Siết chặt năng lực tài chính
Theo ông Hải, trong số 168 dự án gặp vướng tại TPHCM, có có 1/3 dự án liên quan đến vấn đề tài chính. Có hiện tượng, doanh nghiệp làm rất nhiều dự án nhưng dòng tiền lại không đủ, nên xoay xở bằng cách phát hành trái phiếu, sử dụng đòn bẩy tài chính liên quan đến tín dụng. Tuy nhiên, khi có vấn đề thì dự án đó bị dừng và tắc. “Đây là lý do khiến nhiều dự án tại TPHCM bị vướng vào vấn đề tài chính”, ông Hải nói.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã luật hóa một số quy định của nghị định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS và bổ sung quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
Theo đó, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên, trường hợp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án.
“Đây là điều kiện tiên quyết để được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư”, ông Hải nói. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án BĐS đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.
Hiện tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án BĐS có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Nới điều kiện chuyển nhượng dự án
Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung, luật hóa một số quy định của các nghị định hiện hành, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.
Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bỏ quy định điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án BĐS được chuyển nhượng. Đồng thời bổ sung quy định về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng như đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đồng thời, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung quy định trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án BĐS đối với trường hợp dự án BĐS thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.
