Thiếu hụt nguồn cung giá nhà phù hợp
Theo UBND TPHCM, tăng trưởng kinh tế ổn định và mạnh mẽ trong 5 năm liên tục giai đoạn 2015-2019 đã tạo nhiều cơ hội cho thị trường BĐS, thu hút sự quan tâm và đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước. Sự phát triển của hạ tầng, đặc biệt là giao thông và tiện ích công cộng, đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án BĐS và tăng giá trị cho các khu vực.
Chính sách hỗ trợ và khuyến khích đầu tư từ phía chính phủ và địa phương đã thúc đẩy hoạt động BĐS, đẩy mạnh quy mô phát triển của thị trường. Công nghệ thông tin phát triển đã cải thiện quản lý và giám sát thị trường BĐS, tạo sự minh bạch và tin cậy hơn đối với thông tin thị trường.
Bên cạnh thuận lợi, thị trường BĐS cũng bộc lộ không ít khó khăn. Theo đó, sự bùng nổ của các dự án BDS gây ra nhiều vấn đề về quản lý và tăng giá đất, gây áp lực lên cơ sở hạ tầng và môi trường sống. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường dẫn đến giá nhà tăng cao, gây khó khăn cho người dân trong việc mua sắm nhà ở.
Thực thi pháp luật không hiệu quả như xây dựng không phép, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định. Vấn đề tham nhũng và thiếu minh bạch trong quản lý đất đai và thị trường BĐS vẫn còn tồn tại. Thị trường BĐS luôn biến động nhanh chóng nhưng các chính sách chưa điều chỉnh linh hoạt, kịp thời và thích ứng với tình hình thị trường.
Thời gian qua, TPHCM đã đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS. Sử dụng công nghệ thông tin đã cải thiện quản lý thông tin về thị trường BĐS, tăng cường minh bạch và tiện lợi cho các bên liên quan. Các biện pháp kiểm soát giá đất đã giúp hạn chế tình trạng thổi giá và tạo sự ổn định trong thị trường BĐS. TPHCM đã triển khai các dự án nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp và trung bình.
Dù vậy, vẫn còn nhiều thách thức trong việc kiểm soát và ngăn chặn sự lạm dụng "đất vàng", đặc biệt là trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sự quản lý và giám sát chưa thực sự mạnh mẽ từ các cơ quan chức năng. Thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là ở các phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình. Tiếp tục nâng cao tính minh bạch và đấu tranh chống tham nhũng trong quản lý đất đai và thị trường BĐS.
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng
Theo UBND TPHCM, số lượng các dự án BĐS được cấp phép xây dựng giai đoạn 2015-2023 là 517 dự án, trong đó có 489 giấy phép đối với dự án nhà ở thương mại và 28 giấy phép đối với dự án nhà ở xã hội. Về số lượng dự án BĐS triển khai xây dựng, đã hoàn thiện xây dựng giai đoạn 2015-2023, TPHCM có 249 dự án, gồm: 220 dự án nhà ở thương mại và 29 dự án nhà ở xã hội. Trong đó, có 194 dự án đã xây dựng hoàn thành, 29 dự án đang xây dựng, 23 dự án ngưng thi công và 3 dự án chưa thi công.
Sề số lượng các nhà ở trong dự án BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh giai đoạn 2015-2023, TPHCM đã ban hành 417 thông báo xác nhận nhà ở trong dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó có 24 thông báo xác nhận đối với dự án có nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn được phép mở bán hơn 17,8 triệu m2 và 196.954 căn hộ.
Đối với các dự án đang gặp vướng mắc, từ năm 2021, TPHCM đã thành lập Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn (có 64 dự án). Theo đó, giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, tổng hợp, đề xuất giải quyết định kỳ các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND TPHCM.
Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, TPHCM có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân. Trong đó nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước là khoảng 20.000 hộ gia đình; nhu cầu nhà ở để chỉnh trang đô thị có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.
Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân TPHCM là rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm thêm khoảng 200.000 người, chủ yếu là tăng cơ học.
Theo chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở của TPHCM đề ra giai đoạn 2021-2025, tổng diện tích sàn xây dựng về nhà ở cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m2 và diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2025 đạt 23,5 m2/người. Tuy nhiên, đến năm 2023 tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ đạt 19,74 triệu m2 (39,5% chỉ tiêu) và diện tích nhà ở bình quân đầu người 21,67m2/người (chỉ tiêu là 23,5 m2/người).
Giá nhà tăng từ 15-20% mỗi năm
Giá chung cư tăng liên tục từ 2015 đến 2023, với mức tăng trung bình khoảng 15-20%/năm. Cụ thể, phân khúc bình dân là 25-35 triệu đồng/m2 (2015) tăng lên 40-60 triệu đồng/m2 (2023); phân khúc trung cấp từ 35-50 triệu đồng/m2 (2015) tăng lên 50-70 triệu đồng/m2 (2023); phân khúc cao cấp, từ trên 50 triệu đồng/m2 (2015) tăng lên 70-100 triệu đồng/m2 (2023).
Nhà phố, tương tự chung cư, cũng tăng liên tục trong giai đoạn này nhưng mức tăng có phần thấp hơn, khoảng 10-15%/năm. Cụ thể, phân khúc giá thấp tầng từ 30-50 triệu đồng/m2 (2015) tăng lên 45-70 triệu đồng/m2 (2023); phân khúc cao tầng từ 50-80 triệu đồng/m2 (2015) tăng lên 70-120 triệu đồng/m2 (năm 2023).
