Đại diện Công ty tư vấn Bất động sản toàn cầu JLL Việt Nam cho biết trong các tháng đầu năm 2021, thị trường khá im ắng do không có dự án bất động sản mới gia nhập dẫn tới khan hiếm nguồn cung. Dù vậy, nhu cầu mua nhà vẫn tăng mạnh đến từ nhu cầu đầu tư.
Trong các tháng còn lại của năm 2021, khi nguồn cung mới được kỳ vọng đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hồ sơ năng lực tốt của chủ đầu tư và tình hình dịch COVID-19 được kiểm soát tốt, nguồn cung bất động sản dự báo sẽ được cải thiện, đặc biệt là tại các khu vực vùng ven ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Bí nguồn cung vì thiếu dự án mới
Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam của JLL Việt Nam, trong quý 1/2021, nguồn cung hạn chế đã thúc đẩy giá thuê tăng nhưng với tốc độ chậm lại. Nguồn cung hạng A (văn phòng cao cấp nằm ở khu vực trung tâm) vẫn khan hiếm do không có nguồn cung mới và tất cả tòa nhà đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao.
Tại Hà Nội, thị trường văn phòng khá im ắng do không có dự án mới gia nhập. Việc thiếu quỹ đất ở khu trung tâm đang buộc các nhà phát triển phải khám phá các lựa chọn xa hơn. Trong khi đó, tỷ lệ trống của thị trường văn phòng hạng A và hạng B (văn phòng cao cấp nằm ở gần trung tâm, ven đô) trong quý 1 đạt khoảng 221.000m2 sàn (tăng 49% so với cùng kỳ năm trước); trong đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A chiếm đến 51%.
Lý do khiến tỷ lệ trống kéo dài tại Hà Nội phần lớn đến từ các dự án mới gia nhập trong năm 2019 và giao dịch yếu từ một số tòa nhà lâu năm.
Ngoài ra, do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, một số trung tâm thương mại tại Hà Nội đã phải hoãn kế hoạch khai trương đến quý sau. Vì vậy, nguồn cung của thị trường bán lẻ ở Hà Nội giữ ổn định do không có dự án mới. Chỉ có 14/35 trung tâm thương mại tại Hà Nội đạt tiêu chuẩn (10/14 dự án tại khu vực ngoài trung tâm và tập trung hướng đến khách hàng trung lưu).
Mặc dù thiếu dự án mới, song theo nghiên cứu của JLL, Hà Nội vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường bất động sản về lượng mở bán. Cụ thể, loại hình chung cư mới đạt hơn 1.000 căn, tăng 25% so với quý trước. Trong đó, có 2 dự án đóng góp 88% trong tổng nguồn cung mới.
Trong khi đó, sự bùng phát của COVID-19 đã ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai của nhiều dự án; một số dự án đã bị hoãn mở bán lại đến tháng Tư. Do đó, tổng nguồn cung các dự án của 4 tỉnh vệ tinh phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hải Phòng chỉ có 142 căn; Hải Phòng cũng không có dự án mở bán mới.
Tại khu vực phía Nam, trong quý 1/2021, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi sự bùng phát của dịch COVID-19 nhưng vẫn chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ từ người mua để ở và người mua đầu tư. Tổng lượng bán đạt 1.937 căn, tăng 45% so với quý trước.
Lượng bán chủ yếu đến từ các dự án tích hợp tại Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu, trong khi Bình Dương, Long An và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận lượng bán thấp hơn do số lượng căn được mở bán ít hơn. Phần lớn người mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, những người sẽ được hưởng lợi từ xu hướng giá đất liên tục tăng.
Theo báo cáo, lượng mở bán mới trong quý 1/2021 của Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn hạn chế với chỉ 292 căn được tung ra tập trung ở khu Nam Sài Gòn, còn lại là các dự án nhà phố quy mô nhỏ tại quận 12 và quận Bình Tân.
Trong khi đó, với thủ tục pháp lý thuận lợi và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các tỉnh vệ tinh của Thành phố Hồ Chí Minh hiện trở thành tâm điểm về nguồn cung nhà liền thổ với lượng mở bán mới của 4 tỉnh còn lại đạt 1.656 căn. Trong đó, tỉnh Đồng Nai ghi nhận số lượng mở bán mới cao nhất, đóng góp một nửa nguồn cung mới với 828 căn, gần gấp ba so với Thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn cung mới gây áp lực lên giá thuê và tỉ lệ trống
Theo dự báo của JLL, nguồn cung mới trong năm 2021 tại Hà Nội chủ yếu đến từ các khu vực ngoài trung tâm. Giá thuê trung bình được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ nhằm thúc đẩy diện tích hấp thụ trong ngắn hạn và trung hạn.
Bên cạnh đó, do nguồn cung mới được kỳ vọng đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hồ sơ năng lực tốt của chủ đầu tư và tình hình dịch COVID-19 sẽ được kiểm soát tốt, nên thị trường bán lẻ ở Hà Nội kỳ vọng tỷ lệ trống sẽ giảm xuống.
Dự báo, nguồn cung tại Hà Nội sẽ tiếp tục được cải thiện cho đến cuối năm 2021, dao động khoảng 20.000-25.000 căn, chủ yếu đến từ phân khúc giá rẻ. Nguồn cầu mua nhà để ở dự kiến tiếp tục giữ mức ổn định. Thị trường căn hộ cho thuê ở các dự án cao cấp kỳ vọng sẽ được cải thiện khi các đường bay quốc tế nối lại.
Trong tương lai, khu vực phía bắc và phía đông thành phố Hà Nội dự kiến sẽ là tâm điểm thị trường nhờ quy hoạch Đô thị Sông Hồng mới được công bố gần đây. Theo đó, giá bán căn hộ được dự báo tăng nhưng có xu hướng chậm lại; các dự án đang gần hoàn thiện sẽ tiếp tục đưa ra chính sách ưu đãi nhằm thu hút các khách hàng có tâm lý thận trọng nhằm giải quyết lượng hàng tồn kho còn lại.
Ngoài ra, Hà Nội cũng được dự báo sẽ tiếp tục là nguồn cung chính cho khu vực phía Bắc với tổng nguồn cung nhà liền thổ trong các tháng còn lại của năm 2021 đạt khoảng 3.000 căn, trong khi các tỉnh lân cận sẽ cung cấp tổng cộng khoảng 1.700 căn, chủ yếu ở Hưng Yên và Hải Phòng.
Đặc biệt, nhờ việc công bố quy hoạch tổng thể khu đô thị sông Hồng và khu nội đô lịch sử, cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, giá bán sơ cấp của nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa.
Tại khu vực miền Nam, theo nghiên cứu của JLL, việc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021 với lượng mở bán mới dự kiến đạt 20.000-25.000 căn.
Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía đông và phía nam Thành phố Hồ Chí Minh. Quỹ đất khan hiếm cùng nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã giúp chuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành, nơi có quỹ đất lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện.
Ngoài ra, cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và tình hình quỹ đất hạn chế ở Thành phố Hồ Chí Minh, dự kiến sẽ thu hút nhu cầu mua nhà liền thổ về các tỉnh lân cận. Cùng với sự gia nhập của các dự án khu đô thị chất lượng, giá sơ cấp của nhà liền thổ ở Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố mở rộng được kỳ vọng sẽ tăng mạnh.
