Mối liên hệ giữa khoảng 40 lĩnh vực trong thị trường bất động sản là rất mật thiết, trong đó có nhiều ngành sản xuất. Do đó, khi van tín dụng điều tiết chung cho thị trường bất động sản khóa dần lại, không chỉ riêng ngành bất động sản mà nhiều ngành sản xuất khác cũng bị ảnh hưởng. Trong khi đó, bất động sản và các lĩnh vực liên quan đóng góp khoảng từ 28% đến 30% vào tăng trưởng GDP.
Tránh gây sốc cho thị trường
Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội khẳng định: Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với tăng trưởng kinh tế. Theo đó, bất động sản tăng thì kinh tế tăng trưởng và khi kinh tế tăng trưởng thì nhu cầu về bất động sản cũng tăng theo. Do vậy, nếu không được điều tiết hợp lý thì sẽ gây ra sự ngưng trệ của thị trường bất động sản, gây "sốc" cho kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.
Siết dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ khiến nguồn cung ít đi, đẩy giá nhà đất lên cao và làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thật, người có thu nhập thấp. Vừa rồi xuất hiện một số cá nhân, doanh nghiệp có hoạt động đầu cơ bất động sản, thao túng, lũng đoạn thị trường, "bơm", "thổi" giá, làm méo mó tính chất thị trường, gây ra nhiều hệ lụy. Do đó, Nhà nước phải có hành động siết quản lý là cần thiết.
Biện pháp can thiệp của cơ quan quản lý cần tránh hai khuynh hướng.Một là siết quá chặt và siết tất cả mọi đối tượng. Hai là sau khi thị trường bị siết chặt rồi, rủi ro xuất hiện thì lại bắt đầu nới lỏng ra quá thoải mái. "Riêng đối với chính sách tín dụng, chúng ta cần "siết van" tín dụng đối với doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả, tỷ lệ rủi ro cao, nợ xấu cao, chứ không siết tất cả doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản một cách máy móc", ông Vân nhận định.
Đại diện Tập đoàn Đ.P Land cũng cho biết, có ba hệ lụy lớn nhất khi dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản bị nghẽn. Đó là, các kế hoạch đầu tư, phát triển dự án bất động sản bị phá vỡ. Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn lực đầu tư rất lớn và trường vốn trong dài hạn, nhanh thì khoảng từ ba đến 5 năm, chậm thì khoảng 10 năm tùy theo quy mô dự án.
Muốn bảo đảm việc triển khai đầu tư theo kế hoạch, nguồn vốn giải ngân phải được bảo đảm duy trì. Ngưng vốn là dự án ngưng trệ và không có sản phẩm ra thị trường. Điều này tác động trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của dự án và cam kết với khách hàng. Hệ lụy thứ hai là người mua nhà khi bị hạn chế tín dụng sẽ bị rơi vào tình huống khó khăn. Nhiều trường hợp khách hàng đặt cọc xong không được giải ngân vốn vay do hết hạn mức tín dụng làm đảo lộn cam kết mua bán và gây thiệt hại cho nhiều bên.
Khách hàng trong tình huống này dù có nhu cầu mua nhà chính đáng cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay trong khi vẫn đáp ứng đầy đủ các tiêu chí vay mua nhà của ngân hàng. Đây là điều rất bất cập, ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường. Hệ lụy cuối cùng và đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản được đánh giá tiềm năng nhưng bị kìm hãm sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề liên quan và tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích, hiện nay doanh nghiệp bất động sản có các kênh huy động vốn chính gồm: Vốn sở hữu, vốn tín dụng từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI chảy vào thị trường theo con đường liên doanh liên kết. Trong đó, nguồn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm từ 15% đến 20%, còn lại phải huy động từ các kênh khác. Nhưng từ sau khi có Thông tư 20/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, doanh nghiệp bất động sản chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất, không được vay tiền để mua đất.
Thông tư 20 cũng không cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở xã hội. Người mua nhà ở xã hội chỉ còn một kênh duy nhất là vay ở ngân hàng chính sách xã hội. Hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Doanh nghiệp rất khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng mặc dù phía Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản.
Phó Thống đốc Đào Minh Tú một lần nữa khẳng định, thực tế, tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở phục vụ nhu cầu của người dân vẫn tăng trưởng khá nhanh. Thời gian qua, cơ quan quản lý có kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản, nhưng chỉ diễn ra ở một số ngân hàng thương mại. Từ nay tới cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ có đợt kiểm tra, rà soát hoạt động cho vay vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro ở nhóm các ngân hàng cỡ vừa và nhỏ.
