Đảm bảo quyền lợi người dân
Trong báo cáo thẩm tra Tờ trình về bảng giá đất của UBND TPHCM, Ban Kinh tế- Ngân sách, cho biết thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, TPHCM mới được hình thành trên cơ sở sáp nhập TPHCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Trong khi đó, bảng giá đất của 3 địa phương trước sắp xếp được xây dựng theo các điều kiện kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và mặt bằng giá đất khác nhau, không còn phù hợp để tiếp tục áp dụng thống nhất trên địa bàn TPHCM mới.
Việc ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 là cần thiết nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập của các bảng giá đất hiện hành, bảo đảm sự thống nhất, minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời góp phần ổn định đời sống người dân, cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
Tại phiên thảo luận trước khi các đại biểu biểu quyết thông qua Tờ trình về bảng giá đất, đã có nhiều ý kiến băn khoăn, góp ý cho bảng giá đất. Nổi bật là băn khoăn bảng giá đất nông nghiệp thấp hơn thực tế, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất. Điều này có thể gây ra khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, người dân không đồng thuận.
Giám đốc Sở NN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng, cho rằng việc ban hành bảng giá đất mới đảm bảo tính công bằng cho người dân. Hiện nay, việc thu hồi đất và bồi thường được thực hiện thông qua việc xác định giá đất cụ thể, do đó bảng giá đất mới sẽ là cơ sở tham chiếu quan trọng nhưng không làm mất đi tính khách quan trong việc đền bù.
Về vấn đề đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư, đây là nội dung mới được bổ sung nhằm giải quyết bức xúc và tâm tư của người dân mà trước đây Luật Đất đai chưa quy định. Qua khảo sát hơn 154.000 giao dịch thực tế, Sở NN-MT đề xuất mức giá cho loại đất này bằng 10% giá đất ở cùng vị trí, đảm bảo căn cứ vào giao dịch thực tế của thị trường và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Đối với đất nông nghiệp thuần, Sở NN-MT đã thực hiện khảo sát bằng phương pháp thu nhập để đánh giá quỹ đất tại từng khu vực, từ đó điều chỉnh đảm bảo tính hợp lý theo nguyên tắc của nhà nước.
Về ý kiến cho rằng, bảng giá đất nông nghiệp thấp sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án, trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận định bảng giá đất thấp hoàn toàn không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Bởi khi triển khai dự án việc đền bù cho người bị thu hồi đất không tính theo bảng giá đất mà giá trị đền bù được nhân với hệ số theo phương án đền bù được duyệt.
Thực tế có những dự án tại TPHCM được áp dụng theo Quyết định 02, giá đất nông nghiệp chỉ có vài trăm ngàn nhưng giá trị đền bù thực tế lên đến 38-40 lần so với bảng giá đất.
Khuyến khích phát triển thương mại - dịch vụ
Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được cho biết bảng giá đất năm 2026 được xây dựng đồng bộ, đảm bảo nguyên tắc "bảng giá đất lần này vì dân hơn".
Thí dụ bảng giá đất thấp thì khi người dân thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước thì được hưởng giá thấp, còn khi đền bù giải phóng mặt bằng thì có xác định giá đất cụ thể, nhân hệ số để người dân không thiệt thòi. Đồng thời Chủ tịch UBND TPHCM cho biết bảng giá đất cũng phải hài hòa, không quá cao để thu hút đầu tư, doanh nghiệp có thể sản xuất kinh doanh.
"Bảng giá đất được xem xét kỹ để không tạo ra xáo trộn. Bảng giá đất lần này được xem xét rất cẩn trọng, công phu, không hẹp hòi với người dân khi đền bù, nhưng cũng hài hòa. Sau khi thông qua bảng giá sẽ tiếp tục theo dõi, đánh giá, nếu có biến động trên 20% sẽ tiếp tục có điều chỉnh cho phù hợp", Chủ tịch UBND TPHCM cho biết.
Giá đất liền kề giữa các địa phương trước khi sáp nhập cũng được người dân đặc biệt quan tâm vì trước khi sáp nhập giá đất chênh nhau rất lớn. Thí dụ cùng một tuyến đường đi qua 2 địa bàn Thủ Đức và Dĩ An (Bình Dương cũ) trước đây có giá chênh lệch rất lớn, nhưng nay được điều chỉnh không có chênh lệch nhiều để đảm bảo quyền lợi của người dân và công tác quản lý.
Đối với nhóm đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại được xác định theo nguyên tắc giá đất ở vị trí 2 được tính bằng 50% của vị trí 1; giá đất ở vị trí 3 được tính bằng 80% của vị trí 2; giá đất ở vị trí 4 được tính bằng 80% của vị trí 3.
Đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ: áp dụng nguyên tắc xác định giá tương tự đất ở. Đồng thời quy định tỷ lệ điều chỉnh riêng đối với một số loại hình sử dụng đất đặc thù có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp, với mức giá phổ biến từ 40% đến 100% so với giá đất cùng loại, tùy theo khu vực.
Việc áp dụng giá đất thương mại, dịch vụ thấp như trên nhằm khuyến khích người dân, doanh nghiệp đưa đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển.
Liên quan đến tính minh bạch và độ bao phủ của bảng giá đất, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, trong lần này Sở NN-MT đã cập nhật toàn bộ các tuyến đường trên địa bàn với số lượng lên đến hơn 11.960 đoạn đường. Việc bổ sung đầy đủ các tuyến đường giúp người dân có thể tra cứu công khai, minh bạch giá đất cụ thể tại vị trí mình ở để làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, bảng giá cũng thống nhất cách tính vị trí hẻm, giá đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh, giúp các tổ chức và cá nhân dễ dàng tiếp cận và nắm bắt thông tin rõ ràng.
"Về sự khác biệt giữa bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026 so với bảng giá cũ, điểm nổi bật nhất là việc mở rộng đối tượng áp dụng. Chúng tôi đã bổ sung thêm 3 nhóm đối tượng mới vào danh mục tính nghĩa vụ tài chính, thuế và phí, nâng tổng số nhóm đối tượng so với bảng giá ban hành năm 2024", ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay.
