TPHCM: Khát khao không gian ngầm

Đang hoàn thiện quy hoạch

Chưa bao giờ yêu cầu phải có quy hoạch không gian ngầm cho TPHCM lại cấp bách như hiện nay. Các nhà thầu lắp đặt hệ thống cấp, thoát nước, các chủ đầu tư xây dựng hệ thống metro, và cả doanh nghiệp muốn xây dựng bãi đậu xe ngầm… đều rất cần bản quy hoạch không gian ngầm. Bản quy hoạch này giúp họ biết phải làm gì, và làm như thế nào để đầu tư hiệu quả không gian ngầm cho TP tương lai.

Ở tầm quốc gia, nhận thấy tầm quan trọng của việc lập quy hoạch không gian ngầm, năm 2006 Chính phủ đã ban hành Nghị định 43 về việc lập quy hoạch ngầm, trong đó yêu cầu các TP lớn khi đã có quy hoạch chung được duyệt, phải làm quy hoạch không gian ngầm. 

Thực ra hơn 20 năm trước, một tổ chức của Liên hiệp quốc đã hỗ trợ TPHCM 200.000 USD để thí điểm lập quy hoạch công trình ngầm ở khu vực đường T

rương Định - Lê Văn Sỹ - Lý Chính Thắng - Nguyễn Đình Chiểu. Thời gian ấy, các công trình ngầm chưa nhiều như hiện nay, nhưng việc lấy các số liệu để làm quy hoạch cũng rất khó. Đó là chưa kể một thực tế là công trình ngầm thuộc rất nhiều lĩnh vực (điện, bưu điện, hệ thống cấp, thoát nước, metro…) đan xen nhau, và mỗi công trình lại thuộc một  cơ quan quản lý. 

Sau nhiều năm nghiên cứu, năm 2012 UBND TPHCM phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị khu trung tâm hiện hữu TP có diện tích 930ha, trong đó đã quy hoạch không gian ngầm ở quận 1, bao gồm dưới đường Lê Lợi; giữa ga Bến Thành và ga Nhà hát TP (không gian của tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên gần đường bộ ngầm và trung tâm mua sắm ngầm). Không gian ngầm bên dưới ga Bến Thành làm quảng trường ga và trung tâm mua sắm.

Không gian bên dưới Công viên 23-9 làm đường bộ ngầm, bãi đậu xe, bến xe buýt và trung tâm mua sắm. Không gian bên dưới công viên dọc bờ sông Sài Gòn (dọc đường Tôn Đức Thắng) và Công trường Mê Linh làm bãi đậu xe và trung tâm mua sắm. 

Tuy nhiên, do nguồn lực, kinh nghiệm có hạn nên việc quy hoạch không gian ngầm sẽ triển khai tại khu trung tâm hiện hữu 930ha, nhưng không phủ kín mà dọc theo lõi của tuyến metro. Hệ thống đường sắt đô thị TPHCM gồm 8 tuyến metro có hơn 73km đoạn tuyến đi ngầm và hơn 72 nhà ga ngầm, trong đó nhà ga trung tâm Bến Thành được quy hoạch là tổ hợp không gian ngầm lớn, giao thoa giữa 4 tuyến đường sắt đô thị và khu trung tâm thương mại ngầm. Trong khu vực 930ha còn có quy hoạch bãi đậu xe ngầm công cộng và hiện đang triển khai đầu tư 4 dự án bãi đậu xe ngầm tại công viên Lê Văn Tám, sân khấu Trống Đồng, sân vận động Hoa Lư và khu vực sân bóng đá thuộc công viên Tao Đàn. 

Theo báo cáo của Sở GTVT TPHCM, hiện nay bãi xe công viên Lê Văn Tám (có tổng mức đầu tư 1.748 tỷ đồng) đang trong giai đoạn hoàn chỉnh thiết kế kỹ thuật, di dời cây xanh. Bãi xe công viên Tao Đàn (1.055 tỷ đồng) đang được chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi, dự kiến xây dựng và đưa vào khai thác trong năm 2022. Bãi đậu xe sân khấu Trống Đồng (740 tỷ đồng) đang trong giai đoạn hoàn thiện phương án hỗ trợ di dời giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, bãi đậu xe sân vận động Hoa Lư (3.419 tỷ đồng) đang được chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

Loay hoay tìm vốn, chủ đầu tư
Theo quy hoạch phát triển giao thông của TP, khu vực quận 1 và một phần các quận 3, 4 và Bình Thạnh có tổng diện tích bãi đậu xe 8,9ha, trong đó có 4 bãi đậu xe ngầm tập trung tại quận 1. Ðây là những dự án lớn khi đưa vào sử dụng được kỳ vọng giúp giải quyết đáng kể chỗ đậu xe đang thiếu trầm trọng tại khu vực trung tâm.

Ông Bùi Xuân Cường, Giám đốc Sở GTVT TPHCM, cho biết mặc dù các bãi đậu xe ngầm đã được giao cho các chủ đầu tư từ lâu, nhưng tiến độ thi công vẫn chậm, có dự án động thổ từ năm 2010 nhưng hiện vẫn chưa triển khai.

Nguyên nhân chính khiến các dự án bãi đỗ xe ngầm vẫn “án binh bất động” nhiều năm qua là do vướng mắc về chính sách, thủ tục, nên một số nhà đầu tư đã xin rút. Mặt khác, các dự án bãi đỗ xe ngầm được ngân hàng xếp vào loại đầu tư bất động sản, nên mức tín dụng rất hạn chế. Ngoài ra, hầm ngầm đỗ, giữ xe là dạng dự án mới, chưa có tiền lệ, vì vậy rất khó xác định đơn giá thuê đất. Chưa kể các dự án này thường có tổng mức đầu tư lớn, trong khi mức lãi suất vay hiện nay vẫn còn cao, ảnh hưởng khả năng huy động vốn làm dự án. 

