Thị trường BĐS: Chúng ta tự “lấy đá kè chân”

Hệ lụy đẩy giá tăng lên 

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận định: “Thị trường BĐS 2019 bị vướng, ngưng trệ, do khung pháp lý không đảm bảo, dù thanh khoản của thị trường vẫn rất cao. Theo số liệu của các DN, đặc biệt là DN nước ngoài làm tư vấn tại Việt Nam như CBRE, Savills, đều đánh giá cung đưa ra 70% bán hết ngay. Sức thu hút, tiêu thụ của thị trường rất lớn, trong khi nguồn cung gần như bị thu hẹp từ đầu năm 2019.

Quy định trong hệ thống pháp luật chuyên ngành không thống nhất, tồn tại rất nhiều khoảng trống. Có thể nói đây là sự “khủng hoảng pháp luật” trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. GS. Đặng Hùng Võ

Thí dụ, đối với condotel, do khung pháp lý chưa có nên dừng lại, nhà đầu tư dự án xin chuyển đổi, nhà đầu tư thứ cấp cũng không dám mạo hiểm. BĐS nhà ở cũng rơi vào tình cảnh tương tự, do xung đột pháp lý giữa 3 mảng chính là đầu tư - xây dựng - tài nguyên môi trường. Quy định trong hệ thống pháp luật chuyên ngành không thống nhất, tồn tại rất nhiều khoảng trống”.

“Hệ lụy hiện nay là khủng hoảng cung không phải bão hòa cầu, mà nguyên nhân do chúng ta tự lấy đá kè chân, tự hệ thống pháp luật siết nguồn cung. Chắc chắn nguồn cung sẽ giảm mạnh trong vài năm tới. Giảm cung mà thanh khoản cao sẽ đẩy giá thành lên.

Nếu không khắc phục ngay việc tăng cung, giải phóng ách tắc, bất cập pháp luật, nền kinh tế sẽ chịu trận. Do vậy, cần phải hành động, có giải quyết bức xúc pháp luật sớm, để từ nay đến 2020 có thể tăng bù cung mới tránh được hệ lụy tiêu cực” - GS. Võ nhấn mạnh và chỉ ra 5 nhóm bất cập chính về pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh: 

Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành, và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể, dẫn tới phức tạp trong thực thi pháp luật tại các địa phương. 

Thứ hai, trình tự, thủ tục để nhà đầu tư được thỏa thuận địa điểm, chấp thuận đầu tư còn nhiều bất cập, vênh nhau rất nhiều giữa pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, quy hoạch đô thị, bảo vệ môi trường và đất đai. 

Thứ ba, quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư không nhất quán trong các quy định Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự; chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai); quyền và hạn chế quyền chuyển nhượng dự án đầu tư (giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS); quyền sử dụng đất ở lâu dài (giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai). 

Thứ tư, quy định về phương thức tiếp cận đất đai của dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất và hệ thống. 

Thứ năm, sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. 

Nguyên nhân được GS. Võ đưa ra chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật hiện nay do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư không tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp, nên không phát hiện được những xung đột với các luật khác có liên quan.

Tháo gỡ mới tăng nguồn thu ngân sách

Nhằm tháo gỡ các bất cập nêu ra, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần xem xét lại cách xây dựng các dự án luật. Việc tham gia xây dựng pháp luật phải có sự tham gia của khối ngoài nhà nước (viện, trường đại học, các hiệp hội DN, hiệp hội khoa học...). Đồng thời, để các địa phương vận hành tiếp các dự án đầu tư, thoát khỏi tình trạng xung đột. 

GS. Đặng Hùng Võ đưa ra 3 nhóm giải pháp. (1) Với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ quan ban hành cấp cao hơn, văn bản ban hành có hiệu lực cao hơn. (2) Văn bản ban hành cùng cấp, văn bản ban hành sau có hiệu lực cao hơn. (3) Các luật, văn bản quy định khác nhau, văn bản đúng nội dung chuyên ngành sẽ có hiệu lực thực hiện. Từ 3 nguyên tắc này, rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện, quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam, Bộ Xây dựng, cho biết hiện có khoảng 9 luật, xung quanh đó là các nghị định, thông tư và hơn 20 thủ tục hành chính điều chỉnh những vấn đề liên quan đến xây dựng, đất đai. Trong đó, Bộ Xây dựng đang tiến hành sửa đổi Luật Xây dựng theo 3 nhóm chính sách, gồm cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; đơn giản hóa, bãi bỏ các điều kiện kinh doanh; phản biện các hệ thống pháp luật, đồng bộ với các pháp luật khác. 

TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI), nhấn mạnh: “Chúng ta đang đặt mục tiêu tăng trưởng cao. Nhưng với những lo ngại triển vọng tăng trưởng của năm nay và những năm tới, trong bối cảnh tác động bất lợi của chiến tranh thương mại, sẽ khó cho mục tiêu tăng trưởng này.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS sẽ góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách, giải quyết vấn đề nhà ở. Hơn lúc nào hết các cơ quan quản lý, các bộ ngành liên quan cần hành động nhanh để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay”.