Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Trong đó, các nội dung pháp lý quan trọng như vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất phải được xem xét kỹ lưỡng trước khi thực hiện các giao dịch mua bán.
Theo Điều 194 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định như sau: “UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
Dự án không phép của Công ty Alibaba tại xã Châu Pha (thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu). Ảnh: NÔNG NGÂN
Quy định này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ (về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013). Theo đó, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt); đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu (cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải).
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Như vậy, pháp luật đã quy định cụ thể về việc dự án phân lô bán nền phải đáp ứng các điều kiện nêu trên, đồng thời phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu chủ đầu tư chưa được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà vẫn tiến hành phân lô bán nền, thì hoạt động này có thể có dấu hiệu lừa đảo. Do đó, trước khi quyết định mua đất nền, người mua phải kiểm tra các văn bản để xác minh tính hợp pháp của dự án, bao gồm: văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; quyết định giao đất; giấy phép xây dựng; văn bản xác nhận đủ điều kiện chào bán bất động sản.
Đa số các hợp đồng mua bán đất nền đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi cho người mua. Do đó, để giảm thiểu tối đa những rủi ro có thể xảy ra sau khi ký kết hợp đồng, người mua phải kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Người mua cần tỉnh táo trước những cam kết siêu lợi nhuận, đồng thời tìm hiểu tính pháp lý của dự án, đọc kỹ nội dung hợp đồng trước khi quyết định đầu tư.
