Nhà là để ở, không phải để đầu cơ
Trong giai đoạn 1995-2021, theo chính sách cải cách kinh tế, bất động sản (BĐS) đóng vai trò cơ bản trong nền kinh tế Trung Quốc, chiếm 30% GDP nếu tính cả các lĩnh vực liên quan. Từ đó kéo theo tình trạng đầu cơ BĐS tăng lên nhanh chóng.
Theo “Khảo sát năm 2019 về tài sản và nợ của các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc” do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) công bố, BĐS là tài sản quan trọng nhất với hộ gia đình ở Trung Quốc, chiếm khoảng 60% tổng tài sản hộ gia đình. Khi giá nhà tiếp tục tăng nhanh, đầu tư và đầu cơ đã trở thành cách để người dân tích lũy khối lượng tài sản lớn.
Theo ước tính của Viện Nghiên cứu BĐS E-House (Thượng Hải), tỷ lệ giá trên thu nhập trung bình ở 50 thành phố lớn nhất Trung Quốc đạt 13,4 vào năm 2020.
Để ngăn giá nhà tiếp tục tăng, các cơ quan quản lý đưa ra chính sách “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, với mục đích ngăn chặn đầu cơ. Chính phủ đã ban hành các quy định nghiêm ngặt đối với người mua ngôi nhà thứ 2, thậm chí đưa ra các điều khoản khắt khe đối với các khoản thế chấp cho căn nhà đầu tiên.
Trong khi đó, các nhà phát triển BĐS bị giới hạn sử dụng đòn bẩy tài chính để thu gom quỹ đất bằng các yêu cầu từ “3 lằn ranh đỏ”. Tại thời điểm này, các nhà phát triển BĐS đang sở hữu ước tính diện tích đất 2,6 tỷ m2.
Với yêu cầu “3 lằn ranh đỏ”, công ty BĐS phải hội đủ các điều kiện, gồm tỷ lệ nợ trên tài sản dưới 70%; tỷ lệ đòn bẩy ròng (nợ/vốn chủ sở hữu) dưới 100%; tỷ lệ tiền mặt trên nợ vay ngắn hạn ít nhất là 1. Các quy định này được áp dụng trên quy mô lớn, đã khiến ngành BĐS rơi vào khủng hoảng thanh khoản, khi phần lớn công ty BĐS ở đại lục (niêm yết ở đại lục và Hồng Kông) đã vi phạm ít nhất 1 trong “3 lằn ranh đỏ”. Với nền kinh tế gặp khó khăn khiến thu nhập của khách hàng giảm, thị trường BĐS Trung Quốc phải đối mặt với giai đoạn khó khăn kể từ năm 2021.
Từ đầu năm 2022, ông lớn BĐS Evergrande liên tục báo cáo không thể thanh toán lãi quá hạn. Cuộc khủng hoảng bắt đầu vào tháng 9-2021, khi tập đoàn này lần đầu tiên tuyên bố đang gặp khó khăn chưa từng có, buộc chính phủ Trung Quốc phải vào cuộc để kiểm soát tác động tiêu cực với thị trường.
Một gã khổng lồ khác là Country Garden cũng rơi vào tình cảnh bi đát không kém. Với quỹ đất tập trung ở các thành phố cấp thấp (nơi doanh số bán nhà giảm mạnh nhất), đã khiến Country Garden không thể thanh toán lãi quá hạn vào tháng 8 vừa qua.
Hỗ trợ thị trường và tăng tính thanh khoản
Trước những tác động tiêu cực của các quy định nghiêm ngặt đối với thị trường BĐS - tài sản chính của nền kinh tế - trong khi các ngành khác chưa hồi phục, Chính phủ Trung Quốc đã thay đổi chính sách để hỗ trợ thị trường và tăng tính thanh khoản. Gói hỗ trợ tập trung vào phía cầu, vẫn tuân thủ nguyên tắc “nhà là để ở, không phải đầu cơ”.
Đầu tiên là chính sách cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản. Từ đầu năm 2022, PBOC đã hạ lãi suất cho vay cơ bản, với mức cắt giảm 35 điểm, lãi suất cho vay 5 năm xuống 4,3% và cắt giảm lãi suất cho vay mua nhà lần đầu ở các thành phố đủ điều kiện (các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay thế chấp tương ứng).
Theo quan sát của chúng tôi, các chính sách có độ trễ, đặc biệt khi tâm lý mua nhà ở mức thấp nhất trong suốt giai đoạn 2021-2022, trước khi các thành phố cấp I (Thượng Hải, Bắc Kinh) bắt đầu ghi nhận mức tăng trưởng doanh số bán nhà tích cực trong 6 tháng đầu năm 2023.
Trong nửa cuối năm 2023, sau khi nhận thấy lãi suất không còn là công cụ hữu hiệu để tăng niềm tin của người mua nhà, cơ quan quản lý Trung Quốc đã cắt giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu (số tiền/tổng giá trị người mua trả trước khi mua nhà) xuống 20% cho căn nhà đầu tiên và 30% cho căn nhà thứ 2.
Đáng chú ý, 4 thành phố cấp I cũng nới lỏng quy định về việc xác định những người có lịch sử vay thế chấp và không có tài sản vẫn đủ điều kiện là người mua nhà lần đầu. Như vậy, các cơ quan quản lý đang tập trung vào việc tăng nhu cầu, đặc biệt ở những khu vực có nhu cầu về nhà ở, bằng cách khuyến khích người mua nhà lần đầu sử dụng các khoản vay thế chấp chi phí thấp.
Nhìn chung, các chính sách chưa phát huy hiệu quả trên diện rộng, do hầu hết chủ đầu tư đều ghi nhận mức tăng trưởng doanh số bán nhà âm trong 8 tháng năm 2023. Tuy nhiên, các thành phố cấp I đã chứng kiến nhu cầu phục hồi, và các nhà hoạch định chính sách có nhiều dư địa để nới lỏng chính sách mua nhà lần đầu ở những thành phố đó. Các nhà phát triển ghi nhận mức tăng trưởng doanh số tích cực cũng có quỹ đất tập trung ở các thành phố cấp I và cấp II với quy mô lớn hơn.
Đối với thị trường Việt Nam, chúng tôi nhận thấy những điểm tương đồng với thị trường Trung Quốc, thông qua các con số như BĐS và các ngành liên quan chiếm 25% GDP (theo Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia), tín dụng liên quan đến BĐS là động lực chính cho tăng trưởng tổng tín dụng trong nhiều năm qua, ước tính chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng.
Tuy nhiên, theo chúng tôi “mặt trời hiện trên đường chân trời” khi Chính phủ đã tung ra hàng loạt chính sách hỗ trợ cho cả người mua và chủ đầu tư, như giảm lãi suất vay, giải quyết vấn đề pháp lý của dự án và đẩy mạnh đầu tư công phát triển cơ sở hạ tầng.
Do đó, theo dự đoán của chúng tôi thị trường Việt Nam có thể chạm đáy sớm hơn vào cuối quý IV tới. Tương tự thị trường Trung Quốc, các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM sẽ là những địa phương ghi nhận sự phục hồi đầu tiên.
Khi nhận thấy lãi suất không còn là công cụ hữu hiệu để tăng niềm tin người mua nhà, cơ quan quản lý Trung Quốc đã cắt giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu (số tiền/tổng giá trị mà người mua trả trước khi mua nhà) xuống 20% cho căn nhà đầu tiên và 30% cho căn nhà thứ 2.
