Hàng trăm căn hộ hình thành
Con số căn hộ condotel liên tục tăng trưởng. Năm 2016, thị trường condotel bắt đầu xôm tụ, tổng nguồn cung khoảng 16.000 căn. Sang năm 2018, các dự án được cấp phép xây dựng hình thành nhiều hơn, có 20.000 căn hộ condotel được mở bán. Cuối năm 2019, thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, số dự án khu du lịch nghỉ dưỡng bung mạnh về loại hình cũng như trải dài trên nhiều tỉnh thành, hải đảo: quy mô từ 50ha trở lên là 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha (gồm 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng).
Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Tới quý 2-2020, theo Bộ Xây dựng, tổng hợp số liệu từ 54 địa phương cho thấy, dự án được cấp phép tiếp tục tăng, 92 dự án với 6.300 căn hộ condotel, 197 biệt thự du lịch và 46 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép; 91 dự án với 19.878 condotel và 8.407 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng. Một số địa phương trọng điểm về cấp mới dự án du lịch nghỉ dưỡng lớn như: Khánh Hòa cấp phép 3 dự án; Phú Yên cấp phép 2 dự án (trong khi ở quý 1 cả 2 tỉnh này đều không có dự án nào được cấp phép).
Sang đầu năm nay, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) thống kê bao quát, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ condotel. Phần lớn trong số này đều nằm trong các tòa nhà cao tầng thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ. Theo quy định của Luật Đất đai, các dự án này có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Về thị trường, theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2020 gần như đóng băng, vì cả năm chỉ giao dịch khoảng 120 sản phẩm. Sang năm 2021, đại dịch Covid-19 tiếp tục bùng phát, khiến cho phân khúc condotel rơi vào thảm cảnh.
Chờ chính danh
Đối với thông tư mới ban hành của Bộ Xây dựng, condotel xuất hiện khá “mờ nhạt”. Đó là: “Căn hộ lưu trú: Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú; diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25m2”.
Vì trong các luật chuyên ngành về nhà ở, đất đai chưa có tên gọi chính danh nên loại căn hộ condotel rờ đâu vướng đó. Chẳng hạn, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Đà Nẵng từng “linh động” cấp giấy chủ quyền cho căn hộ, nhưng sau đó bị Thanh tra Chính phủ “tuýt còi”, vì trái với Luật Đất đai nên đã thu hồi lại. Giữa năm ngoái, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở, đồng thời không cho phát triển thêm.
Hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, nếu cấp sổ cho từng chủ căn hộ sẽ nảy sinh việc thế chấp căn hộ để tiếp tục vay vốn ngân hàng, gây nguy cơ mất an toàn cho hệ thống tín dụng. Nhiều địa phương không quản lý được, hoặc buông lỏng quản lý dẫn tới các chủ dự án mở bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, gây rủi ro cho người mua…
Theo Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, còn condotel thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh.
Năm rồi, các bộ liên quan đã ban hành văn bản xử lý vướng mắc về condotel, nhưng chưa thể triển khai thực tế. Văn bản của Bộ Xây dựng chỉ đề cập căn hộ condotel trong tòa nhà chung cư hỗn hợp, nhưng thực tế lại phản ánh không đầy đủ. Thứ hai, quyết định của Bộ trưởng Bộ VH-TT-DL về việc quản lý vận hành condotel, nhưng cũng không rõ ràng. Tiếp đó, văn bản của Bộ TNMT nói về cấp giấy cho condotel, nhưng cái phôi cấp giấy để in lên và các hướng dẫn thì chưa có.
“Hiện có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh condotel, trực tiếp thì có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Xây dựng. Nhưng các quy định rời rạc, thiếu tính đồng bộ, thiếu tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc và cấp giấy chủ quyền cho căn hộ condotel. Do đó, để xử lý cơ bản những vướng mắc nêu trên, Chính phủ cần ban hành một nghị định hướng dẫn bao quát các loại hình nghỉ dưỡng là hết sức cần thiết. Từ đó, khuôn khổ pháp luật sẽ được thực thi tốt hơn, cũng như kiểm soát tốt việc phát triển loại hình này trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.
| Phải có không gian sinh hoạt cộng đồng Cũng theo Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân. Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%. Về chỗ để xe, diện tích chỗ để xe tối thiểu là 25m2 cho 4 căn hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20m2 cho 100m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư, trong đó đảm bảo tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư. Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian cho các nhân viên quản lý nhà, trông giữ xe, bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật đảm bảo 5m2/người. |