Theo ông Lê Tuấn, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS), hơn 10 năm qua chính quyền TP lên kế hoạch kêu gọi tư nhân xây dựng khoảng 8 bãi đậu xe ngầm kết hợp thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, đến nay các dự án này vẫn chưa thể triển khai. Nguyên nhân chính do thủ tục đầu tư dự án bãi đậu xe ngầm rườm rà, khi nhà đầu tư hoàn tất xong cơ hội đầu tư đã mất.

Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư cho rằng phải tính được khoản lợi nhuận dự kiến, từ đó mới tính ra mức thuê đất hàng năm phải trả cho Nhà nước. Ðể tính được các khoản này phải căn cứ giá giữ xe theo Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 2-1-2014 của Bộ Tài chính, hướng dẫn về phí và lệ phí. Theo thông tư phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HÐND tỉnh, TP trực thuộc trung ương, nhưng cho đến nay các nhà đầu tư bãi đậu xe ngầm vẫn chờ TPHCM có văn bản hướng dẫn để họ tính toán, đưa ra các phương án đầu tư cũng như có mức phí đậu, giữ xe trong các bãi xe ngầm.

Theo tìm hiểu của ĐTTC, chi phí đầu tư bãi đậu xe ngầm lớn gấp 3-4 lần so với đầu tư bãi đậu xe nổi, thời gian hoàn vốn dài, trung bình phải mất hơn 50 năm, thậm chí cả 100 năm cho 1 dự án. 

Hiện nay, tại khu vực trung tâm TP đã có nhiều công trình nhà cao tầng xây dựng tầng hầm sử dụng cho việc để xe và cả mục đích thương mại, với tổng diện tích hơn 11ha. Tuy nhiên, việc tận dụng các không gian ngầm nói trên vẫn mang tính riêng lẻ, chưa kết nối hài hòa và trên diện tích rộng.

Về vấn đề này, ông Phan Hữu Duy Quốc, Phó Văn phòng đại diện Tập đoàn xây dựng Shimizu (Nhật Bản), cho biết tại TPHCM việc thi công một số công trình ngầm gặp khó khăn do không biết dưới đất có gì. Nhiều lúc đào ống nước lên không biết chủ là ai do thiếu cơ sở dữ liệu. Tình huống này đã từng xảy ra khi thi công tuyến metro số 1. Nhiều chuyên gia cho rằng việc quy hoạch xây dựng không gian ngầm đô thị cần được nghiên cứu cẩn thận dựa trên các phân tích khoa học, kinh tế, môi trường, xã hội để đảm bảo tính khả thi và ổn định lâu dài.

Đặc biệt, cần chú ý đến điều kiện địa chất công trình, thủy văn, vị thế và giá trị các công trình kiến trúc hiện hữu bên trên cũng như mạng lưới các công trình kỹ thuật ngầm sẵn có bên dưới.

Cần thiết không gian ngầm
Với tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, hiện tại số dân sinh sống, làm việc, học tập tại TPHCM đã lên đến gần 14 triệu người. Trong khi TP hạn chế phát triển chiều cao công trình trong khu vực trung tâm, diện tích mặt đất khu vực trung tâm đã được sử dụng hết nhưng dân cư vẫn liên tục tăng, dẫn đến tình trạng quá tải. Không gian mặt đất trở nên chật chội kéo theo những thách thức về kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường.

Trong khi đó, ngay tại khu vực trung tâm, không gian ngầm vốn là tài nguyên lớn lại chưa được quan tâm xây dựng đúng mức. Vì thế, khai thác không gian ngầm là một phần quan trọng trong quy hoạch chung phát triển TPHCM nhằm giải quyết các vấn đề bức xúc hiện nay như ùn tắc giao thông trên bề mặt, gia tăng diện tích cho giao thông ngầm, kết nối với các không gian tiện ích khác như đi bộ, thương mại. 

Các chuyên gia đề xuất đối với vùng lõi 930ha, những dạng công trình ngầm có thể triển khai trước là công trình công cộng, thương mại dịch vụ ngầm, hệ thống đường sắt đô thị, hầm vượt sông, hầm đường bộ, bãi giữ xe ngầm, hành lang đi bộ ngầm đi kèm với không gian ngầm chung dành cho các công trình kỹ thuật ngầm như hệ thống điện, thông tin liên lạc, cấp nước, thoát nước và cả những công trình phục vụ an ninh quốc phòng.

Tất cả dạng công trình ngầm này đều phải đảm bảo yêu cầu về bảo vệ môi trường và nguồn nước ngầm, tính hiện đại trong định hướng phát triển đô thị và công trình ngầm, kết nối không gian công trình ngầm với các công trình trên mặt đất, tránh việc thiếu tính kết nối, “ngầm” một bên và “nổi” một bên. 

KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho biết việc xây dựng cơ sở dữ liệu GIS đã bắt đầu cách đây khoảng 20 năm, nhưng ước vọng xây dựng trung tâm thông tin GIS của TP vẫn chưa thực hiện được. Hiện rất cần những quy chế, chính sách quản lý thông tin dữ liệu. UBND TP nên xác định đây là chương trình trọng điểm thứ 8 của TP. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu là nền tảng của nền tảng, không có thông tin không làm được gì chính xác.