"Bài học về bất động sản từ năm 2009 đến 2012 cũng đã để lại những hậu quả không nhỏ, đến nay còn chưa xử lý dứt điểm được. Do đó, kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này là giải pháp rất quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, vốn tín dụng vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế mục đích đầu cơ. Đây cũng là quan điểm chỉ đạo của Chính phủ, Quốc hội", ông Đào Minh Tú nêu rõ.
Thu hút thêm nguồn vốn
Một trong những thị trường quan trọng thu hút vốn đầu tư vào bất động sản là thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Theo đánh giá của Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, những năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục phát triển, đáp ứng nhu cầu vốn trung, dài hạn của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Nhóm này đã phát hành hơn 200 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, chiếm 33,16% toàn thị trường trong năm 2021.
Ngoài ra, các công ty niêm yết hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thực hiện phát hành trái phiếu trong năm 2021 có kết quả kinh doanh khả quan với doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt tăng 20,3% và 2,7% so cùng kỳ.
Tuy nhiên, thị trường trái phiếu riêng lẻ đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là doanh nghiệp phát hành với quy mô lớn so với vốn tự có, phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc có tài sản đảm bảo nhưng chất lượng tài sản đảm bảo nhiều rủi ro, chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai, cổ phiếu doanh nghiệp hoặc tài sản đảm bảo có thể sử dụng đồng thời cho phát hành trái phiếu và dùng cả cho việc đảm bảo các khoản vay của doanh nghiệp.
Trường hợp thị trường bất động sản hoặc thị trường chứng khoán biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán lãi gốc, lãi trái phiếu. Thời gian qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu tăng trưởng nóng, một số vụ việc đã bị điều tra xử lý, phần nào ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường.
Do đó, bên cạnh việc thường xuyên đánh giá công tác triển khai các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh khung khổ pháp lý cho phù hợp, Bộ Tài chính đã tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, trên cơ sở đó có văn bản chấn chỉnh hoạt động phát hành của các doanh nghiệp, hướng đến phát triển thị trường minh bạch và bền vững.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia chia sẻ, cần có thái độ ứng xử phù hợp đối với trái phiếu doanh nghiệp. Trong giai đoạn 2016-2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt gần 675 nghìn tỷ đồng, chiếm 37% tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng bình quân 44,2%, cao hơn mức tăng chung của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (42,9%).
Trong sáu tháng đầu năm, mặc dù lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm 29,5% so cùng kỳ do ảnh hưởng của một số vụ việc vi phạm và sự suy giảm của dòng vốn trên thị trường chứng khoán, song tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn đạt 42,7 nghìn tỷ đồng, chiếm 25,9% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành.
Do đó, rủi ro trước mắt và trung hạn là nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn phải trả (năm 2022 là 123,4 nghìn tỷ đồng, năm 2023 là 232 nghìn tỷ đồng, năm 2024 là 227,4 nghìn tỷ đồng theo Fiingroup), trong đó khoảng 35% là của doanh nghiệp bất động sản.
Chính vì vậy, cần quan tâm giảm thiểu rủi ro nợ trái phiếu doanh nghiệp bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ nhằm giảm thiểu rủi ro hiệu ứng "domino" trên thị trường. Đồng thời thúc đẩy phát triển các tổ chức tài chính mới, cho phép thí điểm các mô hình huy động vốn mới như các quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tiết kiệm nhà ở..., từ đó phân nhóm bất động sản để có căn cứ xác định rủi ro.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 20/6/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so cùng kỳ, trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 3,15 tỷ USD. Đây cũng là một trong những nguồn vốn quan trọng giúp điều tiết hiệu quả thị trường.
Trong các phân khúc của thị trường bất động sản Việt Nam, bất động sản công nghiệp đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhiều nhà đầu tư quốc tế và còn rất nhiều dư địa phát triển.
Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến nhận định, để có thể phát triển nhanh và bền vững thị trường bất động sản, nhất là đón đầu thu hút FDI, một nguồn vốn quan trọng cho thị trường này, cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cải thiện mức độ minh bạch, đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch nhằm tạo cơ hội tốt nhất cho các doanh nghiệp trong nước, cũng như thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
Các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng khung, có cơ chế để thu hút nguồn lực từ xã hội, đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại các công trình trọng điểm. Sớm ban hành chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho khu công nghiệp, bảo đảm phát triển đồng bộ, bền vững không phá vỡ quy hoạch trong quá trình sử dụng.
