PHÓNG VIÊN: - Vậy theo ông, sau nhiều tháng gần như “đóng băng” do dịch liệu có xảy ra đợt sóng tăng giá mới của BĐS?
Ông NGUYỄN QUỐC ANH: - Đặc thù của thị trường BĐS là không phục hồi theo chiều thẳng đứng như các doanh nghiệp (DN) sản xuất khác, mà sẽ phục hồi từ từ từng bộ phận. DN BĐS muốn phục hồi sản xuất phải có tiền.
Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 khác với đợt 1. Đợt 1 ảnh hưởng đến BĐS ở mức độ nhỏ, nên tháng 10-2020 nguồn cung BĐS vẫn còn và dòng tiền của nhà đầu tư vẫn tương đối dồi dào.
Nhưng đến đợt bùng phát dịch thứ 4 xu thế của dòng tiền vào BĐS không tăng vì ảnh hưởng của dịch quá mạnh. Cùng với việc năm ngoái đã có đợt sóng tăng giá BĐS, nên quý IV-2021 và quý I-2022 sẽ khó có đợt tăng giá như năm 2020.
Khó khăn về vốn đang là điểm nghẽn chung cho DN BĐS. Một số DN lớn đã phát hành trái phiếu DN (TPDN) ra thị trường bên ngoài, nhưng không phải DN nào cũng có thể làm được. Nhìn vào cơ cấu nợ vay ngân hàng với phát hành TPDN, tôi cho rằng ở mức độ an toàn, thị trường BĐS vẫn ổn.
Bởi lẽ Chính phủ hiện cũng đang có cái nhìn rất thận trọng về BĐS, tín dụng BĐS vẫn siết chặt sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến nhu cầu mua sắm BĐS. Tuy nhiên, điều này không phải trở ngại quá lớn, bởi BĐS muốn bền vững, phụ thuộc vào kỳ vọng của người dân và vào sản phẩm cụ thể.
Thí dụ, đối với đầu tư công như làm đường, xây cầu, quy hoạch đô thị, sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế cả một khu vực và đẩy giá BĐS khu vực ấy lên cao.
Thế nhưng, điều này còn phụ thuộc vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công, bởi nếu chậm trễ giải ngân, thời gian kéo dài vẫn không có các công trình thực tế, chỉ là những dự án trên giấy, giá BĐS có thể đi ngang, thậm chí không biến động.
Ngay cả khi dự án thi công, giá vẫn tiếp tục đi ngang cho đến khi công trình ấy đi vào hoạt động, tạo đà cho khu vực đó có giá trị tăng tiến, khi đó giá BĐS sẽ tăng. Hà Nội mức độ phục hồi sẽ diễn ra sớm hơn, ngay trong tháng 10 này. TPHCM phục hồi muộn hơn, khoảng tháng 11, song TPHCM sẽ là trọng tâm của thị trường BĐS với sức bật mạnh hơn.
- Vụ “bom nợ” BĐS Evergrande của Trung Quốc đã gây rúng động thị trường quốc tế, gợi nên hàm ý chính sách gì đối thị trường BĐS Việt Nam, thưa ông?
- Theo tôi, trường hợp Evergrand liên quan nhiều hơn đến vấn đề nội bộ của Trung Quốc, trong đó có vấn đề thay đổi chính sách nhiều hơn là do yếu tố khách quan từ thị trường.
Thực tế, trong nhiều năm qua thị trường BĐS Trung Quốc tăng trưởng quá nóng, đã gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế, tiềm ẩn rủi ro, buộc Chính phủ Trung Quốc phải điều tiết, kiềm chế bằng chính sách.
Về hàm ý chính sách với Việt Nam. Thứ nhất, liệu nguồn cung thị trường BĐS Việt Nam có lớn? Thực tế, từ 2-3 năm trở lại đây khi các tổ chức tín dụng siết chặt vốn vay đối với BĐS và bùng phát dịch Covid-19, nguồn cung BĐS bị hạn chế và giảm rất nhiều. Từ năm 2019 đến nay, thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung, đặc biệt khi Chính phủ rà soát về mặt pháp lý đối với các dự án.
