Hài hòa lợi ích khi thu hồi đất

Tìm kiếm động lực mới

Trước yêu cầu của lãnh đạo TP về việc tìm kiếm các động lực mới cho sự phát triển của TP trong giai đoạn tới, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đã lập Đề án “Quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả”. Việc lập đề án này đã đặt ra 3 yêu cầu: (1) Đổi mới trong khuôn khổ khung pháp luật của Luật Đất đai 2013.

(2) Khắc phục một số hạn chế về quản lý đất đai hiện nay như thu ngân sách từ đất không cao, còn tồn tại các dự án chưa đảm bảo pháp luật đất đai, dẫn đến một số vi phạm trong quản lý đất đai, nhiều dự án không thể phê duyệt làm giảm cung hàng hóa BĐS. 

(3) Tạo dựng cột mốc về đổi mới thể chế quản lý đất đai tại TP, đẩy mạnh việc đổi mới mô hình tăng trưởng.

Đề án đã đề xuất được các giải pháp đổi mới cho cả 4 công cụ quản lý đất đai, bao gồm thực thi pháp luật, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai, quản lý hành chính đất đai. Đề án cũng tập trung vào các điểm nóng nhất như cơ chế nhà nước thu hồi đất, định giá đất và quản lý giá đất, tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào quy hoạch phát triển, thực hiện giám sát và đánh giá về thực thi pháp luật và hiệu quả sử dụng đất. Mọi dự án phát triển đều cần đến đất đai, quản lý đất đai tốt đầu tư phát triển mới mang lại hiệu quả cao. 

Việc Nhà nước thu hồi đất để chỉnh trang, phát triển hạ tầng vì mục đích công cộng là cơ chế được áp dụng phổ biến ở mọi nơi. Và như một quy luật tất yếu, giá đất sẽ tăng lên khi hạ tầng được mở rộng. 

Chính vì thế, phương thức xử lý phần giá trị đất đai tăng lên để bảo đảm phát triển bền vững là vấn đề lớn được đặt ra. 

Đà Nẵng đã tạo dựng được một TP hiện đại khi thu hồi đất rộng hơn quanh hạ tầng. Các địa phương khác thực hiện theo nguyên tắc dự án hạ tầng cần đất đến đâu thu hồi đến đó, có người mất toàn bộ đất cho hạ tầng, có người còn lại một phần, có khi rất nhỏ, có người còn toàn bộ đất xa đường cũ nhưng nay lại là mặt tiền đường mới. 

Người có đất ven hạ tầng mới thu hết giá trị đất đai tăng thêm sau khi hạ tầng mở rộng, Nhà nước không thu được tiền, trong khi bỏ ra rất nhiều tiền để giải phóng mặt bằng. Những người bị thu hồi đất phải di dời vẫn tiếp tục khiếu nại, người còn lại đất ven đường như mới trúng xổ số giải cao. Điều này tạo ra bất công bằng xã hội.

Chia sẻ lợi ích từ giá trị đất tăng thêm

Sở TN-MT chọn giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm giữa Nhà nước và người đang sử dụng đất. Mọi người khi mất toàn bộ hoặc một phần đất cho phát triển hạ tầng, toàn bộ đất thuộc vùng ven hạ tầng sẽ được tái định cư tại chỗ dựa trên nguyên tắc phân bổ lại đất đai phù hợp quy hoạch chi tiết, giá đất tăng lên thì diện tích đất hẹp lại, phần đất dôi dư được đưa ra đấu giá thu kinh phí phục vụ triển khai thực hiện dự án. Như vậy, phương thức này đảm bảo hạn chế xung đột lợi ích, cảnh quan mặt phố đẹp hơn, đảm bảo được bền vững xã hội.  

Chúng tôi đặt ra nguyên tắc đổi mới phải phù hợp với khung pháp luật đất đai hiện hành. Một dự án thu hồi đất của dân chỉ để bán đấu giá là vi phạm quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013. 

Ở đây chúng tôi chỉ xem xét các dự án phát triển hạ tầng Nhà nước được thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 này. Tại Chương Quy hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 còn quy định Nhà nước được thu hồi đất ven hạ tầng để đưa ra bán đấu giá thu ngân sách, có thể giải quyết tái định cư tại chỗ. 

Như vậy, phương thức thu hồi đất như đề xuất tại đề án hoàn toàn trong khung pháp lý hiện hành về đất đai. Chúng tôi chỉ thay thế nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng phương án phân bổ lại đất đai gắn với quy hoạch chi tiết để giải quyết tái định cư tại chỗ trên khu vực ven hạ tầng. 

Kết quả của phương thức thu hồi đất này phụ thuộc vào phương án định cư tại chỗ trên đất đai phân bổ lại có được đa số đồng thuận hay không. Yếu tố này là hạt nhân của cơ chế, cần quan tâm đặc biệt. Khi ta làm tốt việc này, việc khiếu nại, tố cáo về đất đai sẽ giảm đáng kể. 

Nội dung cốt lõi của giải pháp thu hồi đất do chúng tôi đề xuất dựa trên cơ chế chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai vùng ven hạ tầng tăng thêm do hạ tầng mang lại. Chúng tôi đề nghị giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại phải được chia sẻ giữa Nhà nước và những người sử dụng đất chịu ảnh hưởng của dự án nâng cấp hoặc phát triển hạ tầng. 

Theo kinh nghiệm của nước ngoài, cơ chế đồng thuận theo đa số đối với một phương án phát triển được áp dụng trong rất nhiều trường hợp. Khi phát triển khu đô thị mới từ đất nông nghiệp, họ dùng giải pháp này bởi có nhiều dư địa để phát triển hạ tầng đô thị và phát triển BĐS. 

Dồn điền - đổi thửa đất nông nghiệp để có thửa đất lớn - cũng có thể lập phương án trao đổi cân bằng lợi ích giữa các chủ thửa đất nhỏ. Đặc biệt, giải pháp này được áp dụng để chỉnh trang hạ tầng đô thị gắn với quy hoạch đô thị. Cơ chế xây dựng lại các nhà chung cư cũng được thực hiện theo phương án chia sẻ lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với chủ các căn hộ chung cư. 

TPHCM có thể áp dụng phương thức này cho nhiều loại dự án khác nhau. Tại các trục đường trung tâm TP giá đất khá cao, khi mở rộng đường tạo được giá trị đất đai tăng thêm đáng kể, phương thức này đều có thể áp dụng được. Tất nhiên, phương thức này sẽ thiếu hấp dẫn nếu việc mở rộng hạ tầng làm giá trị đất tăng thêm không nhiều.