Sửa Luật Đất đai phải đồng bộ với các luật liên quan
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cần bổ sung các điều khoản có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai để đảm bảo đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan. Các luật khác không cần quy định chi tiết về quản lý và sử dụng đất mà yêu cầu dẫn chiếu “theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Đối với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, ông Châu cũng kiến nghị sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật Quản lý đô thị 2009 mà sắp tới sẽ thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị, theo đề án của Bộ Xây dựng.
“Ba luật phải sửa đồng bộ. Chúng tôi mong muốn sửa toàn diện Luật Xây dựng luôn. Rồi phải sửa bộ Luật Dân sự, liên quan đến vấn đề đặt cọc, có tình trạng đặt cọc thu 95% giá trị bất động sản nhưng vì Luật Dân sự quy định như vậy. Trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản lại bỏ quên không điều chỉnh hành vi xảy ra trước khi ký hợp đồng chính thức mua bất động sản” - ông Lê Hoàng Châu nói.
Thêm dẫn chứng về việc Luật Đất đai và các luật liên quan chưa thống nhất về nội dung, ông Châu chỉ ra đối với việc công nhận chủ đầu tư dự án, Luật Nhà ở và Nghị định 30/2021 của Chính phủ quy định doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư. Tuy nhiên Luật Đất đai cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các loại đất có “đất ở” hoặc “đất khác không phải là đất ở”.
Một điểm không đồng nhất nữa là Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp "sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở". Tuy nhiên, Luật Nhà ở quy định bên mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Doanh nghiệp quan tâm đến giá đất
Về phía doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng: Đối với giá đất và phương pháp thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, cần phải có những phương pháp mang tính định lượng, tránh định tính dẫn đến tùy tiện, mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau. Ông Dũng đề xuất áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất theo hệ số điều chỉnh và bảng giá đất.
Đối với quy định về “đất ở và các loại đất khác” trong Luật Nhà ở, ông Dũng nhận định, đây là bất cập cần sửa đổi để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Đất đai. Để công bằng, khi các doanh nghiệp có các loại đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp quy hoạch thì được đầu tư dự án kinh doanh nhà ở thương mại. Còn về việc phải đấu giá đất khi thực hiện thu hồi đất của người dân.
“Có chăng chúng ta áp dụng theo việc sửa đổi luật cho phép doanh nghiệp có đất ở hoặc các loại đất khác thì sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân là theo thị trường, thuận mua vừa bán. Đối với cơ quan Nhà nước sẽ thẩm định giá đất để yêu cầu doanh nghiệp khi thực hiện dự án thương mại phải đóng tiền sử dụng đất, đảm bảo thu sớm, thu đủ tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng” - ông Dũng đề xuất.
Về việc nghiên cứu phương án không tính thuế đất theo hợp đồng mua bán mà căn cứ vào bảng giá đất thị trường hàng năm, ông Nguyễn Duy Thành – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home) cho rằng: Thời gian qua, cơ quan thuế ở các địa phương tại TP.HCM từ chối các giao dịch bất động sản vì cho rằng không đúng với giá thị trường, nhưng lại không có cơ sở tham chiếu như thế nào là đúng.
Tuy nhiên, việc giải tỏa, giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân, rồi việc định giá vay vốn ngân hàng lại theo khung giá đất ban hành đã lỗi thời.
Do đó, ông Thành cho rằng xác định theo khung giá đất sát với thị trường là sự tiến bộ: “Hàng năm, các địa phương nên xây dựng khung giá đất thị trường tham chiếu. Người dân có cơ sở để tham chiếu giá, bảo vệ quyền lợi của người dân. Khi người dân giao dịch bất động sản có cơ sở tham chiếu để đóng thuế, có lợi cho Nhà nước về thu ngân sách. Cần có đơn vị chức năng chuyên đánh giá các chỉ số về giá thị trường, người đánh giá có thể là tổ chuyên gia hoặc người nắm được thị trường chứ không phải công chức đi làm những công việc không đúng chuyên môn”.
Luật Đất đai sửa đổi được người dân và doanh nghiệp rất quan tâm, vì đây là cơ sở để phát huy tối đa tiềm lực từ tài nguyên đất đai. Do đó, cơ quan soạn thảo luật cần nghiên cứu kỹ càng, đảm bảo công bằng, minh bạch và tính khả thi của luật khi ban hành.
