 13.741m2. Chung cư gồm 120 căn hộ, cao 18 tầng ở quận Tân Phú.

Lý do, công ty này có khoản nợ tạm tính đến giữa tháng 10 hơn 82 tỷ đồng, trong đó nợ gốc hơn 33,7 tỷ đồng và lãi hơn 48,7 tỷ đồng. Trước đó, VAMC đã nhiều lần có văn bản đôn đốc, yêu cầu công ty này thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo quy định nhưng công ty không thực hiện và cũng không có phương án trả nợ khả thi. Dự kiến đến ngày 1-12, nếu công ty không bàn giao TSĐB để xử lý thu hồi nợ, VAMC sẽ thu giữ toàn bộ tài sản này. 

Theo tìm hiểu của ĐTTC, Công ty Trung Đông bàn giao nhà cho người dân từ năm 2013. Người mua căn hộ ký hợp đồng với CĐT và phần lớn đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng, chỉ còn 5% chờ làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Gần đây, người dân mua dự án này mới biết công ty đã thế chấp chung cư cho Kienlongbank, sau đó NH đã bán khoản nợ này cho VAMC.

Hiện cư dân tại đây đang rất hoang mang vì không biết quyền lợi của mình sẽ được giải quyết ra sao, vì khi CĐT thế chấp toàn bộ dự án cho NH, tức tài sản này thuộc về NH. Như vậy, CĐT phải giải chấp mới bán cho khách hàng được. Nếu CĐT chưa giải chấp vẫn bán căn hộ, dù người mua nhà đã thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, cũng khó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Trường hợp NH thu hồi TSĐB để siết nợ do CĐT không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người mua nhà sẽ đối diện với khả năng mất trắng căn hộ.

Xem xét việc huy động vốn của CĐT

Mới đây, Thống đốc NHNN ban hành Văn bản 8425 yêu cầu các TCTD triển khai nghiêm túc, quyết liệt, có hiệu quả các nhiệm vụ nêu tại Chỉ thị 05 ngày 17-9-2018 về tiếp tục đẩy mạnh cơ cấu lại hệ thống các TCTD gắn với xử lý nợ xấu. Trong đó, Thống đốc yêu cầu, các TCTD rà soát, cập nhật kế hoạch xử lý nợ xấu xác định theo Nghị quyết 42 chi tiết từng năm cho giai đoạn từ 14-8-2017 đến 15-8-2022; triển khai các phương án, giải pháp đảm bảo kết quả xử lý nợ xấu theo đúng lộ trình, kế hoạch đã đề ra.

Đồng thời, TCTD phối hợp chặt chẽ với VAMC để thống nhất áp dụng các biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý các khoản nợ xấu và TSĐB của các khoản nợ đã bán cho VAMC; tích cực tìm kiếm đối tác mua nợ đối với các khoản nợ đã bán cho VAMC và được VAMC ủy quyền bán nợ… 

Thực hiện chỉ đạo của NHNN, VAMC và TCTD đang ráo riết triển khai thu hồi để xử lý nợ xấu. Liên quan đến việc thu giữ TSĐB là dự án Trung Đông Plaza, đại diện VAMC cho biết quá trình này tuân thủ trình tự quy định, nhằm xử lý nhanh, dứt điểm nợ xấu và TSĐB của nợ xấu; đồng thời nhằm nâng cao ý thức trả nợ của khách hàng cho VAMC cũng như các TCTD có liên quan.

Vì thế, việc VAMC và TCTD thu giữ TSĐB là các chung cư trong thời gian gần đây cũng nhằm đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu. Vấn đề là, khi các dự án chung cư bị siết nợ, rủi ro trong việc cho vay liên quan đến nhà ở ngày càng lộ diện. Dù Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và quy định về NH bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được xem là cơ sở để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, nhưng rủi ro vẫn sẽ tồn tại cho đến khi cơ chế cho CĐT huy động tiền của người dân được hủy bỏ. 

Thực tế ở các nước phát triển, việc cho vay liên quan đến nhà ở rất lớn nhưng không có chuyện CĐT được phép huy động vốn từ người dân, mà chỉ có thể vay NH. Trường hợp người mua nhà muốn đóng tiền hoặc trả hết 1 lần sẽ nộp tiền vào tài khoản NH và được phong tỏa, CĐT không được phép sử dụng.

Cho đến khi hoàn thành giao nhà hoặc chuẩn bị giao nhà, khách hàng đồng ý giải tỏa để CĐT trả nợ NH, sau đó NH tiến hành giải chấp cho CĐT rồi chuyển quyền sở hữu từ CĐT qua người mua nhà. Với cách làm này sẽ không có chuyện người mua nhà đóng tiền theo tiến độ để CĐT sử dụng tiền đó vào việc khác thay vì trả nợ vay. 

Vì vậy, Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, NHNN nên xem xét lại việc có nên cho các CĐT, công ty kinh doanh bất động sản tiếp tục huy động vốn từ tiền của người dân. Bởi việc này không thể bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, khi đẩy rủi ro về phía người dân nếu CĐT bị NH siết nhà.

Rủi ro siết nợ chung cư phát sinh ở việc NH tài trợ dự án cho CĐT và CĐT bán nhà, khách hàng nộp tiền cho CĐT. Trong khi đó, NH cho vay có quyền thế chấp trên tài sản của CĐT. Thế chấp đó không được NH giải chấp cho đến khi CĐT hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, khi NH không nhận được đủ tiền từ CĐT sẽ không giải chấp, CĐT cũng không thể chuyển giao quyền sở hữu cho người dân.