Hàng trăm dự án nhà, đất bị ách tắc
TPHCM có diện tích 2.100km2, dự tính đến năm 2060 sẽ có 16 triệu dân, nên việc cân đối, khai thác quỹ đất sao cho hiệu quả luôn là điều cực kỳ hệ trọng. Do vậy sai lầm và khúc mắc về đất đai là một trong số các vấn nạn khó gỡ nhất của bất cứ TP nào, nhất là các TP lớn.
TPHCM hiện có hàng trăm dự án nhà, đất bị ách tắc không triển khai được, trong khi các dự án bất động sản (BĐS) tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách TP và Trung ương. Vừa qua, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng xem xét thu hồi 13 dự án BĐS tại TPHCM vì được giao đất khoảng 20 năm nhưng không thực hiện đầu tư, cho thấy hiện tượng sử dụng tài nguyên lãng phí và những mâu thuẫn khó giải trong bài toán sử dụng đất. 13 dự án này đều nằm ở khu đô thị phía Nam, dự án nhỏ nhất 1,08ha, lớn nhất 48,55ha, tổng cộng khoảng 150ha. Thực ra nếu nhìn rộng ra, TPHCM cho đến thời điểm hiện tại còn 61 dự án BĐS bị tắc không triển khai được.
Còn 13 dự án này không triển khai được do vướng các nguyên nhân: (1) Đất dự án không qua đấu thầu mà được TP và Ban quản lý khu Nam cho chỉ định thầu, cũng không không đấu giá quyền sử dụng đất. (2) Một số dự án triển khai dở dang không tiếp tục được do không giải phóng được toàn bộ mặt bằng, hoặc giải phóng được một phần do các hộ dân không chấp nhận các phương án đền bù, giải tỏa di dời. (3) Một số dự án do năng lực chủ đầu tư yếu kém, thiếu vốn, thiếu kỹ thuật và cả nhân lực để triển khai. (4) Một số dự án thiếu các thủ tục pháp lý khác như hồ sơ đánh giá năng lực của chủ đầu tư. (5) Có dự án chỉ là xí phần, không có bất cứ động thái nào diễn ra
Trong các nguyên nhân, nguyên nhân đầu tiên được coi là sai phạm nghiêm trọng nhất. Nhiều dự án chung cư cao tầng với hàng ngàn căn hộ của các tập đoàn lớn đã xây dựng xong, dân vào ở nhiều năm nhưng không cấp được sổ đỏ căn hộ. Người dân phản ứng căng băng rôn ở lan can căn hộ, còn chủ đầu tư vò đầu bứt tai vì không biết phải làm như thế nào, bởi trước đó những dự án này không qua đấu thầu, nhưng họ không làm lậu vì tất cả hồ sơ pháp lý đều có dấu đỏ của chính quyền. Ở TPHCM hiện ước có 12 dự án với hơn 30.000 căn hộ tắc không ra được sổ hồng cho dân.
Quy định tạo nhiều cách hiểu khác nhau
13 dự án của TPHCM không triển khai được, trong đó có những dự án do năng lực của chủ đầu tư yếu kém, nhưng có những dự án chỉ vướng hồ sơ, thiếu thủ tục. Trong nhiều trường hợp lỗi này không hoàn toàn thuộc về nhà đầu tư. Do vậy cần phân biệt các dự án để có phương án xử lý thấu tình, đạt lý.
Đối với dự án thiếu các thủ tục, chưa giải phóng mặt bằng hết, nhưng chủ đầu tư có năng lực, chính quyền TP nên nỗ lực giúp tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho chủ đầu tư được tiếp tục triển khai dự án với cam kết đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Bởi việc dự án thu hồi không chỉ thiệt hại cho nhà đầu tư, còn cho cả chính quyền và ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong vùng dự án. Còn đối với những dự án không còn khả năng triển khai, thu hồi và đấu thầu, đấu giá lại là điều cần phải làm.
Tuy nhiên cho dù biện minh thế nào, việc bỏ không 150ha không đưa vào khai thác trong 20 năm là sự lãng phí và sai sót nghiêm trọng. Việc rà soát, chấn chỉnh và nhanh chóng đưa các dự án này triển khai trở lại là điều cần thiết, nhất là trong bối cảnh quỹ đất còn khai thác được của TPHCM đang dần khan hiếm. Lúc này cần tất cả các bên thiện chí, cùng nhau ngồi lại để gỡ các nút thắt làm sao tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng.
Muốn hay không cũng phải nhìn nhận từ năm 2019 đến nay có một sự dịch chuyển của các nhà đầu tư lớn như Nam Long, Bitexco, Novaland , Hưng Thịnh và nhiều nhà đầu tư khác ra khỏi TP đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ. Bản chất của dòng dịch chuyển này như thế nào, cần tiếp tục quan sát và nghiên cứu thêm, nhưng rõ ràng đó là tín hiệu không vui cho TPHCM.
Rà soát lại tất cả quy trình, thủ tục
Việc dự án không triển khai được có nguyên nhân khách quan, chủ quan từ nhiều phía, trong đó cần tính đến cả những yếu tố lịch sử. TPHCM phải hứng chịu 2 cuộc khủng hoảng kinh tế-tài chính năm 1997 và 2008, mỗi lần như vậy làn sóng đầu tư bị khựng lại. Thời điểm 20 năm trước hầu hết nhà đầu tư nước ngoài như Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore bỏ dự án, rút ra khỏi TP, khiến thị trường BĐS đóng băng, hầu như không có dự án nào triển khai được.
Lúc này, việc đấu thầu dự án có diện tích lớn vô cùng khó khăn, TP không có nguồn thu cho ngân sách, nên tâm lý của nhà lãnh đạo và quản lý là cố gắng tạo sự “thông thoáng” trong chừng mực có thể để nhà đầu tư dễ thở. Từ đó dẫn đến chuyện nhiều nhà đầu tư nhận dự án không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án, chưa đủ các thủ tục đầu tư, hồ sơ pháp lý và các điều kiện cần và đủ để triển khai dự án.
Như vậy, TPHCM cần rà soát lại quy trình kêu gọi đầu tư, thương thảo với các chủ đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, lựa chọn nhà thầu và cấp giấy phép xây dựng sao cho rõ ràng, minh bạch, chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu sai sót, đồng nghĩa với việc giảm thiệt hại cho nhà đầu tư.
Đôi khi sự “thông cảm tình nghĩa”, “du di chút đỉnh” về thủ tục của cơ quan chức năng tưởng chừng hanh thông nhưng có thể đưa cả chính quyền, nhà đầu tư, ngân hàng, người dân vào những vướng mắc phức tạp, kéo dài không biết đến bao giờ mới kết thúc. Người ta nhìn thấy ở các vụ án trọng điểm ở TPHCM đang diễn ra về BĐS có cả những yếu tố như cả nể, tình cảm.
Ngoài ra, cũng cần nhắc đến có những giai đoạn do đầu tư BĐS theo kiểu phong trào, một số người lợi dụng sự quen biết, kẽ hở của cơ chế nhảy vào xí phần dự án, chờ dịp may theo kiểu “tay không bắt giặc”, tạo ra sự lộn xộn trong quản lý đất đai. Thực tế, số cán bộ bị vướng vòng lao lý ở TPHCM thời gian qua, và nhìn rộng ra phạm vi cả nước, hầu hết là từ đất.
