Hành trình cải cách thị trường BĐS suốt 4 năm qua của Trung Quốc, từ việc thiết lập chính sách “3 lằn ranh đỏ” vào tháng 8-2020 đến quyết định tung ra gói hỗ trợ 42 tỷ USD vào tháng 5, là bài học thực tiễn cho Việt Nam, nhất là trong bối cảnh Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS dự kiến sẽ có hiệu lực sớm vào ngày 1-8.
Liên quan đến những vấn đề trên, ĐTTC có cuộc trao đổi với luật sư Lương Thị Thu Hương, Đoàn Luật sư TPHCM, một trong những chuyên gia pháp lý hàng đầu trong lĩnh vực BĐS, để tìm hiểu cụ thể về các chính sách pháp luật và các thay đổi của Trung Quốc trong việc cải cách thị trường BĐS 4 năm qua.
Phóng viên: -Thưa luật sư, Trung Quốc bắt đầu các ý tưởng cải cách thị trường BĐS từ khi nào và đã triển khai các chính sách cải cách gì?
Luật sư Lương Thị Thu Hương: -Thông qua các phương tiện truyền thông quốc tế và trong nước, chúng ta đều có thể thấy Trung Quốc đã có bước chuẩn bị dài hơi để cải cách thị trường BĐS. Từ năm 2016, Tổng Bí thư Tập Cận Bình đã tuyên bố mong muốn hạn chế đầu cơ BĐS, giảm giá nhà cho người dân với phương châm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.
Sau 4 năm thai nghén và chuẩn bị, đến tháng 8-2020, Chính Phủ Trung Quốc và Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBC) đã chính thức bắt tay vào việc cải cách thị trường BĐS. Khởi đầu là các biện pháp kiểm soát cấp vốn với hy vọng ngăn chặn “bong bóng” BĐS và chuyển dịch nguồn vốn cho thị trường BĐS vào các lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao.
Các chính sách mới này bao gồm 3 điểm chính và thường được gọi là chính sách “3 lằn ranh đỏ”. Chính sách này quy định điều kiện để các doanh nghiệp BĐS muốn tiếp cận nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng phải đáp ứng các tiêu chí khắt khe hơn trước, gồm: tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản doanh nghiệp phải dưới 70%; tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn.
Theo luật sư, điều gì đã khiến các nhà lãnh đạo Trung Quốc nghĩ là đã đến lúc họ phải biến các khẩu hiệu thành các chính sách cụ thể để cải cách thị trường BĐS?
- Để trả lời cho quyết tâm thực hiện chính sách “3 lằn ranh đỏ” chúng ta cần phải nhìn nhận ở góc độ rộng hơn là toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc thay vì chỉ lĩnh vực BĐS. Kể từ khi mở cửa năm 1978, kinh tế Trung Quốc đã phát triển thần tốc theo hướng kinh tế thị trường. Trung Quốc đã gia nhập WTO từ năm 2001, trước Việt Nam 6 năm, và đã trở thành “công xưởng” của thế giới.
Trong bối cảnh căng thẳng kinh tế với Hoa Kỳ những năm gần đây, Trung Quốc cố gắng thoát khỏi cái mác là nơi cung cấp lao động giá rẻ và xâm phạm sở hữu trí tuệ để vươn lên dẫn đầu trong một số ngành công nghiệp, công nghệ cao như sản xuất xe điện và chip bán dẫn. Điều này đòi hỏi Chính phủ Trung Quốc phải ưu tiên và liên tục cấp vốn cho các ngành sản xuất mới trong khi phần lớn nguồn vốn trên thị trường tài chính Trung Quốc lại đang tài trợ cho các dự án BĐS.
Trước khi thực hiện chính sách này, trong giai đoạn 1995-2020, BĐS và các lĩnh vực liên quan vẫn đóng vai trò cơ bản trong nền kinh tế Trung Quốc, chiếm 30% GDP. Điều này phản ánh thực tế là khi thu nhập tăng lên nhờ hưởng lợi từ tăng trưởng kinh tế, nhu cầu của người dân Trung Quốc về các sản phẩm BĐS chất lượng, được quy hoạch bài bản, đáp ứng những điều kiện sống hiện đại, tiên tiến cũng tăng lên.
Tuy nhiên, do Trung Quốc có diện tích rất lớn và việc phân bổ dân cư không đều nên xuất hiện một số khu vực thị trường BĐS tăng trưởng nóng. Hình ảnh về các khu đô thị hiện đại với hàng chục tòa nhà cao tầng bị bỏ hoang dù giá nhà Trung Quốc vẫn tăng cao thường được báo chí phương Tây đăng tải.
Các nhà lãnh đạo Trung Quốc có thể đã e ngại việc cung vượt cầu ở một số đô thị xuất phát từ việc đầu cơ và tác động xấu tới việc ổn định chỗ ở cho người dân, thu hẹp cán cân giàu nghèo. Do đó, họ đã quyết định hành động thông qua việc ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ” với kỳ vọng sẽ làm chậm lại đà tăng giá của thị trường nhà ở, hạn chế đầu cơ, đưa nguồn vốn tập trung vào các ngành sản xuất.
Bà có đánh giá gì về mong muốn tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc và việc thực thi chính sách “3 lằn ranh đỏ”?
- Điều tôi lấy làm tiếc là dù Trung Quốc đã có 4 năm chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi thực thi và có gần 4 năm tiếp theo để áp dụng chính sách này, nhưng đến nay vẫn chưa thể kiểm soát được hoàn toàn những vấn đề phát sinh khi triển khai trên thực tế.
