Rà soát bất cập
Theo phản ánh của Công ty TNHH MTV Thảo Cầm Viên Sài Gòn (TCV) hiện nay đơn vị gặp một số khó khăn, như: có hoạt động kinh doanh bán vé vào cổng tham quan nhưng việc sử dụng đất bao gồm phần diện tích phục vụ cho hoạt động công ích và hoạt động kinh doanh có một sự chênh lệch đáng kể.
Cụ thể, phần lớn diện tích có mục đích không kinh doanh (khu cây xanh, mặt nước, thảm cỏ, khu chuồng trại, nuôi thú, khu phụ trợ) và phần diện tích công viên phục vụ cho các hoạt động công cộng như bảo tồn sinh vật, giáo dục, sinh hoạt cộng đồng… đều không thu phí. Trong khi đó, phần diện tích trực tiếp phục vụ kinh doanh chỉ chiếm 3,5% toàn bộ diện tích đất thuê.
Cũng theo TCV, đơn vị hoạt động không vì mục đích lợi nhuận. Mục đích chính là giữ gìn giá trị lịch sử, nghiên cứu khoa học, phục vụ nhu cầu tham quan, học tập và bảo tồn các loài động vật - thực vật quý hiếm. Việc đơn vị phải thuê đất và thực hiện đóng tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích khuôn viên của TCV vượt khả năng thực hiện và duy trì hoạt động.
Do vậy, TCV kiến nghị UBND TPHCM và các sở, ngành điều chỉnh, bổ sung các hạng mục sử dụng đất trên cơ sở xác định cụ thể diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh và diện tích không sử dụng cho mục đích kinh doanh.
Giám đốc Sở TNMT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết việc quản lý, sử dụng đất của đơn vị là có tính chất đặc thù như: không gian xanh của trung tâm TP; nơi học tập, vui chơi giải trí của nhân dân, đặc biệt là các thiếu nhi và các tỉnh thành; nơi có ý nghĩa lịch sử văn hóa; là đơn vị góp phần bảo tồn nguồn gen và duy trì sự đa dạng của các loài trong tự nhiên. Phần lớn diện tích đất đơn vị được giao quản lý cho TCV là phần diện tích công cộng như công viên cây cối, hồ nước, mảng xanh, đường giao thông.
“Chúng tôi ghi nhận nội dung khó khăn, vướng mắc và sau khi đơn vị sử dụng đất kê khai, báo cáo việc quản lý, sử dụng đất theo hiện trạng thực tế sử dụng, Sở TNMT sẽ báo cáo UBND TPHCM xem xét tháo gỡ, có ý kiến chỉ đạo các sở, ngành, đơn vị có liên quan để giải quyết nội dung kiến nghị của đơn vị theo quy định” - ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết.
Tránh tình trạng “cào bằng”
Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (TPHCM) phân tích về trường hợp TCV, là một nơi mà ở đó có nhiều mục đích sử dụng đất trên phần diện tích đất này. Theo đó nó bao gồm đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất nhằm mục đích kinh doanh.
Vì vậy, UBND TPHCM cần xem xét lại việc cho thuê đất này, để phù hợp với thực trạng sử dụng đất của DN, phù hợp với mục đích thực tế của việc sử dụng đất, phù hợp với chức năng nhiệm vụ của DN khi khai thác khu đất này.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, sẽ được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (theo Điều 118). Nếu đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, sẽ được Nhà nước cho thuê đất (theo Điểm b Khoản 2 Điều 120). Lúc này việc trả tiền thuê có thể áp dụng cơ chế trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần hoặc miễn tiền thuê.
Như vậy, rõ ràng trong một khu đất có phần đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, nên sẽ áp dụng hình thức cho thuê đất. Chúng ta không thể tách rời khu đất công cộng và khu đất kinh doanh, nhưng để tính tiền thuê đất phù hợp, cũng cần tách biệt trong phần đất chung, phần diện tích đất nào sử dụng vào mục đích công cộng, phần diện tích đất nào sử dụng vào mục đích kinh doanh.
"Đối với phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng cần áp dụng cơ chế cho thuê đất nhưng được miễn tiền thuê. Phần diện tích sử dụng vào mục đích kinh doanh sẽ tính toán và áp dụng giá cho thuê để làm cơ sở thu tiền cho thuê đất” - Luật sư Lê Trung Phát phân tích.
Với cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng tinh thần của Luật Đất đai 2024 là sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; đất sử dụng nhiều mục đích phải được cho thuê với nhiều mục đích. Với trường hợp của TCV, với gần 4% diện tích được sử dụng trực tiếp để kinh doanh thì nên cho thuê với mục đích kinh doanh.
Phần diện tích còn lại phục vụ công cộng và đây là “lá phổi” của TPHCM nên phải được thuê đất ở khung giá thấp nhất. Nếu xác định đất nông nghiệp thì cho thuê theo khung giá đất nông nghiệp sẽ hợp lý. “Nói chung là phải tránh tình trạng “cào bằng” trong việc cho thuê. Trong trường hợp vượt thẩm quyền, TPHCM có thể báo cáo xin ý kiến của Bộ TNMT, Chính phủ để đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước, DN và người dân” - ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Đối với việc cho thuê đất ở TCV, mới đây bên lề Kỳ họp lần thứ 20 của HĐND TPHCM, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cho biết đã giao Sở TNMT xem xét, rà soát quyết định giao đất và cho thuê đất. "Phần nào sản xuất kinh doanh thì cho thuê, còn phần nào phục vụ chung phải tính toán cho phù hợp, có thể dạng giao mà không tính tiền cho thuê đất. Khi điều chỉnh, Cục Thuế sẽ căn cứ quy định để tính lại" - ông Phan Văn Mãi chia sẻ.
Từ thực tế nêu trên, nhiều chuyên gia cho rằng, để Luật Đất đai 2024 đi vào đời sống một cách hiệu quả, sát với thực tế, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, cơ quan quản lý có thẩm quyền cần xác định đúng từng loại đất trong từng dự án cụ thể và có cách tính tiền thuê đất cho từng loại đất.
Chẳng hạn, đất thương mại dịch vụ, đất thể dục thể thao, giao thông, mặt nước được tính theo khung giá đất đã được Nhà nước quy định đối với tất cả các dự án đặc thù trên địa bàn TPHCM nói riêng, cũng như cả nước nói chung.
