Condotel cạnh tranh, thanh lọc chủ đầu tư

Tuy nhiên, việc giá bán các sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) được đẩy lên quá cao, là một trong những nguyên nhân chính khiến phân khúc này mất dần sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư lướt sóng.

Cẩn trọng cam kết lợi nhuận cao

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2015 đến nay bộ này đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel, chưa kể hàng chục ngàn căn hộ do địa phương thẩm định, tập trung tại Hà Nội, TPHCM, các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Hạ Long, Nha Trang... Tính đến nay, căn hộ condotel chiếm lĩnh thị trường nguồn cung BĐS với 81% tổng nguồn cung các loại sản phẩm.

Về giao dịch, Khánh Hòa và Đà Nẵng là 2 địa phương dẫn đầu thị trường về số lượng giao dịch căn hộ condotel. Tính đến tháng 7-2018, Nha Trang chiếm lĩnh thị trường với hơn 7.300 giao dịch, theo sau là Đà Nẵng khoảng 6.800 căn. Trong số giao dịch thành công này, không ít chủ đầu tư đã cam kết lợi nhuận ở mức cao để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, việc đưa ra mức lợi nhuận cao sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp nếu mức cam kết lợi nhuận không được đảm bảo, gây hệ lụy không tốt cho thị trường.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng không phải bây giờ chúng ta mới đặt vấn đề về cam kết lợi nhuận. Đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư. Dù lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12-15%/năm là quá khó khăn. Bởi lẽ không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS ven biển đang phát triển mạnh mẽ, đòi hỏi các nhà phát triển dự án cũng như nhà đầu tư nhỏ lẻ phải có sự chuyên nghiệp hơn. Họ phải hiểu đang đầu tư vào một mô hình thế nào, hiệu quả ra sao, từ đó mới có quyết định sáng suốt. Còn đầu tư theo phong trào như thời gian vừa qua khó mong đạt được kết quả tốt.

Đồng quan điểm, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Công ty Indochina Capital Corporation, chuyên nghiên cứu về BĐS, cho biết vấn đề cam kết lợi nhuận đầu tư căn hộ condotel tại một số dự án ở Việt Nam do chủ đầu tư đưa ra cho nhà đầu tư mức từ 8-12%/năm là không tưởng, vì dù thị trường du lịch ở Việt Nam tiềm năng, nhưng không thể đạt được mức lợi nhuận này. Trên thế giới chưa có chủ đầu tư nào dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo với những cam kết lợi nhuận “trên mây” này.

Giá trị đẩy lên quá cao
Theo nghiên cứu gần đây của Hiệp hội Môi giới BĐS, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang có sự giảm sút về lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm. Xu hướng chững lại này xảy ra tại hầu hết địa phương trọng điểm phát triển du lịch và BĐS nghỉ dưỡng ven biển.

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường này giảm sút về giao dịch, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết: “Các quy định về pháp lý cho loại hình condotel vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc. Điều này khiến khách hàng lo ngại về rủi ro pháp lý khi quyết định đầu tư căn hộ. Tuy nhiên, ngoài nguyên nhân pháp lý không rõ ràng khiến cho thị trường chững lại, việc nhà đầu tư ngắn hạn mua đi bán lại các sản phẩm này đã khiến quyền sở hữu sản phẩm giữa hợp đồng của người mua lần một và người mua lần hai có những điểm bất hợp lý, tạo ra sự lo ngại cho nhà đầu tư”. 

Thực tế, sau giai đoạn phát triển nóng, giá bán các sản phẩm condotel trên thị trường hiện đang được đẩy lên quá cao, có những căn lên đến 70-80 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao so với một căn hộ không phải để ở mà là du lịch.

Đặc biệt, mức giá này gần như đã lên tới đỉnh, do đó người tiêu dùng sẽ không chấp nhận việc mua sản phẩm với giá cao như vậy, do phải đầu tư rất lớn trong khi lợi nhuận thu được không tương xứng. Vì thế, các sản phẩm này dần trở nên kén khách và không phù hợp với nhà đầu tư lướt sóng, khi họ đang dần rút khỏi thị trường, khiến phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mất đi sự sôi động.

Điều này dẫn đến việc thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay chỉ còn các nhà đầu tư lâu dài, quan tâm đến khả năng sinh lời của dự án từ việc cho thuê lại. 

Từ những lý do trên, thị trường condotel sẽ xuất hiện sự cạnh tranh khốc liệt giữa những nhà phát triển các dự án nghỉ dưỡng. Qua đó, thị trường sẽ tạo ra sự thanh lọc mạnh mẽ, những nhà phát triển nào yếu kém, thiếu năng lực, không có kinh nghiệm sẽ phải dừng lại, rời thị trường và chuyển giao lại cho các nhà đầu tư khác đủ năng lực mua lại.

Đồng thời, các nhà phát triển dự án buộc phải hoàn thiện mình, phải làm tốt hơn, có tiện ích tốt hơn để thu hút được không chỉ khách hàng đến đầu tư mà cả những khách hàng đến sử dụng dịch vụ trong lâu dài. Mặt khác, việc chững lại của thị trường condotel cũng làm các giao dịch tại phân khúc này đang dần trở về thực chất hơn, giao dịch cho người có nhu cầu sử dụng hơn. Những điểm này sẽ tạo ra sự ổn định và bền vững cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng.