Cho đến nay chưa có thống kê chính thức nhưng ước tính có đến hàng trăm ngàn trường hợp người mua chung cư đã hoàn thành mọi thanh toán tài chính nhưng chưa nhận được sổ hồng.
Tại TPHCM, không hiếm trường hợp cư dân ở các chung cư gửi đơn kêu cứu khắp nơi. Mới nhất là trường hợp hơn 2.500 hộ dân ở khu tái định cư Phú Mỹ, quận 7 do Đức Khải làm chủ đầu tư, đã giao nhà cho dân hơn 10 năm nhưng chưa cấp sổ hồng cho cư dân, thậm chí có nhiều chung cư neo sổ hồng của dân hơn 20 năm.
Vậy lý do nào khiến người dân bị neo sổ hồng?
Thứ nhất, đó là các chủ đầu tư không có vốn dồi dào, nhất là nhóm “lấy mỡ rán mỡ” hay “tay không bắt giặc” luôn trong tình trạng thiếu trước hụt sau. Sau khi hoàn thành bàn giao căn hộ chung cư, thay vì trả sổ hồng cho cư dân lại mang thế chấp ngân hàng để có vốn tiếp tục đầu tư cho dự án mới.
Nhưng do không trả được cho ngân hàng nên bị giữ sổ hồng. Trường hợp này khiến người dân dài cổ chờ đợi và nếu chủ đầu tư phá sản người dân không có hy vọng lấy được chủ quyền căn hộ.
Thứ hai, vướng thủ tục pháp lý nên không sao hoàn công được. Chẳng hạn, một chủ đầu tư tầm cỡ có gần 10 chung cư lớn ở quận Phú Nhuận, Tân Bình với hàng ngàn căn hộ đã bán được 5 năm.
Nhưng do các cơ quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính cho rằng đất đó không qua đấu giá nên bị ách lại, đến nay loay hoay mãi mà chưa tìm được hướng ra.
Thứ ba, không ít chủ đầu tư có thái độ quá tệ với cư dân, trong quá trình thi công có một số lỗi kỹ thuật, thanh tra xây dựng yêu cầu sửa như xây công trình phụ, tường bao lấn chiếm lộ giới, đưa ban công sát đường dây điện cao thế, hoặc phải cắt tầng cao vì xây dựng vượt quá quy định giấy phép xây dựng… nhưng chủ đầu tư phớt lờ không sửa. Nhiều trường hợp cứ dây dưa thách thức chính quyền và hệ quả là công trình không được nghiệm thu.
Thứ tư, các lỗi cơ bản. Chẳng hạn một số chung cư đưa vào sử dụng rất lâu nhưng không nghiệm thu được do hệ thống PCCC, thiết bị điện, giao thông nội bộ không đảm bảo kỹ thuật, nên thủ tục cấp sổ hồng cũng bị ách lại. Hoặc một số dự án chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung và các khoản lệ phí khác với chính quyền địa phương.
Tuy nhiên, cũng cần nói rằng việc chậm cấp sổ hồng còn do Nhà nước chậm thực hiện vai trò, chức năng của mình. Câu chuyện chậm trễ trong xác định nghĩa vụ tài chính là thí dụ điển hình. Đó là cơ quan chức năng của tỉnh, thành rất khó xử khi bảng giá thuê đất thay đổi liên tục hàng năm, khi các dự án được điều chỉnh chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chủ đầu tư đã thực hiện xong phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung, nhưng đợi mãi không thấy thông báo nộp tài chính.
Không ít doanh nghiệp sau nhiều lần trình phương án giá đất không xong, đã chấp nhận ứng trước hàng trăm tỷ đồng theo phương án giá cao nhất để có thể lấy được sổ hồng vẫn không giải quyết được vấn đề. Sổ hồng của cư dân tiếp tục treo.
Có thể thấy việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, còn khiến doanh nghiệp bị thiệt hại khi vướng phải kiện tụng, thương hiệu và uy tín bị ảnh hưởng nặng nề.
Ngoài ra, việc khá nhiều dự án thực hiện theo phương án chỉ định không qua đấu thầu, nay đã đưa vào sử dụng nhưng việc đấu thầu lại hay phạt bổ sung phần chênh lệch theo đấu thầu giả định, xem ra rất khó thực hiện.
Ngoài ra còn nhiều lý do khác khiến người dân không nhận được sổ hồng. Dù chủ đầu tư và đại diện chính quyền mỗi lần họp với dân đều tìm mọi cách hạ nhiệt, nhưng phần thiệt thòi vẫn thuộc về người dân. Trước tiên họ không thể bán, sang nhượng, thế chấp hay làm thủ tục biếu tặng vì họ đang ở trong căn hộ không có giấy tờ chứng nhận tính pháp lý, bởi những gì họ có trong tay chỉ là giấy biên nhận góp tiền theo từng đợt và giấy bàn giao nhà.
Tâm lý người ở nhà của mình mà không biết lúc nào bị tống cổ ra ngoài, vì ngân hàng đến kê biên đòi chủ đầu tư nợ tiền mang căn hộ của dân đi thế chấp…
Có lẽ đến lúc các cơ quan công quyền và các bên liên quan như chủ đầu tư, ngân hàng cần rà soát lại quy trình ra sổ hồng để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân. Người dân khi mua căn hộ ở một chung cư hiểu rằng, để ra đời được một chung cư chủ đầu tư phải trải qua nhiều khâu, phải được các sở ban ngành của TP phê duyệt, và hợp đồng họ ký là thực và có giá trị pháp lý vì có con dấu đỏ và có công chứng nhà nước.
Người dân phải hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính như trả tiền mua, thuế VAT, phí bảo trì 2%, tiền quản lý khi vào ở… Nhưng làm sao họ biết được những lắt léo, những rắc rối phát sinh giữa chủ đầu tư với chính quyền, ngân hàng.
Đó là chuyện nội bộ của bên phát triển nhà, không nên đổ xuống đầu người dân “thấp cổ bé họng”, mất tiền không biết kêu ai, ngoài chuyện gửi đơn cầu cứu khắp nơi và căng băng rôn trước cửa công ty để cầu mong chủ đầu tư “rủ lòng thương”. Đó thực sự là điều vô lý và bất công, đòi hỏi chính quyền phải quyết liệt vào cuộc gỡ các nút thắt cho dân.
Sinh sống trong các chung cư là xu thế tất yếu của các TP lớn trên thế giới. Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản thành công trong chiến lược phát triển chung cư cao tầng, nhờ một phần rất quan trọng là an dân, người dân thấy vui và an tâm khi ở trong chung cư. Các TP Việt Nam cũng không đi ra ngoài quỹ đạo đó.
Muốn thế phải làm cho người dân yên tâm khi xuống tiền mua căn hộ chung cư, một trong số đó là sổ hồng. Đừng để người dân sợ hãi chung cư, quay mặt lại với nó. Khi đó tình hình sẽ rất bất lợi cho việc quy hoạch và tổ chức không gian đô thị hiện đại.