Vì thế, nói Việt Nam đã thừa nguồn cung do xây dựng tràn lan quá mức như Trung Quốc là không đúng. Bởi lẽ, nhu cầu của thị trường đối với BĐS đang rất lớn. Theo tính toán, tốc độ đô thị hóa trung bình 1%/năm, Hà Nội và TPHCM sẽ cần 70.000-80.000 căn hộ/năm, tức số lượng rất lớn và tăng liên tục.
Thứ hai là vấn đề tín dụng. Nhìn lại quá khứ, bong bóng thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2010-2011, tín dụng khi đó tăng 34-40%/năm, đây là mức tăng quá nóng. Nhưng trong mấy năm trở lại đây tín dụng BĐS Việt Nam tăng rất ít do chính sách hạn chế cho vay đối với BĐS.
Ngay cả trong thời gian dịch Covid-19 bùng phát, trong khi các ngành nghề, lĩnh vực khác được ưu tiên cho vay vốn, BĐS gần như không được cho vay, thậm chí vốn đầu tư cũng không có.
- Trong đà phục hồi của thị trường thời gian tới, những phân khúc BĐS nào sẽ khả quan, thưa ông?
- Thị trường BĐS phục hồi sẽ vẫn gắn liền với các phân khúc truyền thống như đất nền, chung cư. Riêng với phân khúc chung cư còn tùy thuộc vào từng khu vực. Thí dụ, phân khúc này ở phía Nam có dư địa tăng trưởng tốt hơn khu vực phía Bắc, vì phía Bắc nguồn cung chung cư quá nhiều nhưng giá vẫn đi ngang.
Còn BĐS công nghiệp sẽ phục hồi khi sản xuất được mở cửa trở lại. BĐS du lịch và nghỉ dưỡng sẽ khó khăn hơn. Đây là loại hình được nói đến nhiều, nhưng chủ đầu tư hiện đang bị áp lực cam kết với các địa phương phải thực hiện triển khai dự án và mở bán sản phẩm trong khi vốn đầu tư hạn chế.
Thông tin nói sau đợt dịch Covid-19 lần này người dân quay trở lại du lịch nhiều, mở bán dễ hơn. Song đây là kỳ vọng, thực tế không dễ dàng phục hồi ngay được. Mở cửa du lịch phải từ từ và ngay cả người dân cũng sẽ dè chừng. Nên đây sẽ là lĩnh vực phục hồi sau cùng của BĐS. Do đó, nhà đầu tư khi xác định đầu tư vào lĩnh vực này cần nhiều vốn và kiên trì.
- Vừa qua có những lo ngại dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ giảm do ảnh hưởng dịch Covid-19. Dòng vốn FDI vào BĐS hiện nay thế nào, thưa ông?
- Theo tôi, dòng vốn FDI vào BĐS trong thời gian qua không suy giảm nhiều, chỉ ảnh hưởng một phần rất nhỏ vì dịch Covid-19. Thực tế, FDI là dạng dòng vốn dài hạn, nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam dựa trên nhiều yếu tố.
Đầu tiên là tiềm năng thực lực của quốc gia họ đầu tư, kế đến là những ưu đãi, tác động của lĩnh vực họ quan tâm như chính sách, tháo gỡ khó khăn, ổn định chính trị… Nghĩa là họ nhìn vào thời hạn ít nhất cũng 5-10 năm.
Với nhà đầu tư BĐS, dịch bệnh chỉ là yếu tố ngắn hạn, họ xét ở khía cạnh dài hạn, nên đảm bảo rằng dòng tiền vẫn luân chuyển. Có thể điểm danh một số dự án FDI lớn trong quý III-2021, như tập đoàn Quantum ký kết thỏa thuận hợp tác đầu tư với Công ty Kinh Bắc và Saigontel chuỗi dự án giá trị 20-30 tỷ USD, Nestlé công bố khoản đầu tư 132 triệu USD trong 2 năm tới nhằm xây dựng nhà máy mới ở Đồng Nai.
Tập đoàn Samsung đầu tư trung tâm nghiên cứu trị giá 220 triệu USD tại Hà Nội, hiện đã hoàn thiện 50%, dự kiến khánh thành năm 2022. Còn dự án LG Display Hải Phòng tiếp tục được tăng vốn đầu tư thêm 1,4 tỷ USD trong năm nay…
- Xin cảm ơn ông.
