Mới đây, Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng các bộ, ngành liên quan được Chính phủ giao nghiên cứu về việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (SGD QSDĐ) nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, giúp thị trường QSDĐ hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Theo đó, sàn giao dịch này sẽ là nơi tập trung hàng hóa, để người mua, bán kết nối và giao dịch. Khi cơ quan quản lý xây dựng sàn giao dịch tập trung sẽ cung cấp thông tin cụ thể về hàng hóa để người mua tham khảo trước khi quyết định.
Hiện Việt Nam đã có SGD chứng khoán, hàng hóa, gần đây nhất là SGD trái phiếu. Nhưng lâu nay, việc giao dịch bất động sản (BĐS) trên thị trường chủ yếu thông qua các công ty môi giới. Các sàn môi giới hiện nay đa số cũng chỉ tập trung giới thiệu và bán các dự án. Các sàn chủ yếu giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, QSDĐ chưa giao dịch qua sàn.
Theo quan điểm nhiều chuyên gia, SGD sẽ tạo ra “sân chơi” để hỗ trợ giao dịch QSDĐ, qua đó giúp việc mua bán QSDĐ qua sàn tránh được tình trạng sốt giá, ép giá nhờ tính minh bạch. Thông qua SGD QSDĐ cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp dễ dàng hơn trong kiểm soát giao dịch thị trường.
Điều này sẽ rất tốt cho thị trường BĐS Việt Nam. Ngoài ra, sàn này cũng giúp Nhà nước hạn chế được thất thoát trong việc kê khai nộp thuế.
Tuy nhiên, để tiến tới xây dựng và vận hành SGD QSDĐ còn rất nhiều việc phải làm. Bởi đất đai thường gắn liền với công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng ở trên mảnh đất đó. Thị trường QSDĐ không phải là thị trường độc lập, nó nằm trong thị trường BĐS. Giao dịch QSDĐ qua sàn sẽ khuyến khích hay bắt buộc, tổ chức bộ máy như thế nào. Ai giám sát. Sàn được xã hội hóa hay do Nhà nước quản lý… Có rất nhiều vấn đề đặt ra.
LS. Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, cho rằng hiện tại còn quá sớm để kết luận liệu việc thành lập SGD QSDĐ có cần thiết hay không, và có vai trò như thế nào với thị trường BĐS. Nhưng có thể nhận diện sớm những khó khăn, thách thức trong việc thực hiện điều này, trong đó có 2 vấn đề chính.
Thứ nhất, việc phân phối sản phẩm đất đai trên SGD sẽ khác hoàn toàn với phân phối sản phẩm trên các SGD BĐS thông thường. Bởi đất đai tại Việt Nam không có sự đồng đều, mỗi mảnh đất có vị trí, kích thước, hướng quay… khác nhau và có rất ít điểm chung, khác với việc chào bán hàng loạt căn hộ chung cư thuộc dự án cụ thể trên sàn giao dịch BĐS.
Thứ hai, trên thế giới chưa từng có tiền lệ thành lập SGD QSDĐ nào, nên chúng ta phải đi lên từ con số 0. So với lịch sử hàng trăm năm của SGD BĐS, SGD QSDĐ dường như là khái niệm mơ hồ hơn nên cần nhiều thời gian nghiên cứu, thí điểm triển khai.
Tại sao lại cần có SGD QSDĐ? Mô hình SGD BĐS đã được thế giới áp dụng nhiều năm nay, khi đưa vào Việt Nam còn gập ghềnh, chông gai. Nay áp dụng mô hình mới, chưa từng có tiền lệ như SGD QSDĐ, chắc chắn sẽ nhiều khó khăn hơn.
Chủ trương của Chính phủ về việc lập SGD QSDĐ là đúng đắn. Song, để thành lập và đưa vào hoạt động SGD QSDĐ cần thời gian nghiên cứu, xây dựng các quy định, cơ chế vận hành. Đặc biệt, SGD QSDĐ phải có cơ sở pháp lý cực kỳ chắc chắn, mới có thể góp phần minh bạch hóa thông tin, đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai; đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
