Nguyên nhân là do thông tin trên thị trường bất động sản chưa minh bạch, các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Do vậy, nhiều chuyên gia đề xuất nên thiết lập phần mềm thông tin bất động sản dùng chung, Nhà nước tiện quản lý, người dân truy cập dễ dàng, qua đó sẽ hạn chế các vụ tranh chấp.
Kẽ hở của quy định
Không ít trường hợp chủ đầu tư vừa thế chấp đất dự án tại ngân hàng lại vừa bán căn hộ cho người dân, khiến người dân nhận nhà nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phát sinh tranh chấp dây dưa, kéo dài.
Nguyên nhân là tại điểm 2.1, mục 1, Phần I Công văn 4726 của Bộ Tư pháp ký ngày 28-11-2019 hướng dẫn rằng: “Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo thông tin trên phiếu yêu cầu đăng ký mà không cần thiết phải kiểm tra, xác định nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hay đã đưa vào sử dụng”.
Vì quy định vậy, việc đăng ký thế chấp chỉ dựa trên hình thức giấy tờ mà không kiểm tra thực tế tài sản đang trong tình trạng nào, nên đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp đưa tài sản vào giao dịch khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Từ đó dẫn đến thị trường ảo, gây rủi ro cho bên nhận thế chấp.
Trong khi theo quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất dự án chung cư là quyền sử dụng chung không thể phân chia và luôn gắn liền với từng căn hộ chung cư, không thể tách rời để giao dịch độc lập. Có nghĩa là chủ đầu tư không được quyền tách đất ra để đem đi thế chấp.
Vì khi căn hộ được bán cho khách hàng thì căn hộ đó đã gắn liền với quyền sử dụng một phần đất, giá trị quyền sử dụng đất khi đó đã được chuyển hóa vào giá trị căn hộ (kể cả các tiện ích xây dựng, lắp đặt để cư dân sử dụng chung).
Như vậy, chủ đầu tư không được thế chấp thửa đất đó nữa mà phải xóa thế chấp vì quyền sử dụng đất đã trở thành quyền sử dụng đất chung cho tất cả các căn hộ. Nếu có thì chủ đầu tư chỉ được quyền thế chấp những căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai còn lại (chưa bán). Như vậy sẽ hạn chế được những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua, tránh việc một tài sản đã thế chấp lại tiếp tục bán cho khách hàng.
Cần phần mềm thông tin bất động sản
Theo các chuyên gia, để giải quyết những bất ổn trên thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, cần thiết phải có một phần mềm dùng chung công khai mọi thông tin dự án bất động sản, thông tin giao dịch của các dự án đầu tư… Phần mềm này tích hợp vào chương trình quản lý chung của thành phố thông minh, để người dân có thể khai thác thông tin đó khi có nhu cầu giao dịch.
Đồng thời cần có quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp thông tin dự án bất động sản đối với cơ quan nhà nước để quản lý, cập nhật thông tin kịp thời, công khai đến mọi đối tượng, giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản lành mạnh hơn.
Theo khoản 5, Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản thì việc công khai này thuộc UBND cấp tỉnh, nên UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
Và theo khoản 1 điều này thì UBND cấp tỉnh cần phải tích hợp đầy đủ thông tin, dữ liệu, liên thông từ khâu chấp thuận, phê duyệt đến quá trình triển khai, thực hiện dự án và tất cả các giao dịch liên quan đến dự án bất động sản, không chỉ là việc mua bán, cho thuê, thuê mua mà kể cả việc đặt cọc giữ chỗ, đăng ký mua, ủy quyền…
Vậy chỉ cần thêm quy định buộc các chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thông báo thông tin, để địa phương cập nhật công khai toàn bộ thông tin giao dịch tích hợp vào hệ thống chung. Hình thức này sẽ giúp tăng hiệu lực, hiệu quả của các cơ quan quản lý nhà nước, vừa phù hợp với xu thế phát triển công nghệ 4.0 hiện nay, góp phần hoàn thành mục tiêu chính phủ số, chính phủ điện tử, thành phố thông minh, đô thị thông minh mà Chính phủ đặt ra.
Hơn nữa, khi có phần mềm quản lý thông tin dự án bất động sản sẽ mở rộng liên thông với các cơ quan thuế, cơ quan quản lý dự án, cơ quan quản lý nhà nước và cả người dân cũng được quyền khai thác, tra cứu thông tin trước khi quyết định giao dịch. Khi đó sẽ bãi bỏ quy định buộc phải công chứng các hợp đồng kinh doanh bất động sản, đỡ tốn chi phí cho người dân và doanh nghiệp, đáp ứng mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, tăng dòng chảy trong kinh doanh.
Đặc biệt, việc minh bạch và công khai các thông tin về dự án còn giúp người dân kiểm soát được rủi ro, hạn chế tranh chấp, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, của doanh nghiệp.