Đầu tiên có thể kể đến việc bùng phát đại dịch Covid-19 đã khiến kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại. Ngoài ra, tác động từ các cuộc xung đột tại các điểm nóng như Trung Đông và Ukraine cũng làm ảnh hưởng đến đà hồi phục chung của kinh tế thế giới sau đại dịch.
Trước những tác động trên, cả doanh nghiệp và người dân Trung Quốc đều thắt lưng buộc bụng đáng kể trong đầu tư và chi tiêu so với giai đoạn trước đó. Thêm vào đó, việc áp dụng chính sách “3 lằn ranh đỏ” cũng làm cho các doanh nghiệp BĐS đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn trong nước trong khi việc huy động vốn trên thị trường quốc tế cũng đang bị giới hạn vì những lý do khách quan nêu trên.
Những diễn biến bất lợi này đã ảnh hưởng ngay đến hoạt động kinh doanh của các tập đoàn BĐS lớn của Trung Quốc, sau đó lan dần ra phần lớn các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này và dẫn tới khủng hoảng thị trường BĐS.
Luật sư có cho rằng đây là sai lầm của Trung Quốc khi ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ”?
- Tôi không nghĩ đây là chính sách sai lầm vì công bằng mà nói, cải cách thị trường BĐS là việc Chính phủ Trung Quốc cần phải làm. Thực tế cho thấy, trước những tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19 và xung đột quốc tế, chỉ 1 năm sau đó, ông lớn BĐS đầu tiên là Evergrande đã tuyên bố gặp khó khăn trong việc thu xếp vốn để chi trả cho các khoản nợ đến hạn và dừng thi công các dự án trên cả nước.
Như một phản ứng dây chuyền, nối gót Evergrande, các tập đoàn BĐS như Country Garden hay China Vanke đều rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán và ngừng thi công hàng loạt các dự án.
Bên cạnh tình trạng bi đát của các doanh nghiệp BĐS, một vấn đề nhức nhối khác là người mua nhà vẫn phải chịu sức ép cho việc trả lãi các khoản vay mua nhà dù các dự án đã ngừng thi công. Nguy hiểm hơn, khi chứng kiến các đại gia BĐS phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, người mua nhà bắt đầu hoảng loạn và từ chối chi trả các khoản vay đến hạn dẫn đến hệ thống ngân hàng gánh chịu áp lực nợ xấu khổng lồ chưa từng có trong lịch sử.
Theo luật sư lý do nào dẫn đến việc chính sách “3 lằn ranh đỏ” không đạt hiệu quả như mong muốn?
- Dù Chính phủ Trung Quốc đã nhanh chóng nhận ra và ngay lập tức ban hành nhiều biện pháp hỗ trợ với mong muốn duy trì chính sách trước phản ứng tiêu cực của thị trường qua sự cố của Evergrande, nhưng vẫn chưa thể thu hút dòng vốn quay trở lại với thị trường.
Các doanh nghiệp BĐS niêm yết với quy mô nhỏ và vừa đã không thể cầm cự nổi sau thời gian không thể tiếp cận nguồn vốn mới và bắt đầu tuyên bố phá sản như một hiệu ứng domino. Vì vậy, từ ý tưởng ban đầu là để ngăn chặn “bong bóng” lại trở thành rào cản cho thị trường BĐS Trung Quốc.
Thị trường BĐS Việt Nam cũng đang trong giai đoạn khó khăn tương tự, theo luật sư chúng ta có thể tham khảo gì từ việc áp dụng chính sách ‘3 lằn ranh đỏ” của Trung Quốc?
- Trung Quốc và Việt Nam là 2 quốc gia láng giềng, có nhiều điểm tương đồng như chế độ chính trị, quá trình phát triển, đổi mới từ khi hai nước mở cửa đến nay nên có thể tham khảo và học tập kinh nghiệm lẫn nhau. Yếu tố văn hóa Á Đông của người dân 2 nước cũng là yếu tố quan trọng trong nhu cầu ổn định về nhà cửa và tâm lý ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Theo tôi, việc triển khai các biện pháp tác động lên thị trường BĐS một cách cấp tập và đồng loạt để rồi phải nỗ lực khắc phục các hệ quả của chúng là bài học đắt giá đối với Trung Quốc và cũng là bài học tham khảo vô cùng giá trị cho Việt Nam.
Cụ thể, khi ban hành và áp dụng các chính sách mới, việc truyền thông chính sách hiệu quả cũng như triển khai áp dụng chính sách cần theo lộ trình kết hợp với quá trình đánh giá và phân tích các diễn biến, tác động của chính sách trên thực tế để có sự điều chỉnh kịp thời. Điều này cũng sẽ giúp cho các chủ thể bị ảnh hưởng, tác động bởi chính sách sẽ có đủ thời gian để chuẩn bị và thích nghi, tránh bị “sốc phản vệ”.
Về quy mô nền kinh tế, Việt Nam khó có thể tung ra các gói giải cứu khổng lồ như Trung Quốc đã và đang làm. Tuy nhiên, may mắn là ngay từ bây giờ, chúng ta có thể rút kinh nghiệm từ những bài học xương máu mà Trung Quốc đã và đang trải qua, đồng thời, quan sát và học hỏi các chính sách hỗ trợ hồi phục thị trường bất động sản rất nhanh chóng và đầy quyết tâm của họ.
Xin cảm ơn bà
