Ngoài nguyên nhân chính sách đầu tư chưa thu hút các nguồn lực xã hội tham gia thì nguyên nhân thiếu quỹ đất cũng là một trong những lý do dẫn đến thiếu nguồn cung nhà xã hội cho người lao động có thu nhập thấp.
Vậy tạo quỹ đất phát triển nhà xã hội bằng cách nào? ĐTTC ghi nhận ý kiến của ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM.
Quy định còn nhiều bất cập
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội được hình thành từ 2 nguồn. Thứ nhất là từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch. Thứ 2 là đất do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Cho dù xuất phát từ nguồn nào thì đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội cũng phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế công tác quy hoạch để đất phát triển nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức.
Đơn cử, Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, thực tế trong quy hoạch thành phố đã không xác định cụ thể đối với loại đất này. Chẳng hạn, trong quy hoạch sử dụng đất của thành phố kỳ 2011-2020 không có xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng nhà ở xã hội mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở.
Điều này dẫn đến lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở xã hội được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu là do chuyển công năng từ nhà ở tái định cư hoặc từ nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, việc tiếp nhận và tổ chức khai thác sử dụng quỹ đất do các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội cũng gặp nhiều lúng túng.
Nguyên nhân của hiện tượng này là do quy định về quy hoạch sử dụng đất không yêu cầu chỉ tiêu riêng về đất phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, việc lập quy hoạch chưa quan tâm đúng mức đến nhu cầu sử dụng đất cho nhà ở xã hội và thiếu kết nối giữa công tác quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Chưa chủ động tổ chức thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai để tạo quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Còn một nguyên nhân khách quan khác là các khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu chế xuất, khu công nghiệp thực tế đã hình thành trước năm 2005, thời điểm ban hành Luật Nhà ở.
Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, dự án nhà ở xã hội là một trong những dự án thuộc diện được thực hiện thông qua hình thức nhà nước thu hồi đất, theo quy định này thì Nhà nước có thể chủ động tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội thông qua việc thu hồi đất theo quy hoạch; thực hiện tốt quy định này sẽ tạo được quỹ đất hoàn toàn chủ động.
Tuy nhiên, thực tế quy định này chưa được tổ chức thực hiện. Nguyên nhân do thiếu cơ chế thực hiện và thiếu quy hoạch như đã đề cập ở trên; chưa phân công cụ thể cơ quan chịu trách nhiệm để phát triển quỹ đất này; chưa khai thác hiệu quả quỹ đất dôi dư do việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý tài sản công để phục vụ cho phát triển nhà ở xã hội.
TP đã và đang tiếp tục thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công. Đối với các diện tích đất dôi dư sử dụng không hiệu quả sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định khai thác, sử dụng theo các hình thức do pháp luật quy định. Tuy nhiên, chưa có khu đất nào sau sắp xếp được đề xuất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Nguyên nhân một phần do thiếu quy hoạch sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra còn có các nguyên nhân: phần lớn khu đất không đủ điều kiện về diện tích để thực hiện dự án nhà ở, việc đề xuất khai thác chủ yếu tập trung cho hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc tiếp nhận, quản lý, khai thác đối với nguồn đất do nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở kinh doanh dành cho xây dựng nhà ở xã hội chưa được thực hiện một cách hiệu quả. Từ năm 2005 khi Luật Nhà ở được ban hành đã có quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở kinh doanh phải dành lại một phần diện tích đất ở với tỷ lệ là không quá 20% diện tích đất ở trong dự án để phục vụ cho xây dựng nhà ở xã hội.
Quy định này đã được tiếp tục hoàn thiện trong Luật Nhà ở 2015 và các văn bản hướng dẫn sau này, trong đó đặc biệt là có bổ sung thêm hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội bằng nộp tiền. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện quy định này trong thực tế chưa được hiệu quả.
Chủ động phát triển quỹ đất
Ngày 6-9-2022, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định số 2971/QĐ-UB về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP giai đoạn 2021-2030. Nội dung chương trình đã có đề ra nhiều giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó có giải pháp về tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời cũng đã có phân công các nội dung cụ thể cho các sở ngành liên quan.
Các nội dung giải pháp của Quyết định 2971 đã khắc phục những bất cập đã được nêu trên. Đơn cử là việc chủ động tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội thông qua tổ chức phát triển quỹ đất; tổ chức phát triển quỹ đất được hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp dưới dạng doanh nghiệp nhà nước hoặc sự nghiệp có thu...
Về nguyên tắc, tổ chức phát triển quỹ đất cần có cơ chế hoạt động của doanh nghiệp để có thể chủ động thực hiện các quyền đối với đất đai của một tổ chức kinh tế, có thể chủ động huy động vốn dưới nhiều dạng khác nhau để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch.
Lúc này, chức năng và nhiệm vụ của tổ chức phát triển quỹ đất trong khung pháp luật hiện hành. Cụ thể như: nghiên cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để xác định những khu vực đất sẽ thu hồi trong; tổ chức khảo sát cụ thể các khu vực đất sẽ thu hồi; lấy ý kiến của người dân nhằm đưa ra phương án chuyển dịch đất đai phù hợp dựa trên cơ chế đồng thuận theo đa số cộng đồng.
Nguồn vốn hoạt động của quỹ từ các nguồn như: vốn vay Kho bạc Nhà nước, vốn tín dụng hoặc vốn vay từ liên kết với một nhóm các nhà đầu tư quan tâm tới khu đất để vay vốn.
Để quỹ phát triển này hoạt động hiệu quả, UBND TPHCM cần hoàn thiện các cơ chế thực hiện quy định về nghĩa vụ ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở kinh doanh. Chẳng hạn, đối với diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội, được áp theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở.
Theo đó, khi phê duyệt dự án đầu tư nhà ở kinh doanh phải xác định rõ phương thức thực hiện đối với nghĩa vụ về nhà ở xã hội như: khi phê duyệt quy hoạch 1/500 của dự án cần phải xác định cụ thể vị trí, diện tích ranh giới khu đất, quy mô đầu tư. Từ đó, làm cơ sở cho việc theo dõi, đôn đốc chủ đầu tư thực hiện hoặc tiếp nhận đất và triển khai thực hiện dự án trong trường hợp chủ đầu tư giao lại đất cho nhà nước.
Đối với chủ đầu tư thực hiện bằng cách nộp tiền thì được hạch toán độc lập riêng biệt. Nguồn thu này để bổ sung cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện nhận chuyển nhượng, đền bù, thu hồi đất theo quy hoạch phục vụ cho đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
