Mới đây, 4 lô đất nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh) có tổng diện tích hơn 30.000m2 đã được các doanh nghiệp mua đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm 5.300 tỷ đồng.
Đây có thể coi là sự khởi đầu hết sức tích cực cho loạt đấu giá 51/55 lô đất còn lại ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến sẽ được tổ chức trong năm 2022.
Việc tổ chức đấu giá với kết quả trúng đấu giá cao và các đơn vị “chiến thắng” đều là doanh nghiệp trong nước cũng cho thấy tín hiệu tích cực là các doanh nghiệp bất động sản đang có “sức khỏe” rất tốt bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID-19.
Tuy vậy, số tiền mà doanh nghiệp đấu giá được từ 4 lô đất trên cao gấp hàng chục lần tổng thu ngân sách của một số địa phương (tỉnh), cũng đặt ra không ít trăn trở, nhất là số phận của phân khúc nhà ở giá bình dân, nhà ở giá rẻ vốn đang rất thiếu.
Lời giải cho bài toán vốn hóa đất đai?
Với vai trò là tổ chức đại diện cho khối doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), cho rằng cuộc đấu giá đất cao chưa từng có trên cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào kinh tế đất nước, kỳ vọng vào tương lai, đặc biệt là vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới, trong đó thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả đấu giá trên cũng là tín hiệu để thu hút thêm sự quan tâm và đầu tư của các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài vào bất động sản thời gian tới.
Bên cạnh đó, việc tổ chức thành công bước đầu các phiên đấu giá 4 lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đã mở ra hướng đi mới cho Thành phố Hồ Chí Minh, để phát triển khu đô thị qua đấu thầu rộng rãi, đấu giá công khai thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó phát sinh nhiều vấn đề.
Đặc biệt, ngân sách thu được số tiền trúng đấu giá “khủng” lên tới 37.346 tỷ đồng (cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm) cũng được cho là lời giải cho bài toán vốn hóa đất đai một cách hợp lý, hiệu quả, tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội.
Tuy vậy, nhiều ý kiến cũng băn khoăn rằng với kết quả đấu giá khủng như lô đất 3-12, diện tích hơn 10.000m2 do Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với số tiền 24.500 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ lấy đâu ra số tiền mặt lớn như vậy và lo ngại liệu có hay không câu chuyện “bỏ cọc” như một số trường hợp đã từng xảy ra ngay tại Thành phố Hồ Chí Minh?
Theo Chủ tịch HOREA, các đơn vị trúng đấu giá đất (cụ thể là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt; Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh; Công ty cổ phần Dream Republic; Công ty cổ phần Sheen Mega) đều là những nhà đầu tư tầm cỡ, họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá.
“Mức giá 400-500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến nhiều tỷ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao,” ông Châu nhấn mạnh.
Ngoài ra, lần đấu giá này, số tiền cọc khá lớn, như với lô đất 3-12 có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng thì mức tiền cọc 20% mà doanh nghiệp phải nộp trước khi đấu giá đã gần 600 tỷ đồng nên có thể doanh nghiệp sẽ không chọn giải pháp “bỏ cọc”.
Hơn thế, tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã từng có doanh nghiệp bị phạt do chậm nộp tiền đấu giá. Cụ thể, vào năm 2015, Thành phố Hồ Chí Minh từng đưa ra đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn tại quận 1, diện tích khoảng 3.000m2 với giá khởi điểm là 550 tỷ đồng. Cuộc đấu giá có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia.
Sau 16 vòng đấu, lô đất trên đã được bán với giá 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Quá trình thanh toán tiền mua lô đất đấu giá do chậm nộp nên phía doanh nghiệp đã bị phạt chậm nộp hơn 260 tỷ đồng…
Người dân khó có cơ hội mua được nhà ở
Bên cạnh niềm hân hoan khi ngân sách sắp thu về được một số tiền lớn, đất đai được “vốn hóa” một cách công khai, minh bạch và được giá thì cũng có không ít ý kiến băn khoăn: Liệu sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, mặt bằng giá các dự án bất động sản khác có bị đẩy tăng lên cao? Và, liệu có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ phù hợp với túi tiền của người dân khi phân khúc này đang rất thiếu?
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty GIBC, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm “cao bất thường” chắc chắn sẽ tác động đến giá nhiều loại đất ở Thành phố Hồ Chí Minh. Thực tế hiện nay cho thấy đã có nhiều chủ đầu tư và chuyên gia cho rằng lạm phát đang gia tăng thì từ năm sau, giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có khả năng lên cao nữa.
Do vậy, việc giá đấu thành công các khu đất với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới, từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.
Một số ý kiến khác cho rằng trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản còn khá phức tạp cũng như mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nếu giá đất tiếp tục lên cao trong khi những vướng mắc về cơ chế, chính sách khiến một dự án phải làm thủ tục mất 2-3 năm thì nếu để tự nguyện sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân.
Đơn cử như tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo số liệu thống kê gần đây của Sở Xây dựng, năm 2020, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 34% so với năm 2019, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7%.
Cũng theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản trên địa bàn cơ cấu sản phẩm đang rất mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội. Bởi lẽ, nếu theo nhu cầu thực tế thì tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất. Tuy nhiên, thời gian qua, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1% (giảm 98,7%), chiếm tỷ lệ thấp nhất.
Ngược lại, phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%). Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
Từ những phân tích nêu trên, một số chuyên gia cho rằng cần hài hòa bài toán lợi ích phát triển để đảm bảo công bằng xã hội. Nhà nước có thể đấu giá các vị trí đất vàng với giá cao nhưng số tiền thu được cũng cần được phân bổ một phần để đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở giá rẻ.
