Quan trọng là cơ chế, chính sách
Trường hợp “thu hồi đất 2 bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư của đề án", về mặt tích cực, thứ nhất Nhà nước thực hiện được mục tiêu phát triển hệ thống hạ tầng, đường giao thông, đi đôi với chỉnh trang đô thị theo quy hoạch, giúp phát triển kinh tế xã hội, tăng nguồn thu ngân sách thông qua tăng nguồn thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp…
Thứ hai, Nhà nước thu hồi đất lân cận 2 bên đường giao thông vừa có quỹ đất, vừa phục vụ tái định cư tại chỗ, vừa thực hiện các dự án vì lợi ích công cộng.
Bên cạnh đó, quy định “giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý”, bao gồm cả phần đất còn lại ngoài ranh lộ giới thuộc thửa đất đã thu hồi để thực hiện dự án đường giao thông, sẽ khắc phục được tình trạng phát sinh các căn nhà siêu mỏng, siêu méo cạnh tuyến đường chính, gây mất mỹ quan đô thị.
Tóm lại, Nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông, đồng thời thu hồi đất lân cận 2 bên đường theo cùng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, chắc chắn sẽ đạt được những kết quả tích cực: (i) Bồi thường công bằng, cùng mặt bằng giá cho tất cả mọi người có đất bị thu hồi trong phạm vi dự án; (ii) Nhà nước có quỹ đất để thực hiện tái định cư tại chỗ, thực hiện được mục tiêu an dân; (iii) Các thửa đất bên trong sẽ không còn trường hợp trở thành đất mặt tiền đường giao thông, không còn xảy ra xung đột lợi ích với người có đất bị thu hồi.
Có thể thu hồi được toàn bộ, hoặc chí ít một phần nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho dự án phát triển hạ tầng, giao thông.
Tuy nhiên, về mặt không tích cực hoặc khó khăn: như cần có nguồn vốn lớn hơn rất nhiều để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư. Bởi trong trường hợp Nhà nước vừa thu hồi đất để làm đường giao thông, vừa thu hồi đất lân cận 2 bên đường, cần nguồn vốn rất lớn so với dự án chỉ giải phóng mặt bằng trong phạm vi lộ giới đường giao thông mà lâu nay đang áp dụng.
Người có đất bị thu hồi nằm ngoài ranh lộ giới, nhưng thuộc khu đất lân cận 2 bên đường giao thông thường có tâm lý thiếu tích cực, thiếu tin tưởng. Bởi do trước đây khi thực hiện một số dự án thu hồi đất để phát triển hạ tầng, giao thông, người có đất bị thu hồi không được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng, hoặc không được hoán đổi đất ngang giá, công bằng…
Khó nhất là việc tổ chức thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Do vậy, trước hết phải đảm bảo nguyên tắc ngang giá và nguyên tắc tái định cư tại chỗ, để đạt được sự đồng thuận của các đối tượng bị thu hồi đất.
Nhà siêu mỏng là một vấn nạn của các đô thị lớn khi giải tỏa quy hoạch làm đường, nhưng lại thiếu cơ chế giá bồi thường. Đảm bảo quyền lợi người bị thu hồi đất
Trong trường hợp chỉ thu hồi đất đến ranh lộ giới đường giao thông như lâu nay áp dụng, mặt tích cực là đối tượng bị thu hồi đất là ít nhất. Sau khi xây dựng hoặc mở rộng đường giao thông, một số thửa đất phía sau hoặc trong hẻm trước đây trở thành mặt tiền, giá trị thửa đất tăng lên, mang lại lợi ích kinh tế cao cho người sử dụng đất.
Đối với thửa đất bị thu hồi một phần, chỉ còn lại một phần diện tích đất dù không lớn, nhưng cũng tạo được sinh kế cho người bị thu hồi đất. Nhìn tổng thể, Nhà nước được lợi khi phát triển hạ tầng giao thông, giúp phát triển kinh tế xã hội, tăng nguồn thu ngân sách thông qua tăng nguồn thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp…
Tuy nhiên, do không thu hồi đất 2 bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu, Nhà nước không có quỹ đất để thực hiện chỉnh trang đô thị, bố trí tái định cư tại chỗ, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, hoặc đấu giá các thửa đất dôi dư, đấu thầu dự án, để thu hồi một phần vốn đã bỏ ra thực hiện dự án hạ tầng, giao thông.
Người có đất bị thu hồi giải tỏa trắng tuy được bồi thường, tái định cư, nhưng là đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất. Do vậy, cần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng để đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi khi thực hiện các dự án hạ tầng, giao thông, tạo được sự đồng thuận cao nhất trong các đối tượng xã hội bị tác động.
Vì thế, chúng tôi thống nhất cao với quan điểm của đề án là phải giải quyết tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, vì đây là phương thức đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người có đất bị thu hồi. Đề án đề xuất cơ chế hoán đổi đất “mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại”.
Cơ chế hoán đổi đất này (các doanh nghiệp BĐS đã từng thực hiện) đơn giản, dễ hiểu, dễ làm, dễ được người sử dụng đất đồng thuận. Cơ chế hoán đổi đất này chỉ thực hiện được đối với trường hợp thửa đất có diện tích lớn, có thể được hoán đổi bằng 1 nền (hoặc hơn 1 nền), hoặc bằng căn nhà độc lập để tái định cư. Song nó không phù hợp đối với người có diện tích đất nhỏ, hoặc giá trị nhà đất nhỏ, phải bổ sung cơ chế được hoán đổi căn hộ tái định cư trong nhà chung cư.
Đề án đề xuất cơ chế “phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất”. Khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3), phương án được phê duyệt.
Đây là cơ chế mang tên “đồng thuận cộng đồng theo đa số”, bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển. Đề xuất này có điểm đúng, nhưng cũng có điểm chưa phù hợp với quy định pháp luật.
